（2015）浦民初字第1126号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-16
案件名称
沈孝伯与吴凤刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈孝伯,吴凤刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第1126号原告沈孝伯，淮安石化厂退休工人。委托代理人高翠荣，淮安石化厂退休工人。被告吴凤刚，无业。原告沈孝伯与被告吴凤刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理，依法由代理审判员严欢适用简易程序于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告沈孝伯及其委托代理人高翠荣，被告吴凤刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈孝伯诉称：被告于2013年10月5日开始租房，支付3个月房租，于2014年1月5日到期。2014年1月5日至今未付房租，经原告多次催要，对方拒不缴纳租金，原告让被告搬出所租房屋，被告亦不搬出。被告行为严重侵害原告合法权益，现原告起诉要求：1.解除双方租赁合同；2.被告搬出租赁房屋；3.被告支付2014年1月5日至2015年1月5日房租28800元。被告吴凤刚辩称：我不欠原告租金，不同意解除合同。双方签订租赁合同时，原告谎称所出租房屋不会被拆迁，但在2013年10月5日至2014年1月5日期间，政府就发出拆迁公告，称2013年底我所租房屋将被拆迁。根据政府相关文件规定，原告应返还我押金、发出拆迁公告当月租金及装潢费。我租原告房屋系用于开饭店，2014年1月5日后，原告多次到我饭店内吵闹、擅自停电，导致我无法正常经营，菜肴全部损坏。2014年5月，我离开所租房屋。同年6月，我回来后发现所租房屋被原告锁了并被原告张贴出租公告。现我要求原告赔偿我损失：1、房屋押金5000元；2、菜肴损失6000元；3、装潢费25000元；4、我和我妻子误工费共计84000元。经审理查明：2013年10月5日，原告将其所有的位于淮安市清浦区延安西路运河村四组的一楼房屋三间（即本案诉争房屋，建筑面积约为120平方米）出租给被告作为经营用房。原告作为甲方与被告作为乙方签订《租房协议》1份，协议约定：“一、甲方提供运河村四组延安路边门面房三间楼下，房租每月2400元整。二、乙方暂租用一年，房屋租金每月人民币2400元，租金每一季度交一次，并预交押金伍仟元，一年内不得悔约，否则押金不退……五、租期从2013年10月5日至2014年10月5日，甲方收乙方费用（以收据结算为准）……七、甲乙双方签字生效（注：如遇拆迁，甲方不得赔偿乙方任何损失，乙方不得向甲方提任何无理要求）”。合同签订前，原告即将房屋交付给了被告。合同签订当日，被告支付了2013年10月5日至2014年1月5日三个月的租金，以及5000元租房押金。2014年1月5日后，原告向被告索要租金未果。2014年5月5日，原告妻子与被告因房租问题发生争执，后原告妻子报警，民警到现场后当场组织双方调解未果。2014年6月，被告离开承租房屋，但既未将房屋交还原告，也未将房屋内物品等迁出。2015年3月23日，原告诉至本院，要求解除双方签订的《租房协议》，并要求被告给付2014年1月5日至2015年1月5日租金28800元及搬出所承租的房屋。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的《租房协议》复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份，本院调取的接处警工作登记表1份及谈话笔录在卷予以证实。审理中，原告主张诉争房屋被被告擅自上锁至今，被告否认，原告未提供充分证据证明其主张。被告主张原告于2014年1月5日后采取停水、停电等不正当行为阻碍其正常营业，致其无法继续使用诉争房屋，原告否认，被告亦未提供充分证据证明其主张。被告主张2013年10月，双方签订合同时，原告承诺诉争房屋不会被拆迁，原告否认，被告也未提供充分证据证明其主张。审理中，被告提反诉主张，要求原告返还押金5000元，并赔偿其菜肴损失6000元、装潢费25000元、误工损失84000元，被告未在本院规定的期限内缴纳反诉费用。审理中原告同意返还5000元押金，本院对本案依法进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。本院认为：一、依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案被告在支付了2013年10月5日至2014年1月5日三个月的租金及5000元押金后，便停止支付租金，属于违约行为，应当承担违约责任。因此对原告要求被告支付2014年1月5日之后租金的主张本院予以支持。合同期限届满后，双方未续租，被告应当将房屋交还原告，被告未将诉争房屋归还原告，继续占用诉争房屋至今，构成非法占用，故本院对原告要求被告按原合同约定的租金标准支付房屋占用费的主张亦予以支持。因原告同意用被告缴纳的5000元押金折抵租金，故被告还需支付原告合同期内租金及合同期满后的房屋占用费合计23800元（2400元／月＊12月-5000元），现原告同意被告只需支付20000元，本院予以照准。二、本案原、被告合同期满后，双方既未续订租赁合同，被告又拒绝交房屋租金，被告的行为构成对原告房屋的非法占用。原、被告之间未构成不定期租赁关系，故原告无需申请解除租赁关系。现原告要求被告腾空并交还房屋，依法应予支持。被告抗辩原告承诺该房屋不会被拆迁未提供证据证明，且双方在签订原租赁合同时亦对房屋拆迁事项予以约定，故对被告该抗辩本院不予采纳。对被告提出的要求原告赔偿损失主张，因被告未缴纳反诉费用，故本院在本案中不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴凤刚于本判决生效后10日内腾空、迁出并交还原告沈孝伯位于淮安市清浦区延安西路运河村四组一楼房屋，并一次性支付原告沈孝伯房租及房屋占用费合计20000元。驳回原告沈孝伯的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。案件受理费520元，减半收取260元，由原告沈孝伯负担74元，被告吴凤刚负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。代理审判员 严 欢二〇一五年五月十五日书 记 员 陈彦如附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。 搜索“”