（2015）盐民终字第00918号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-11
案件名称
大丰恒信置业发展有限公司与蒋小军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第00918号上诉人（原审被告）蒋小军，个体经营户。委托代理人仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）大丰恒信置业发展有限公司，住所地大丰市区人民北路57号。法定代表人包计干，该公司董事长。委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。原审第三人大丰智诚市场管理有限公司，住所地大丰市人民北路57号。法定代表人朱新洪，该公司总经理。委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。上诉人蒋小军因与被上诉人大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）、原审第三人大丰智诚市场管理有限公司（以下简称智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2014）大民初字第1301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒信公司一审诉称，2011年居然之家大丰市欧蓓莎家居市场建成并由恒信公司委托大丰勤思市场经营管理有限公司（以下简称大丰勤思公司）对外招租，大丰勤思公司与蒋小军签订两份租赁经营合同，一份合同约定蒋小军租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层3052、3053、3055号营业场地，租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，蒋小军按承租商铺的建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，月租金为6405元、月物业管理费为6405元。另一份合同约定蒋小军租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层3029、3031号营业场地，租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，蒋小军按建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，月租金为2110.5元、月物业管理费为2110.5元。2012年12月，恒信公司与大丰勤思公司解除委托管理合同，将居然之家大丰市欧蓓莎家居市场的管理经营权先后委托给大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）、智诚公司，并通知包括蒋小军在内的所有经营户办理相关变更手续。蒋小军已于合同期满后撤场，返还商铺。合同第一年的租金、物业管理费蒋小军均已缴清。依照合同约定，蒋小军免租期为22个月，其中第二年的租金免交。后蒋小军拖欠恒信公司租赁合同第二年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）的物业管理费102186元，经多次催要未果。现请求：1.判令蒋小军立即给付物业管理费102186元；2.本案诉讼费用由蒋小军承担。蒋小军一审辩称，恒信公司既不是租赁合同的当事人，也不是大丰勤思公司的代理人或权利受让人，故恒信公司诉讼主体不适格。当初该市场广告邀请商家入驻，曾与蒋小军口头约定十大品牌进来后才开始计收租金，到目前为止没有十家，所以没有达到收取租金的条件。恒信公司是同意蒋小军装潢、使用商铺的，不存在侵占的事实。蒋小军于2013年9月底撤场，租赁关系期满解除。在承租过程中蒋小军没有享受到相应的权利，所以相应的支付租金和物业管理费的义务应当受到一定的限制。蒋小军在租赁合同上签字后将合同交给了大丰勤思公司，但大丰勤思公司没有将租赁合同给蒋小军一份，所以蒋小军没有义务，没有条件提供租赁合同原件。按照“谁主张，谁举证”原则，恒信公司主张租赁期间的租金、物业管理费，应提交租赁合同原件，以确定租金标准、租期长短等不可缺少的内容。恒信公司未提交租赁合同原件，应承担举证不能的后果。请求法院驳回恒信公司的诉讼请求。原审第三人智诚公司一审述称，智诚公司对恒信公司的各项主张及所举证据均无异议。对蒋小军所举证据，智诚公司同意恒信公司的质证意见。请求法院支持恒信公司的诉讼请求。一审法院经审理查明，居然之家大丰市欧蓓莎家居市场由恒信公司投资建成，恒信公司领取该市场房屋的所有权证和土地使用权证。2011年8月21日，恒信公司与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称苏州勤思公司）签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司（甲方）将其所有的“欧蓓莎国际购物中心（南区），商业物业为地面6层，地下1层，占地面积28348平方米，建筑面积55902平方米（含地下面积9192平方米），经营面积55902平方米（其中商铺41910平方米）委托苏州勤思公司（乙方）经营管理。委托期限起始于2011年9月1日，止于2016年8月31日。”据此，苏州勤思公司在工商部门登记设立了大丰勤思公司（开业日期为2012年1月4日，注销日期为2013年12月13日），并以大丰勤思公司的名义从事管理经营活动。2011年10月，大丰勤思公司（甲方）与蒋小军（乙方）签订欧蓓莎租赁合同两份，第一份租赁合同主要内容为：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为854平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为3052、3053、3055，公摊系数：1.4）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计22个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常支付）。具体免租期间为：自2011年12月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。乙方的经营品牌为斯帝罗兰，经营类别为软体。乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月7.5元，合同期内乙方共计应支付甲方租金12810元，每月租金6405元，每12个月支付一次租金。甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米7.5元，每3个月支付一次物业管理费。乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥6400元。乙方在交纳首期租金时，一次性向甲方交纳商铺质量保证金8000元。乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好保留给甲方，未经甲方同意不得自行拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有关费用后，甲方将乙方所交的质量保证金、履约保证金（不计利息）六个月内退还乙方；若乙方商品发生三包问题或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留质量保证金、履约保证金并追究乙方的责任。第二份租赁合同主要内容为：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为281.4平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为3029、3031，公摊系数：1.4）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计22个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常支付）。具体免租期间为：自2011年12月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。乙方的经营品牌为广东实木床，经营类别为实木。乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月7.5元，合同期内乙方共计应支付甲方租金4221元，每月租金2110.5元，每12个月支付一次租金。甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米7.5元，每3个月支付一次物业管理费。乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥2000元。协议签订后，蒋小军按约缴纳24400元保证金后，入驻该市场装修商铺，从事经营活动。在合同履行过程中，关于第一份租赁合同（建筑面积854平方米），蒋小军已支付第一年（2011年10月1日至2012年9月30日，扣减其中10个月的免租期）的租金12810元（854平方米×每平方米7.5元／月×2月），第一年的物业管理费76860元（854平方米×每平方米7.5元／月×12月）。关于第二份租赁合同（建筑面积281.4平方米），蒋小军已支付第一年（2011年10月1日至2012年9月30日，扣减其中10个月的免租期）租金4221元（281.4平方米×每平方米7.5元／月×2月），第一年物业管理费25326元（281.4平方米×每平方米7.5元／月×12月）。2012年12月9日，恒信公司（甲方）与苏州勤思公司以及大丰勤思公司（乙方）签订终止合同协议书，约定：一、甲方委托乙方管理大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的职能至2012年11月30日终止。二、大丰勤思公司（苏州勤思公司在大丰市设立的公司）在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的经营管理期间发生的一切经营管理及业务往来等，即为苏州勤思公司的经营管理行为。三、乙方在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理期间所产生的与大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理有关的经营管理及因其行使管理职能而发生的民事纠纷，在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理工作（截止2012年11月30日）交接时全部移交给甲方，经甲方确认后，由甲方承担全部责任等内容。恒信公司、苏州勤思公司、大丰勤思公司均在该协议上盖章。2012年11月30日后，苏州勤思公司以及大丰勤思公司将相关管理中的权利义务及相关账目向恒信公司移交，并撤出大丰欧蓓莎国际购物中心。在移交过程中，大丰勤思公司与蒋小军之间签订的欧蓓莎租赁合同未移交。2012年11月，恒信公司委托居然之家公司对其所属的大丰市欧蓓莎家居市场进行市场经营管理，并与其签订委托管理协议。约定管理期限自2012年12月1日至2014年11月30日。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报上刊登通知，载明：“因本公司在居然之家欧蓓莎大丰店之经营管理权于2012年12月1日起移交给居然之家公司，故通知居然之家欧蓓莎大丰店所有经营户在2013年2月5日前来我司办理合同及相关票据的更换事宜。逾期，所有因未及时更换合同及票据带来的一切后果由经营户自行负责。”2013年8月28日，居然之家公司向蒋小军邮寄书面通知：“斯帝罗兰、花为媒商户：截止二○一三年九月底，你户欠交公司租金及物管费计￥102188元整，请你接到本通知后，及时到我司财务部核对，并在三日内交清所欠费用。如逾期不办，我们将采取相应措施，一切后果自负。谢谢合作！大丰居然之家市场管理有限公司，2013年8月28日。”2013年9月1日，恒信公司与居然之家公司签订《委托管理协议》终止协议，约定双方委托管理协议职能至2013年9月10日止，未收取的租金、管理费等合同终止后经双方确认后由恒信公司直接收取等内容。2013年9月10日，恒信公司与智诚公司签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司将欧蓓莎国际购物中心（南区）委托智诚公司管理等内容。委托期限为2年，自2013年9月10日起至2015年9月10日止。2013年9月6日，蒋小军向智诚公司提交撤场报告一份，该报告载明：“本人在欧蓓莎市场经营的斯帝罗兰商铺，因生意调整，改变投资方向，故申请撤场。望批准为盼。”2013年11月8日，蒋小军向智诚公司提交撤场报告一份，该报告载明：“本人在欧蓓莎市场经营的花为媒商铺，因生意调整，改变投资方向，故申请撤场。望批准为盼。”2013年12月6日，智诚公司经理沈秋生在这两份撤场报告左下方均书写“2013年10月1日前所欠欧蓓莎的租金、物业费已提起诉讼，以法院判决的数额交纳。同意撤场”字样。租赁合同期满，蒋小军撤场，未续签租赁合同。因蒋小军未按约支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的物业管理费，恒信公司于2013年11月18日向一审法院提起诉讼，2014年5月14日，恒信公司撤回起诉。后因物业管理费问题协商未果，恒信公司于2014年6月12日再次向一审法院提起诉讼。一审审理中，苏州勤思公司、居然之家公司、智诚公司向一审法院出具情况说明，表示其对蒋小军应收租金和物业管理费的权利由委托人恒信公司直接享有。一审法院另查明，大丰勤思公司就大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层的其他商铺还与刘亚辉、王春茂、龚俊文签订了同样格式条款的租赁合同。其中刘亚辉承租的摊位编号为3030，经营品牌为光明，经营类别为实木。王春茂承租的摊位编号为3060、3061，经营品牌为雷纳，经营类别为软体。龚俊文承租的摊位编号为3005，经营品牌为恒佳，经营类别为红木家具。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人租赁合同约定的租赁期限均为2011年10月1日至2013年9月30日，关于免租期，刘亚辉为15个月，王春茂为15个月，龚俊文为12个月。租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月，履约保证金的标准均为第一年租金标准的一个月租金。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人与大丰勤思公司签订的租赁合同的其他内容同蒋小军租赁合同均一致。一审法院认为，本案的争议焦点：一、如何认定大丰勤思公司与蒋小军所签租赁合同的内容，以及蒋小军应承担的合同义务；二、恒信公司能否主张蒋小军承担上述合同义务。一、关于如何认定大丰勤思公司与蒋小军所签定的两份租赁合同的内容，以及蒋小军应承担的合同义务问题。首先，庭审中，蒋小军并不否认与大丰勤思公司签订过书面租赁合同，其认可的商铺的位置、面积、经营品牌与恒信公司主张的相关内容均相同。即蒋小军租用的商铺为：大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为854平方米，摊位编号为3052、3053、3055以及大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为281.4平方米，摊位编号为3029、3031。其次，租赁合同签订后，蒋小军已按照合同约定支付了第一年的租金、物业管理费。关于第一份租赁合同，蒋小军已支付第一年的租金12810元和第一年的物业管理费76860元。关于第二份租赁合同，蒋小军已支付第一年租金4221元和第一年物业管理费25326元。依据蒋小军的缴费数额和使用商铺的建筑面积，可以计算出缴纳租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月。第三，一审法院认定的上述合同内容与大丰勤思公司和刘亚辉、王春茂、龚俊文等人签订的租赁合同具有类似或相同情形。⑴格式合同内容相似。恒信公司提交的与蒋小军租赁合同文稿与刘亚辉、王春茂、龚俊文所签订的租赁合同系同一格式合同，除各人承租的商铺建筑面积、免租期不一致之外，其他合同内容均相同，恒信公司陈述上述租赁合同是采用同一格式合同的电子文档批量制作的。⑵租赁期限起止相同。上述合同的租赁期限均为“自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24月。”⑶商铺位置楼层相同。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人承租的商铺位置与蒋小军承租的涉案商铺均位于大丰市欧蓓莎家具市场1号楼3层，属于同一市场、同一幢楼、同一楼层。⑷租金、物业管理费标准相同。蒋小军已按约支付第一年的租金、物业管理费，在建筑面积、租期、租金及物业管理费数额均已确定的情况下，据此计算出的租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月，这与恒信公司提交的与蒋小军租赁合同文稿以及刘亚辉、王春茂、龚俊文租赁合同载明的租金、物业管理费标准均相同。⑸恒信公司认可蒋小军免租期为22个月，而刘亚辉为15个月，王春茂为15个月，龚俊文为12个月。蒋小军的免租期比刘亚辉、王春茂、龚俊文的更长，对蒋小军更为有利。第四，蒋小军入驻、装修、实际使用商铺从事经营活动，后出具撤场报告，于租赁期限届满后撤场。其在经营过程中实际接受了物业管理服务，根据权利义务相一致的原则，其应当承担缴纳物业管理费合同义务。现蒋小军仅对恒信公司主张的第二年物业管理费提出异议，但未能提交相关证据支持其抗辩意见。综上，一审法院对大丰勤思公司与蒋小军所签定的两份租赁合同的内容作出了认定，蒋小军应承担缴纳自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业管理费102182元的合同义务。二、关于恒信公司能否主张蒋小军承担上述合同义务的问题。第一，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，大丰市欧蓓莎家居市场系恒信公司开发建设，恒信公司系欧蓓莎家居市场的委托人，其先后委托苏州勤思公司（委托期限自2011年9月1日起至2012年11月30日止）、居然之家公司（委托期限自2012年12月1日起至2013年9月10日止）、智诚公司（自2013年9月10日起至今）对该市场进行管理，即恒信公司系委托人，苏州勤思公司、居然之家公司、智诚公司系受托人。第二，大丰勤思公司以自己的名义与蒋小军签订租赁合同，蒋小军承租该市场的商铺，其依照合同约定享有对该商铺使用、收益的权利，但同时也负有支付租金、物业管理费的义务。租赁合同签订时，大丰勤思公司尚未成立，存在主体资格瑕疵，属于效力待定合同。合同签订后，蒋小军依照约定缴纳保证金，装修商铺从事经营，并支付了第一年租金、物业管理费。后蒋小军向智诚公司出具撤场报告，并于合同期满返还商铺，据此可以认定蒋小军已经按照约定实际享有合同权利，其亦应当按约定履行合同义务，蒋小军在享有合同权利期间未对租赁合同的效力提出异议，故租赁合同因双方的实际履行行为而溯及性地取得效力。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报发布通知，披露其原系居然之家欧蓓莎大丰店市场管理的受托人，该店经营管理权已移交给居然之家公司。同时，大丰勤思公司已履行了披露委托人和第三人（欧蓓莎所有经营户，含蒋小军）的义务，蒋小军至今未举证在订立合同时如果知道恒信公司系委托人就不会订立租赁合同的证据，故该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力。第三，恒信公司有权依据租赁合同主张权利。大丰勤思公司曾系恒信公司的受托人，其在撤出该市场时，基于双方之间的委托管理合同，明确表示对未收租金、物业管理费的相关合同权利义务由委托人恒信公司享有和承担。居然之家公司、智诚公司亦出具书面说明，明确表示向蒋小军收取欠缴物业管理费的权利由委托人恒信公司直接享有，这符合相关法律规定，一审法院依法予以支持。综上，依照合同法相关规定，恒信公司作为市场管理的委托人，其能够主张蒋小军承担合同约定的物业管理费给付义务。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋小军在按照约定支付了第一年的租金、物业管理费后，拒不支付第二年的物业管理费，其对本起纠纷的形成负有责任。恒信公司作为委托人，其有权依据租赁合同向蒋小军主张物业管理费。蒋小军应给付恒信公司租期第二年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）的物业管理费为102186元［（854平方米＋281.4平方米）×每平方米7.5元／月×12月］。关于蒋小军辩称十大品牌未进入免收租金的意见，因其未举证证明，同时恒信公司不予认可，且双方约定第二年属免租期，恒信公司本案中仅主张合同第二年的物业管理费，故对蒋小军的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：蒋小军给付恒信公司自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业管理费102186元，于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费2344元，由蒋小军负担。上诉人蒋小军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定恒信公司具备诉讼主体资格错误。大丰勤思公司与苏州勤思公司均系独立法人，两者不具有法律上的权利义务关系。大丰勤思公司将案涉合同权利转让给居然之家公司，未征得蒋小军同意，也未向蒋小军发出通知，转让既不合法也不生效。大丰勤思公司在大丰报上所刊登的通知不具有披露委托人及告知蒋小军的效力。恒信公司与大丰勤思公司、苏州勤思公司为蒋小军设定义务，违反法律规定，依法对蒋小军不产生任何法律效力，故恒信公司不具备诉讼主体资格；2.恒信公司两次向法院起诉均未能提供案涉租赁合同，说明大丰勤思公司没有移交合同，故大丰勤思公司未移交合同权利和义务，一审判决以其他承租人的合同推定蒋小军的合同义务明显不合法；3.一审法院审理本案程序严重违法。第三人与原、被告的法律地位不同，并存在有独立请求权第三人与无独立请求权的第三人之分，一审中恒信公司与第三人委托同一代理人明显违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人恒信公司答辩称：1.大丰勤思公司与苏州勤思公司虽系两个独立的法人公司，但恒信公司与苏州勤思公司签订委托管理合同，并据此合同设立大丰勤思公司进行市场管理，并不违反法律规定。大丰勤思公司“转让”案涉合同权利义务无需征得蒋小军的同意，委托管理合同解除后，大丰勤思公司权利义务已消灭，实质是权利义务的移交。蒋小军作为案涉租赁房屋的承租人，交纳租金是当然的义务，而非“为第三人设定义务”，恒信公司作为案涉房屋的所有权人和委托人，依法有权要求蒋小军支付租金、物业服务等费用，其具备诉讼主体资格；2.恒信公司与大丰勤思公司解除委托管理移交过程中，因合同原件没有一并移交，蒋小军认为不能以租赁合同文稿作为证据，而必须提供合同原件。但是蒋小军又不否认其与大丰勤思公司签订过案涉房屋租赁合同，并认可商铺位置、面积、经营品牌与合同文稿所主张的内容相同，且蒋小军已实际缴纳了第一年租金和物业费。恒信公司提供的刘亚辉、王春茂等合同原件和蒋小军的租赁合同文稿除承租面积、免租期不一致外，其余合同内容均一致，故租赁合同文稿能够作为定案证据；3.恒信公司与第三人无利益冲突，虽委托同一代理人，但并不违反律师法及律师执业管理办法的规定，一审法院审理程序合法。综上，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人智诚公司的述称意见同被上诉人恒信公司答辩意见。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于恒信公司是否具备诉讼主体资格的问题。案涉的大丰市欧蓓莎家居市场系由恒信公司投资开发建设，其先后委托苏州勤思公司（大丰勤思公司）、居然之家公司、智诚公司对该市场进行管理。蒋小军与大丰勤思公司就案涉商铺签订了租赁合同，负有支付租金、物业费等义务。虽然在签订协议时，大丰勤思公司尚未成立，该合同属于效力待定合同，但在大丰勤思公司成立后，蒋小军向其履行了部分租金、物业费的给付义务，双方已经实际享有合同权利或者履行合同义务，故租赁合同因大丰勤思公司的追认而具有溯及力，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。大丰勤思公司于2013年1月30日在大丰日报发布通知，披露其原系居然之家欧蓓莎大丰店市场管理的受托人，该店经营管理权已移交给居然之家公司。其已履行了披露委托人（恒信公司）和第三人（欧蓓莎所有经营户，含蒋小军）的义务，蒋小军未提供当初如知道恒信公司系委托人就不会订立租赁合同的证据，故该租赁合同对恒信公司与蒋小军具有法律约束力。大丰勤思公司在撤离该市场时对未收租金、物业费的相关合同权利义务明确由恒信公司享有和承担，故恒信公司作为市场管理委托人及房屋所有权人具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。二、关于蒋小军应否支付第二年租赁期间的物业费问题。1.蒋小军认可其与大丰勤思公司签订过租赁合同，且商铺位置、面积和经营品牌与恒信公司的主张相同，合同的签订系其真实意思表示，不因恒信公司未能提供合同原件便否认蒋小军租赁案涉商铺的事实；2.蒋小军在签订租赁合同并缴纳完保证金后便入驻案涉市场，装修商铺并从事经营，其作为物业使用人自入驻至撤场过程中已实际接受了相关物业服务；3.蒋小军在实际承租过程中，已实际缴纳了第一年的租金与物业费。依据蒋小军已支付的金额和其使用商铺的面积，可以计算出其缴纳的租金和物业费的具体标准，该标准与恒信公司的主张及租赁合同文稿内容一致；4.蒋小军主张其与恒信公司曾口头约定十大品牌未进入免收租金，但其未能提供证据加以证明，且恒信公司主张的是蒋小军支付第二年的物业费，故对蒋小军以此拒付物业费的主张不予采信。因此，原审判决蒋小军支付第二年的物业费并无不当，本院予以维持。三、关于一审法院审理本案的程序问题。本案中，恒信公司与原审第三人智诚公司虽委托同一代理人，但因双方无利益冲突，并不违反《中华人民共和国律师法》及律师执业规定的相关规定，故一审法院审理本案的程序符合法律规定。综上所述，上诉人蒋小军的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2344元，由上诉人蒋小军负担。本判决为终审判决。审 判 长 周联联代理审判员 臧 峰代理审判员 樊丽萍二〇一五年五月十五日书 记 员 吴思懿 来源：百度搜索“”