（2015）一中民终字第4074号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-11
案件名称
郄耀军与景文东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郄耀军,景文东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第4074号上诉人（原审被告、反诉原告）郄耀军，男，1980年12月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）景文东，男，1971年1月7日出生。委托代理人魏卓，北京市亚东律师事务所律师。委托代理人艾金玲，（景文东之妻），1969年4月9日。上诉人郄耀军因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第3736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。景文东在原审法院诉称：我与郄耀军于2014年10月7日签订房屋买卖合同。合同约定由郄耀军购买我位于北京市昌平区×单元601号房屋，建筑面积83.63平方米，房屋总价为160万元。合同约定2014年12月30日前将银行贷款所需证件、资料准备齐全办理房屋审贷手续，待收到批贷通知后3日内双方办理过户手续同时支付购房款首付60万元。合同签订后郄耀军拒绝办理银行贷款手续及支付首付款，后经我书面催告后郄耀军表示将不再继续履行合同。我认为，我与郄耀军签订的房屋买卖合同，我与郄耀军均应按照诚实信用原则履行合同义务。郄耀军签订合同后明确表示将不再履行合同，我有权解除合同。因我出卖此房的目的是为了购买其他房屋，郄耀军的违约行为导致我面临对他人的赔偿，故应当由郄耀军向我承担违约责任。故诉至贵院，请求依法裁判。诉讼请求：1、请求解除我与郄耀军签订的房屋买卖合同；2、请求判令郄耀军支付违约金320000元；3、诉讼费用由郄耀军承担。郄耀军在原审法院辩称：同意解除房屋买卖合同，不同意承担违约责任，我不存在违约情况，景文东出售房屋时并未告知我房屋阴水，景文东出售的房屋无法正常使用，因此我不存在任何违约，为此我提出反诉，要求景文东承担责任。郄耀军在原审法院反诉称：2014年10月7日，双方签订了房屋买卖合同，郄耀军并于当日将20000元定金交给景文东。2014年10月26日，郄耀军又向中介公司支付了41000元中介代理费用。2014年12月18日晚，中介公司让双方进行了建委的网签，当时与景文东的爱人艾金玲见面，艾金玲说他们家601的房子是顶楼，下雨的时候，屋顶会渗漏，经物业公司维修后，渗漏问题没有解决，他们也请做防水的公司维修，但渗漏问题仍然没有解决。但上述问题在郄耀军购买该套房屋时，景文东根本未向郄耀军提及和说明，导致郄耀军在不明真实情况的情形下购买了该套房屋，且郄耀军根本无法接受购买了这样一套有问题的房屋。景文东故意隐瞒房子有渗漏问题，违背了合同法最基本的诚实信用原则，已构成违约，现景文东却起诉郄耀军要求郄耀军承担违约责任，与法无据。现郄耀军为维护自己的合法权益，向法院提出反诉，请法院依法支持郄耀军的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、判决景文东返还郄耀军定金20000元整；3、判决景文东赔偿郄耀军损失的中介代理费用41000元整；4、诉讼费由景文东承担。景文东针对反诉辩称：没有房屋质量问题，反诉请求不能得到支持，我在卖房时已带郄耀军查看过房屋，如房屋有问题不可能签订合同，因此郄耀军的反诉没有任何事实依据。原审法院经审理查明：2014年10月7日，景文东（出卖方）、郄耀军（买受方）及案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区×单元601号，该房屋所在楼层为6层，建筑面积83.63平方米；该房屋成交价格为1429000元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价171000元；买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；买受人拟贷款金额为100万元。同日三方还签订了《补充协议》，协议主要约定：出卖方与买受方约定于2014年12月30之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后3日内，双方即办理该房屋的过户手续，同时买受方将购房首付款人民币60万元其中包含定金人民币2万元整一次性支付给出卖方，双方协商一致，出卖方同意买受方首付款60万元最迟于2015年1月6日前支付，否则视为买受方违约。上述合同及补充协议还就其他事项进行了约定。合同签订后，郄耀军支付了定金2万元。现景文东诉至法院，要求给予解决。在审理中，景文东提出合同进行到网签之后，郄耀军未在继续履行合同；郄耀军认可合同已进行到网签，提出没有继续履行的原因是景文东出售的房屋有漏水问题。为此提供了其与景文东之妻的谈话录音，在该录音中景文东之妻曾提到该房屋有阴水现象；景文东否认房屋有漏水现象，是郄耀军不愿意购买该房屋了。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、收条及双方当事人的陈述在案佐证。原审法院认为：景文东、郄耀军及北京市易合房地产经纪有限责任公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。虽然根据郄耀军与景文东之妻的谈话录音，双方交易的房屋可能存在有一定的瑕疵，但该瑕疵并不影响双方合同的目的，郄耀军以该房屋存在质量瑕疵为由不再继续履行合同的行为应属违约，其应承担违约责任。现双方均同意解除房屋买卖合同，对此法院不持异议，予以确认。由于郄耀军违约，其应按照合同约定承担违约责任。故法院对景文东要求郄耀军支付违约金的请求予以支持，但双方合同约定的数额过高，法院根据本案实际情况对违约金的数额予以相应调整。关于郄耀军主张的返还定金及赔偿居间服务费的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除景文东与郄耀军于二〇一四年十月七日签订的《房屋买卖居间合同》。二、郄耀军于本判决生效后十日内给付景文东违约金十万元。三、驳回景文东的其他诉讼请求。四、驳回郄耀军的全部反诉请求。郄耀军不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第一、二、四项。经本院释明，郄耀军同意解除合同。其主要上诉理由是：因为对方房屋有瑕疵，不能向我交付一个合格的房屋，所以我行使抗辩权没有依约交付房款不应认定为违约。景文东服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：虽然双方交易的房屋可能存在有一定的瑕疵，但该瑕疵并不影响双方合同的目的，郄耀军主张自己行使合同抗辩权依据不足，法院不予支持。由于郄耀军违约，其应按照合同约定承担违约责任。原审法院确定的违约金数额合理，本院予以确认。综上所述，郄耀军上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千零五十元，由景文东负担一千九百元，（已交纳）；由郄耀军负担一千一百五十元，（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六百六十三元，由郄耀军负担，（已交纳）。二审案件受理费二千九百六十三元，由郄耀军负担，（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年五月十五日书 记 员 索 彤 百度搜索“”