（2015）鄂丹江口民初字第00124号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-07-22
案件名称
蔡昌志与王梅、陈清根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丹江口市人民法院
所属地区
丹江口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡昌志,王梅,陈清根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第三条，第十条第一款，第四十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第九十一条，第九十二条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂丹江口民初字第00124号原告：蔡昌志，男，生于1948年2月13日，汉族，汉江集团博远公司服务管理中心退休职工。委托代理人：李延珍，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。委托代理人：蔡辉，男，系原告蔡昌志儿子，生于1984年4月1日，汉族，个体工商户。代理权限：一般代理。被告：王梅，女，生于1984年10月26日，汉族。被告：陈清根，男，生于1977年7月27日，汉族。原告蔡昌志诉被告王梅、陈清根房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月1日受理后，于2015年3月18日依法组成由审判员周智华担任审判长，审判员王义明（主审）、审判员王少波参加评议的合议庭公开开庭进行了审理，原告蔡昌志及委托代理人李延珍、蔡辉，被告陈清根到庭参加了诉讼。被告王梅经依法送达开庭传票没有到庭参加诉讼，本案经合议庭评议现已审理终结。原告蔡昌志诉称：原告所有的丹江口市大坝二路民欣北区3号楼下一间门面，建筑面积40平方米，原来由儿子蔡辉开电脑店使用。2013年10月4日原告儿子蔡辉与被告王梅签订《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》，将该门面房屋租赁给被告王梅经营小吃生意。合同约定租赁期限2年，自2013年10月12日至2015年10月11日止，月租金1700元。合同签订之日被告王梅向原告缴纳了一年租金20400元，缴纳装修费20000元，租房保证金8000元由王梅向原告蔡昌志出具了欠条。出租门面房交给被告王梅后王将房前下水道进行改造开始做小吃生意，使用到2014年7月底，王梅电话通知原告说门面要转租，原告说按照合同约定转就可以。后被告王梅、陈清根一起协商转租，被告王梅写了一个条子要求原告儿子蔡辉签字，儿子蔡辉记得有个转让费28000元，别的记不清楚了，于是写下了“同意陈清根10月11日续签合同，房东蔡辉”这几个字。后陈清根就在我门面房里经营小吃生意。快到签订续租合同时，原告于9月29日给被告陈清根打电话提起续租合同的事，陈清根说快国庆节了，银行的钱取不出来，到时候电话联系。2014年10月6号陈清根在电话中说：“不好意思钱没有到账在等几天”，蔡辉说：“只要在10月11日之前把租金交给我们就行了”。10月10日下午蔡辉给陈清根打电话说：明天再不签订租赁合同，我们就要收回门面。10月11日下午原告儿子蔡辉到门面房里找到被告陈清根签订租赁合同，索要房屋租金，被告陈清根变卦说让我们退给他押金28000元。蔡辉说我也没有收到28000元的转让费，更没有收到押金条。我们这里只有王梅的押金欠条8000元。儿子蔡辉很生气就回家把陈清根不签订租赁合同、不交租金的事情给其父亲说了。因蔡辉身体有残疾语言表达不够清楚，原告蔡昌志及儿子蔡辉又到门面房里找陈清根论理，双方发生争吵，派出所出警告知双方找法院解决矛盾，才平息事态。原告蔡昌志先一步回家了，儿子蔡辉也准备走时，陈清根要求谈谈。当时有陈清根的很多朋友在场，儿子蔡辉孤身一人，陈清根说：28000元的押金抵一年房租，一年租期内同意他把店转让出去，若一年内不能转出去到期后陈清根自己离开。儿子蔡辉为了脱身就说这个事我不能做主，回家商量了再答复。之后蔡辉与陈清根通电话才知道王梅收取了陈清根转让费53000元。蔡辉打电话找王梅联系是王梅的爱人李贵明接的，李说他们收了陈清根转让费48000元。之后原告蔡昌志一直要被告陈清根签订租赁合同，陈不予签订。原告就在门面房大门和门面附近张贴通知，要被告陈清根续签租赁合同、缴纳年租金，但是，陈清根不予理睬，原告无奈又委托律师与被告陈清根沟通，至今无果。为此诉请按照双方签订的《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》约定判令：1、解除房屋租赁合同并由原告收回门面房；2、要求王梅承担违约金5100元；3、要求王梅支付转让费12500元；4、要求陈清根支付三个月（2014年8月、9月、10月）的房屋租金5100元；5、要求陈清根从2014年11月起支付房屋月租金1800元至腾出房屋止；6、要求陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾出房屋止；7、要求陈清根腾出房屋时结清经营期间发生的所有水电费用（目前欠2543.11元）；8、本案诉讼费用有二被告承担。被告陈清根当庭口头答辩：1.原告要求我支付2014年8、9、10月的房屋租金5100元属重复计算，2014年7月21日我从被告王梅那接手承租该门面房，原告与王梅签订的房屋租赁合同期限是两年于2015年10月11日到期，第一年即2014年10月11日以前的房租王梅已经交清，还交了28000元的押金。我接手时把这三个月的房租交给了王梅。2.对原告要求我从2014年11月起支付房屋月租金1800元不予认可，原告将房屋租赁给被告王梅的合同期限是2年，每月租金1700元。因当时我转租房屋时，蔡辉、王梅、李贵明（王梅的丈夫）在场，讲了2013年10月12日至2015年10月11日王梅与蔡辉签订的租赁合同期限内，房租不涨，每月为1700元。到期后是否涨按照市场行情。3.协商时蔡辉说他是房东，没有其他人。接手房屋时有我、蔡辉、王梅、李贵明在场，我问蔡辉房子转租给我你同不同意，蔡辉说同意转租，也是蔡辉说了算，没有别的矛盾纠纷。我与李贵明谈转租价格时，蔡辉说他不管，价格我们协商好就行。后经我与李贵明、王梅协商，共计支付给王梅转让费53000元，其中包含王梅在蔡辉处的房屋押金28000元，该押金转到我名下，蔡辉知道押金转让给我。当时我要求蔡辉、王梅双方把合同拿出来，王梅的租期还有一年三个月，把王梅和蔡辉所签订的合同重新改为我的名字。可李贵明说合同找不着。蔡辉说：“合同没有拿，我们不是扯皮的人，王梅的合同到期后（2015年10月11日）重新签订合同”。我觉得不合适，因为牵涉到28000元押金，我要求蔡辉写个东西，才在一小纸片上形成了李贵明、我、蔡辉写的转让协议，内容为：“经本人李贵明自愿将大坝二路02号一间好福记烧鸡公店面转让给陈清根，房租交到2014年10月11日止，双方确认没有异议，房租押金28000元转给陈清根。同意陈清根2014年10月11日续签下一年合同。转让方李贵明、王梅，接手方我，房东蔡辉”。各方在协议上签字。原告起诉书称：9月29日与我谈交房租和续签下一年合同不实。9月29日蔡辉找过我，但所拟的转让协议草稿没有经过双方协商，合同条款我不同意没有签字。10月6日我找蔡辉提出不租赁该房屋了，要求蔡退还押金和装修费。蔡辉说押金只能退28000元的30%，装修费不退。双方发生争执，至今没有续签租赁合同。4.我要求原告退我押金、装修费、营业损失费。房子我不租了，腾出交给蔡辉。被告王梅未到庭提出答辩意见。原告蔡昌志为支持其诉讼请求，当庭提交了以下证据：证据一，原告蔡昌志及儿子蔡辉的身份证复印件各1份，拟证明原告的诉讼主体资格及蔡辉的身份信息。该证据经当庭质证，被告陈清根无异议。被告王梅未到庭质证（下同）。本院对该证据的证明效力予以确认。证据二，蔡辉残疾证明1份，拟证明蔡辉是智力四级的残疾人。该证据经当庭质证，被告陈清根认为该证据与本案不具有关联性，不予质证。本院认为该证据系国家机关发证，对其真实性予以确认，但与本案不具有关联性。证据三，2001年7月4日原告与汉江集团丹江口物业开发有限责任公司签订的jf-200-171《商品房买卖合同》复印件1份、购房发票复印件1份。拟证明讼争的门面房屋是原告蔡昌志购买的合法财产。该证据经当庭质证，被告陈清根认可房子是蔡昌志的。但认为自己不是与蔡昌志签订的合同，所签转租合同的房东是蔡辉。该证据与本案相关证据一致，本院对该证据的真实性和被告提出的合同主体关系的事实予以确认。证据四，2011年11月8日原告出具的授权书1份，拟证明，蔡辉与陈清根签订合同是原告蔡昌志授权的。该证据经当庭质证，被告陈清根对该授权书不予认可，认为蔡辉和自己谈门面房转租时蔡辉没有出具该授权书，自己也没有见过该授权书。本院认为该证据与上述证据一和三相符，对该证据的真实性予以确认。证据五，2013年10月4日原告之子蔡辉与被告王梅签订的《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》、被告王梅给蔡辉出具的保证金欠条各1份，证明：蔡辉与被告王梅之间存在租赁关系，蔡辉要求王梅支付违约金和转让费、要求被告陈清根续租和支付租金有被告王梅签订《补充条款》、《转让授权协议》为依据，是受父亲蔡昌志委托处理房屋租赁事宜。该证据经当庭质证，被告陈清根对该证据的真实性不予认可，认为《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》及王梅给蔡辉出具的保证金欠条自己从来没有见过，并曾要求他们拿出来更换为陈清根名字，他们都说不知道放在哪儿了。本院认为该证据系原告授权委托人与被告王梅所签订的协议，有双方的签字，被告王梅在接受本院询问时对此予以认可，本院对该证据的真实性予以确认，对该证据的合法性问题将结合本案查明的事实予以确认。证据六，原告在门面大门处及附近张贴的通知原件1份、照片12张，拟证明原告向陈清根发出通知，要求被告陈清根在2014年12月7日-12月19日与原告续签房屋租赁合同，逾期不续签租赁合同，原告有权解除合同，造成的一切后果由陈清根自行承担。该证据经当庭质证，被告陈清根对该证据的真实性认可，但认为原告张贴通知时，因原告到被告陈清根经营的店中吵闹后，影响陈生意做不成，陈记不清是2014年11月10日还是11日已被迫关门离开的店面。因此没有见过该通知。本院对该证据的真实性及证明通知被告陈清根签订合同，否则收回门面房的事实予以确认。证据七，蔡辉与陈清根短信来往记录，拟证明蔡辉要求陈清根续签房屋租赁合同。陈清根一直没有续签，双方产生矛盾纠纷。该证据经当庭质证，被告陈清根对短信内容真实性无异议，但认为该证据也证明被告陈清根多次找了蔡辉，有时是蔡辉接，有时是别人接，共有5人接过我打给蔡辉的电话。本院对该证据的真实性及双方相互要求签订合同、被告陈清根没有重新续签房屋租赁合同的事实予以确认。证据八，2014年11月26日蔡辉、蔡昌志发给王梅的通知、短信各一份。拟证明：原告蔡昌志、蔡辉向王梅发了通知要求解除合同。通知放在王梅居住的奥华御园门卫处，并向王梅发了短信告知其解除合同，王梅手机号码152××××9518。也给陈清根以短信方式发送了该通知。该证据经当庭质证，被告王梅没有到庭质证。被告陈清根认为没有见过该通知，该通知是发给王梅的。自己只收到了短信，收到后就打电话找了蔡辉，但不是蔡辉接电话。本院对该证据的真实性和证明发出了通知的事实予以确认。被告陈清根为支持其辩解意见当庭提交了以下证据：证据一：被告陈清根的身份证复印件1份，拟证明被告陈清根的诉讼主体资格。该证据经当庭质证，原告无异议。本院予以确认。证据二：被告王梅的老公李贵明、被告陈清根及原告蔡辉三方草签的《转让协议》1份。拟证明：经被告陈清根和李贵明自愿协商将被告王梅在大坝二路所开的好福记烧鸡公店面（02号门面）转租给陈清根，租赁使用期限2015年10月11日止，房租费被告王梅交到2014年10月11日止。原告儿子蔡辉同意被告王梅在原告蔡昌志处交的房租押金28000元转给被告陈清根，同意被告陈清根2014年10月11日续签下一年门面租赁合同。该草签《转让协议》有李贵明、王梅，陈清根和房东儿子蔡辉在协议上签字。被告王梅把门面房转租给被告陈清根，原告儿子蔡辉同意并签字。该证据经当庭质证，原告蔡昌志对该证据中同意转租门面房屋和被告陈清根于2014年10月11日重新签订下一年门面房屋租赁合同的事实无异议。但不认可被告王梅交了房租押金28000元，王梅交的是门面装修费2万元，8000元押金没交现金是写下的欠条。协议和蔡辉的签名是真实的，但最后一句“房租押金28000元转给陈清根”是后来添加的，蔡辉不知道。本院对该证据的真实性予以确认，对其争议的房租押金问题将结合本案其他证据分析认定。证据三：4万元转账凭证1份，拟证明被告陈清根向被告王梅支付转让费53000元，其中转账4万元，现金支付13000元，支付时蔡辉在场。该证据经当庭质证，原告认为转账蔡辉不在场，不清楚此事。本院认为该证据有转账凭证佐证，法院调取的被告王梅询问笔录中，王梅认可这一事实，本院对该证据的证明效力予以确认。当庭宣读本院调取的被告王梅询问笔录1份。该证据经当庭质证，原告蔡昌志对该证据的真实性无异议，合同约定房屋租赁期限是两年，还没有到期属实。但认为王梅所说交了2万元转让费不对，是装修费2万元。共收了王梅现金共计40400元，即第一年租金20400元加2万元装修费，押金8000元王梅打的欠条，王梅在笔录中也承认。被告王梅收了被告陈清根多少钱自己不清楚。被告陈清根对该询问笔录的真实性和被告王梅在笔录中所述事实无异议。本院认为笔录中被告王梅所述事实与本案证据一致，予以确认。经审理查明：原告蔡昌志2001年7月4日购买了汉江集团丹江口物业开发有限责任公司开发的位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间，面积40平方米，委托其子蔡辉经营管理。2013年10月4日，原告之子蔡辉作为甲方，被告王梅作为乙方签订《租赁合同》约定：将该门面房租赁给乙方王梅用于商业经营，租期二年，自2013年10月12日至2015年10月11止。租金每月1700元，首次付清第一年租金20400元，之后一年一支付，直到合同期满。乙方需缴纳给甲方租房保证金8000元（不计利息），到期退还。乙方在租赁期间不得以私下收取转让费的形式，将门面房转租他人，否则甲方有权单方终止合同并不退还剩余房租和租房保证金。双方又签订《补充条款》约定：一、乙方于2013年10月4日将租房保证金8000元交于甲方，甲方在确认收到租房保证金后与乙方正式签约。合同期内乙方不得以各种方式或理由拖欠租金，若当年租期届满超出10天未续付租金，甲方有权单方终止合同，并不予退还乙方已付的租房保证金。二、甲乙双方签订合同后，自行约定时间到一卡通缴费中心将合同签订日前的水电费当场结清，水电费用结清后甲方应将缴费卡过户给乙方。以后产生的水电费由乙方持卡自行缴纳。拖欠费用造成的停水停电甲方不负责任。乙方在合同到期后如不再续租，也应将到期日前的水电费用全部结清并将缴费卡交还甲方。三、具体租金与支付时间：1.乙方于2013年10月4日支付2014年10月11日前的租赁费20400元。四、租期内，甲乙双方因单方原因中止本合同，至少提前七天通知，在得到对方同意并支付双方约定的违约金后解除本合同。（违约金不可低于三个月租金）五、签约时甲方要注明是否允许乙方日后将租赁的门面转让，若允许还需当场签订《转让授权协议》，以附件形式与本合同并存。未签订《转让授权协议》则严禁乙方以“二房东”身份将门面转租。乙方因经营不善或其他原因无法继续经营，可按第四条处理，不得以各种理由将房屋转手第三方。否则一切后果乙方自负。六、租期届满，乙方如不再续租。则应保证墙面、水电等设施基本完好，有明显损坏的或装修改动较大影响再次出租的，乙方应该负责维修还原。否则甲方将从缴纳的租房保证金中扣除相应费用。同日（2013年10月4日）原告蔡昌志的儿子蔡辉与被告王梅签订《转让授权协议》约定：甲方允许乙方在租用期间将房屋使用权及店内物品转让给第三方，但乙方必须承担违约责任，即转让行为一旦发生乙方必须按提前中止合同处理，乙方在缴纳约定的违约金后，甲方才可与乙方解除原合同，然后与接手的第三方签订新的合同。甲方允许乙方收取转让费28000元，在28000元以内全部由乙方所得，超出部分甲乙双方各得一半。乙方如果独自占有超出部分，第三方有权索回超出部分数额。《转让授权协议》签订后，乙方转租门面不再属于私下行为，由乙方找来的第三方即得到甲方认可，由第三方与甲方签订的新租赁合同，也视为原乙方的续租关系，不再给予装修时间。乙方拥有的转让权只能在其签约后续租的合同期内使用，若租期届满乙方未找到合适人员接手而自己放弃转让，甲方可按转让费的百分之三十补偿乙方，收回转让权。三份协议签订后，被告王梅于2013年10月4日向原告缴纳了第一年租金20400元、转让费（装修费）20000元、租房保证金8000元（欠条），共计52000元，其中租房保证金8000元因被告王梅资金紧张经原告蔡昌志同意出具的欠条。原告方将位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间租赁给被告王梅。王梅对房前下水道进行改造后开始经营小吃生意。2014年年7月21日，王梅电话通知原告方要转租门面，原告方说按照合同约定转租就可以。于是被告王梅、陈清根及被告王梅的丈夫李贵明一起协商门面房转租事宜，议定：该门面房由被告王梅转租给被告陈清根使用，被告陈清根支付给被告王梅转让费等共计53000元，其中含被告王梅交给原告方的转让费2万元，房租押金8000元，被告王梅收取转让费2万元、收取已支付至2014年10月11日以前的三个月房租5100元（实为5000元，减少100元）。被告陈清根共计支付门面转让费48000元。被告王梅交给原告方蔡辉的转让费2万元，房租押金8000元，两笔合计28000元（其中欠条8000元）转给被告陈清根。原告儿子蔡辉也到场确认了该门面房转租给被告陈清根使用。被告陈清根当日给被告王梅转账支付人民币4万元，现金支付13000元，接手租用该门面房。因被告王梅合同租期到2015年10月11日止，使用期限还有一年零三个月，其中转让之日到2014年10月11日三个月房租费5100元被告王梅已支付给原告方，被告陈清根当场要求蔡辉、王梅二人把合同拿出来，由被告陈清根改签自己的名字，但被告王梅的丈夫李贵明说“合同找不到了”。原告方蔡辉说：“合同没有拿，王梅的合同到期后（2015年10月11日）重新签订合同就行了”，所以没有改签合同。但被告陈清根考虑到有转让费及押金28000元转给自己的问题，要有个手续，要求写个字句。被告陈清根、被告王梅的丈夫李贵明及原告方蔡辉三方草拟了一份《转让协（意）议》，全文内容为：“经本人李贵明自愿将大坝二路02号一间好福记烧鸡公店面转让给陈清根，房租交到2014年10月11日止，双方确认没有异议，房租押金28000元转给陈清根”。落款日期为2014年7月21日。原告方蔡辉在该协议上签了“同意陈清根10月11日续签下一年合同蔡辉（房东）”，王梅的丈夫李贵明作为转让方，陈清根作为接收方分别在该协议上签名后，被告陈清根接手该门面房经营小吃生意。2014年9月29日，原告方蔡辉到门店找到被告陈清根让其续签租赁合同，因所拟的转让协议草稿没有经过双方协商，陈清根对拟定条款不同意没有签字，双方产生矛盾。2014年10月6日被告陈清根找原告方蔡辉提出不租赁该房屋了，要求蔡退还转让费和押金28000元。蔡辉坚持只退押金的30%，装修费不退。双方发生争执。2014年10月11日下午原告方蔡辉再次找到被告陈清根签订租赁合同，索要房屋租金，被告陈清根要原告方退还押金28000元。蔡辉说没有收到2万元的转让费，只有王梅的押金欠条8000元。双方再次发生争执。蔡辉很生气回家对原告蔡昌志说：“陈清根不签订租赁合同、不交租金等”。原告蔡昌志及儿子蔡辉来到门面房里找陈清根论理，双方争吵动手，派出所出警方平息事态。被告陈清根因此影响生意而关门。原告方蔡辉打电话找王梅联系，王梅的丈夫李贵明说他们收了陈清根转让费48000元，其中包含已支付给原告的转让费2万元，租房押金8000元。原告蔡昌志认为两被告违约，在门面房大门上和门面附近张贴通知，要被告陈清根续签租赁合同、按年缴纳租金，否则解除合同。并向两被告发信息，向被告王梅住处发公告通知。但是两被告均未理睬。2014年12月1日原告蔡昌志向法院起诉，请求二被告按照双方签订的《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》约定判令：1、解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房；2、因被告王梅收取转让费25000元没有分一半给原告，要求被告王梅承担违约金5100元（三个月房租）；3、要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的被告陈清根转让费25000元的一半即12500元；4、要求被告陈清根支付三个月（2014年8月、9月、10月）的房屋租金5100元；5、要求被告陈清根从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止；6、要求陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止；7、要求陈清根腾退房屋时结清经营期间发生水电费用；8、本案诉讼费用有二被告承担。被告陈清根当庭认为转租合同不能履行的原因在于原告蔡昌志，生意做不成，转租房屋的目的不能实现，导致财产巨大损失，要求原告蔡昌志退还押金、赔偿装修费、营业损失后，解除门面房租赁合同，房屋腾退交还原告蔡昌志。并于2015年3月18日开庭审理此案后，将涉案门面房屋钥匙交到了法庭。本案争议的焦点主要有以下三个方面：1、转租协议是否具有法律效力，应否解除？2、被告王梅将交给原告方的转让费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下，原告方是否知情？原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费是否具有法律依据？3、原告蔡昌志的8项诉讼请求有无法律依据，应否予以支持？针对以上焦点问题评析如下：1、转租协议是否具有法律效力，应否解除？原告蔡昌志与被告陈清根均未对甲方蔡辉与乙方王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》及《补充条款》、《转让授权协议》的效力问题提出异议，亦未否认2014年7月21日两被告的转租协议效力问题，但均认为《租赁合同》及转租协议已实际不能履行，应当予以解除。本院认为：甲方蔡辉与乙方王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》和两个附件以及2014年7月21日两被告的草签的转租协议，应当属于当事人真实意思表示，原告方作为出租人对草签的转租协议予以认可，协议亦不违反法律禁止性规定，其中《租赁合同》已实际履行近九个月，应当属于合法有效的民事行为。原告蔡昌志、被告陈清根鉴于双方矛盾导致《租赁合同》不宜继续履行，被告王梅将房屋转租给被告陈清根后已实际将履行租赁合同的权利和义务转移给被告陈清根。原告蔡昌志、被告陈清根均提出解除合同，腾退房屋属于当事人真实意思的表示，应当依法予以准许。2、被告王梅将交给原告方的转让费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下，原告方是否知情？原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费是否具有法律依据？原告蔡昌志认为：被告王梅将交给原告方的装修费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下一事原告不知情，转租协议上的表述是后来添加的，不予认可。收取转让费是原告方与被告王梅《转让授权协议》约定，第三人接受转让，同意支付转让费不违反法律规定，被告王梅还应当按照合同约定将超过28000元部分收取的转让费25000元的一半支付给原告。被告王梅认为：交到原告方的转让费及租房押金28000元转到被告陈清根名下，原告方蔡辉在场同意，并签字认可。门面房转租给被告陈清根并收取转让费是经过出租人同意的，有合同约定，自己租用的房屋租期未到，被告陈清根同意接受转让并支付转让费，不违反法律规定。被告陈清根认为：被告王梅将门面房转租给我是经过原告方同意的，被告王梅收了转让费48000元、三个月房租费5000元，共计53000元，并将原告所收取的转让费及租房押金28000元转给了我，现因原告父子到店内吵闹影响我的生意做不成了，我转租做生意的目的无法实现，原告应当退还已收取的转让费及押金28000元，赔偿我装修费和营业损失。被告王梅应当退还我转让费2万元，我交出房屋，或者允许我转让门面弥补损失。本院认为：本案中讼争的转让费2万元、租房押金8000元经两被告协商转让到被告陈清根名下，原告蔡昌志是知情的，这一事实有原告蔡昌志在诉状中要求被告王梅按照协议约定支付超出28000元部分的一半转让费12500元的自认，有被告王梅在询问笔录中所作的陈述佐证，有被告儿子蔡辉在草签协议上签字认可，能够形成证据锁链，相互印证，本院予以采信。原告蔡昌志认为2014年7月21日原告及两被告三方所签草签协议中“房租押金28000元转给陈清根”系后来添加的，原告方不知情诉请主张没有证据证实，本院不予采信。收取转让费是否具有法律依据问题，《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。被告王梅将租赁使用的原告蔡昌志门面房屋转让给被告陈清根，出租人亦同意、但原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费有悖于法律规定，转让费的取得没有法律依据，且转让交易已实际不能进行，给被告陈清根造成了损失，所收取的转让费应属不当得利，原告蔡昌志和被告王梅应将取得的不当得利返还给被告陈清根。被告王梅将所租赁的门面房转让给被告陈清根并收取转让费48000元是经原告方蔡辉同意的，这一事实原告当庭认可，《转让授权协议》也作了约定。原告方在与被告王梅的租赁合同期限未到的情况下，应当按照《中华人民共和国合同法》第224条关于：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定主张权利，而急于要求被告陈清根签订下一年租赁合同，导致原告方与被告陈清根之间的矛盾激化，均要求解除租赁合同，转租交易已无法实现，被告陈清根为此遭受的转让费损失因主体不对等不能提出反诉，应依法另行主张权利。3、原告蔡昌志的8项诉讼请求有无法律依据，应否予以支持？原告认为：被告陈清根没有按期续签合同，要求：1、解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房；2、被告王梅承担违约金5100元；3、要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的转让费25000元的一半即12500元；4、被告陈清根应支付2014年8月、9月、10月三个月的房屋租金5100元；5、被告陈清根应从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止；6、被告陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止；7、被告陈清根腾退房屋时应结清经营期间发生水电费用；8、本案诉讼费用有二被告承担。被告陈清根认为：1.原告要求支付2014年8、9、10月三个月的房屋租金5100元属于重复计算，此房租费被告王梅已一次性交给了原告，我接手时支付给王梅的53000元中包含了该房租费。2.原告要求按月租金1800元支付房租违反合同约定，合同租期未到，不予认可。3、原告要求从2014年11月9日起每天支付300元罚金至腾退房屋之日止，没有法律依据，不具有罚金资格。4、原告要求腾退房屋并结清经营期间发生水电费用符合实际予以认可。但原告蔡辉必须退还我转让费及押金28000元，赔偿我装修费和营业损失费，被告王梅必须退还我转让费2万元，房子我不再租了，腾退给蔡辉。本院认为：原告蔡昌志的8项诉请中，第一项解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房被告陈清根亦同意，本院予以确认。第二项要求被告王梅承担违约金5100元，因被告王梅转租房屋收取转让费与法无据，其违约请求本院不予支持。第三项要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的转让费25000元的一半即12500元，因该转让费收取与法无据，原告与次承租人均要求解除租赁合同和转租协议，转租交易已无法进行，该项请求本院不予支持。第四项要求被告陈清根支付2014年8月、9月、10月三个月的房屋租金5100元属于重复计算，原告蔡昌志已当庭放弃。第五项要求被告陈清根从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止，按照《中华人民共和国合同法》第224条关于：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，月租金1800元不符合原告与被告王梅租赁合同的约定，且被告已于2015年3月18日将租赁的门面房钥匙交到了法庭，租金应当按照合同约定的每月1700元，自2014年10月12日计算到2015年3月18日，共计5个月8500元，在此期间双方产生矛盾，因不可归责于双方当事人的事由导致门店停业，合同解除，双方均有责任，8500元房屋租金损失由原告蔡昌志与被告陈清根各自承担4250元。第六项要求被告陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止，没有法律依据，本院不予支持。第七项要求被告陈清根腾退房屋时应结清经营期间发生水电费用，被告陈清根当庭已认可，本院予以采纳。第八项本案诉讼费用由二被告承担，应以本院生效判决为准。被告陈清根陈述要求原告赔偿装修费和营业损失费，因无相关证据证实其损失数额，被告陈清根也未提出反诉，本院不做审理，被告陈清根可另行主张权利。故依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条、九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第十条第一款、第四十四条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法吕若干问题的解释》第十一条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告方蔡辉与被告王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》及《补充条款》、《转让授权协议》及2014年7月21日被告王梅丈夫李贵明、被告陈清根、原告方蔡辉签定的转租协议。二、被告陈清根在本判决生效后十日内，按照合同约定的月租金1700元，将2014年10月12日到2015年3月18日共计五个月房屋租金8500元的一半4250元支付给原告蔡昌志，并结清租赁门面房屋经营占用期间所发生水电费用。三、被告陈清根在本判决生效后十日内将租赁使用的位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间腾退交还原告蔡昌志。四、驳回原告蔡昌志其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告蔡昌志、被告王梅各承担200元，被告陈清根承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：收款人：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的时间为二年，该期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周智华审 判 员 王义明人民陪审员 王少波二〇一五年五月十五日书 记 员 陈 伟附相关法条：《民法通则》第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”