（2015）潍民一终字第423号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-12
案件名称
寿光市东都宾馆有限公司与山东潍坊百货集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
寿光市东都宾馆有限公司,山东潍坊百货集团股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第423号上诉人（原审原告、反诉被告）寿光市东都宾馆有限公司，住所地：寿光市圣城街26号。法定代表人赵瑞兰，经理。委托代理人武湘源，山东鲁祥律师事务所律师。委托代理人孙俊坤，系寿光市东都宾馆有限公司职工。上诉人（原审被告、反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司，住所地：潍坊市胜利东街甲1号。法定代理人李月淑，董事长。委托代理人赵静静，山东鸢都英合律师事务所律师。委托代理人王洪峰，系山东潍坊百货集团股份有限公司职工。上诉人寿光市东都宾馆有限公司（以下简称东都宾馆）、上诉人山东潍坊百货集团股份有限公司（以下简称潍坊百货）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2014）寿民初字第3017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年12月15日，东都宾馆租赁案外人刘新华所有的位于寿光市公园北街南房屋及后院一处（房权证号：（**）鲁潍寿字第6078号，建筑面积921.38㎡），用于商业及服务业经营，租期至2021年12月31日；租期之内允许东都宾馆转租房屋及后院附属场地。后东都宾馆将该房屋及场地转租给潍坊百货。2007年5月1日，东都宾馆作为甲方（出租方），潍坊百货作为乙方（承租方），双方签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于寿光市区公园北街南一至四层的建筑物及后院等附属场地；涉租房屋，总使用面积不少于1340平方米，详细区域为本合同附件（一）红线图中标明的场地及场地附着物；乙方租赁该场地用于经营商业零售业务；甲方保证所租的房屋符合国家法律、法规规定的建筑物安全使用条件和合法所有权；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租场地而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失，并应按合同总租金10%向乙方支付违约金；合同有效期10年，自2007年6月20日至2017年6月19日止，从2007年6月20日起开始计算租金，乙方按年度向甲方支付，支付日期为每年的6月20日；乙方向甲方交付的租金第1至5年为每年252000元，第6至10年为每年264600元；甲方应在2007年6月20日前将租赁物交付乙方；在合同有效期内，由于出现致使乙方无法正常经营并无力改善的市场情况，在乙方的租赁期限达到3年后，乙方可提前60天通知甲方而提前终止合同，并由双方协商终止；任何一方未按本合同约定履行自己的义务，均应按本合同约定承担违约责任，本合同没有约定的，按《合同法》规定承担违约责任。合同签订后，东都宾馆将租赁物作部分改造、修理后，于2007年6月28日交付潍坊百货，并办理资产交接手续，建筑物整体改造情况良好，交付的标的物整体验收合格。潍坊百货亦按合同约定支付自2007年6月20日至2013年6月19日期间的租金。此后的租金潍坊百货至今未付。2013年5月13日，潍坊百货向东都宾馆住所地寿光市圣城街268号发出通知，以东都宾馆不能提供规定场地、未尽场地修缮义务、影响潍坊百货使用为由，提出解除租赁合同，快递公司以原址查无此人、迁移新址不明为由，将信件退回。同年6月20日，潍坊百货到寿光市工商局办理了零售业注销手续，并搬离租赁场地，现有5台空调外挂机存放于租赁场地。潍坊百货在搬离前，向电力公司支付电费8000元。东都宾馆主张，因潍坊百货拒绝支付租金构成违约，潍坊百货应依据合同支付其两年的租金529200元及利息。潍坊百货主张因租赁房屋没有合法的建设手续，双方租赁合同无效，东都宾馆应返还潍坊百货租金500000元并支付违约金258300元；返还潍坊百货5台空调外机；退还或协助潍坊百货退还电业部门预售的8000元电费。审理过程中，东都宾馆称，根据合同履行现状，可以解除合同，但潍坊百货应按合同约定赔偿东都宾馆损失及违约金。上述事实，有当事人陈述、东都宾馆与案外人刘新华签订的租赁合同、房屋产权证明、东都宾馆与潍坊百货签订的租赁合同、资产接收表、潍坊百货的通知函及退回特快专递证明、潍坊百货在寿光公园的中百超市注销登记证明等在案为证。原审法院认为，东都宾馆在原租赁合同允许的范围内，将其承租的案外人刘新华所有的房屋及院落部分改造、整修后转租给潍坊百货，未违反法律规定。东都宾馆与潍坊百货在签订合同时，已明确租赁的标的物为房屋及院落，潍坊百货在接受租赁物时，未对交付的标的物的面积和其他约定事项提出异议，亦未提交证据证实其在经营过程中因租赁物不符合合同约定或违反法定要件而影响其正常经营。因此，东都宾馆与潍坊百货签订的合同系当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效。在合同履行过程中，潍坊百货虽在2013年5月13日向东都宾馆发出解除合同的通知书，但该通知未能到达对方，至2014年8月7日第一次庭审时，潍坊百货才将解除合同的意思表示通知到东都宾馆。东都宾馆提出其并未违反合同约定，是潍坊百货违反合同约定，如解除合同潍坊百货应赔偿其违约金和损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四的的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及双方“在合同有效期内，由于出现致使乙方无法正常经营并无力改善的市场情况，在乙方的租赁期限达到3年后，乙方可提前60天通知甲方而提前终止合同”的约定，潍坊百货提出解除合同时，租赁期限已超出3年，符合单方解除合同的条件，但应提前60天通知东都宾馆。综上，东都宾馆与潍坊百货的租赁合同于2014年10月7日解除。合同解除之前的租金343618元（264600元＋264600元／年租赁费÷365天×109天），潍坊百货应支付东都宾馆。东都宾馆要求潍坊百货另行承担合同解除后的违约金和损失，因合同未约定潍坊百货的违约责任，且潍坊百货提前60天解除合同的约定，亦是对东都宾馆损失的一种合理补偿方式，故东都宾馆的该项请求，不予支持。合同解除后，潍坊百货应向东都宾馆返还租赁物。潍坊百货要求东都宾馆返还5台空调外挂机，予以支持。潍坊百货关于要求确认租赁合同无效、东都宾馆返还其租金500000元、支付违约金258300元及返还未使用电费或协助返还电费的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、山东潍坊百货集团股份有限公司支付寿光市东都宾馆有限公司租金343618元；二、山东潍坊百货集团股份有限公司返还寿光市东都宾馆有限公司租赁合同约定的租赁物一宗；三、寿光市东都宾馆有限公司返还山东潍坊百货集团股份有限公司空调外挂机5台；四、驳回寿光市东都宾馆有限公司的其他诉讼请求；五、驳回山东潍坊百货集团股份有限公司的其他反诉请求。以上一、二、三项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9092元，由寿光市东都宾馆有限公司负担3188元，山东潍坊百货集团股份有限公司负担5904元；反诉案件受理费11463元，由山东潍坊百货集团股份有限公司负担。宣判后，东都宾馆不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定东都宾馆与潍坊百货之间的租赁合同于2014年10月7日解除，由此要求潍坊百货支付东都宾馆租赁费至该日，无事实及法律依据。该认定与租赁合同中的约定不符，潍坊百货并未出现无法正常经营并无力改善的市场情况，且在原审庭审中双方对于租赁合同的解除始终未协商一致。原审将2014年8月7日第一次庭审之时视为潍坊百货将解除合同的意思表示通知到东都宾馆，并以此向后推算60日作为双方的租赁合同解除日期是错误的。二、原审判决对东都宾馆要求潍坊百货支付的利息没有认定，该主张应当得到支持。综上，请求二审查明事实，依法改判。针对东都宾馆的上诉，潍坊百货答辩称：东都宾馆的上诉与事实不符。2013年4月19日因东都宾馆违反了合同约定，潍坊百货已提前通知东都宾馆终止了租赁合同，潍坊百货已依约支付租金至2013年6月19日，并于2013年6月前撤离了涉案房屋，其在寿光公园的中百超市也于2013年6月20日注销，潍坊百货不应承担2013年6月份之后的租赁费及利息。潍坊百货亦不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案租赁房屋潍坊百货已于2013年6月19日前返还东都宾馆，东都宾馆已实际接收，至今东都宾馆仍在占有使用，不存在返还租赁物的问题。二、东都宾馆作为涉案房屋的出租人，并未举证证明其出租涉案房屋的合法性，其应对此承担举证不能的责任，因涉案房屋系违法建筑，导致租赁合同无效。因合同无效，东都宾馆应当返还因该租赁合同取得的租赁费，潍坊百货目前主张500000元。三、即使合同有效，因东都宾馆提供的场地不符合合同约定构成违约，合同于2013年6月19日提前解除，潍坊百货已支付租金至2013年6月19日，不应再继续支付房屋租金。四、东都宾馆应返还或协助返还潍坊百货为租赁房屋预交的剩余电费8000元。综上，请求二审驳回东都宾馆的全部诉讼请求，改判支持潍坊百货原审反诉请求。针对潍坊百货的上诉，东都宾馆答辩称：潍坊百货的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求二审依法驳回其上诉请求。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于租赁合同的效力问题，因双方租赁合同中明确约定出租的系一至四层建筑物及后院等附属场地，涉案租赁合同约定的主标的物系一至四层合法建筑，符合出租条件，至于后院搭建的附属物是否违法，并不影响整个租赁合同的效力，故原审认定双方租赁合同有效并无不当，本院予以维持。潍坊百货关于合同无效且应返还其租赁费500000元的主张不能成立，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据约定，租赁期限达到3年后，若出现致使潍坊百货无法正常经营并无力改善的市场情况，潍坊百货可提前60天通知东都宾馆而提前终止合同，双方合同开始履行的时间是2007年6月20日，至原审起诉时已超过3年，按约定潍坊百货可以单方提出解除合同。潍坊百货虽主张其于2013年5月13日向东都宾馆发出解除合同的通知，但现有证据不能证实上述解除合同的通知到达东都宾馆且双方就合同解除问题达成了一致，故原审以2014年8月7日（本案原审第一次开庭的时间）作为潍坊百货将解除合同的意思表示通知到东都宾馆、以2014年10月7日作为双方合同解除的时间并无不当，本院予以支持。依据本案查明的事实，自合同履行至双方发生争议，潍坊百货并无拖欠租赁费的事实，东都宾馆要求租金利息的主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于潍坊百货主张的剩余电费8000元的问题，其虽提交了交纳电费的单据，但未提供证据证实具体剩余电量数额及消耗电量系东都宾馆所用，其该项主张因证据不足，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20555元，由寿光市东都宾馆有限公司负担3188元，由山东潍坊百货集团股份有限公司负担17367元。本判决为终审判决。审 判 长 尹 义代理审判员 石建军代理审判员 张 敏二〇一五年五月十五日书 记 员 张瑞丰 微信公众号“”