（2015）酉法民初字第00154号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-12-07
案件名称
重庆黔龙阳光地产发展有限公司与周凤平,张飞商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆黔龙阳光地产发展有限公司,周凤平,张飞
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）酉法民初字第00154号原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地：重庆市黔江区。组织机构代码：74533538-2。法定代表人：谭书明，该公司董事长。委托代理人：赵小飞，男，1973年11月18日生，汉族，重庆市彭水苗族土家族自治县，住重庆市彭水县。该公司酉阳项目部员工。被告周凤平，女，1989年5月12日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。被告张飞，男，1985年1月18日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司诉被告周凤平、张飞商品房销售合同纠纷一案，原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于2015年1月12日向本院提起诉讼，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由本院代理审判员杨金典担任审判长，与代理审判员杨刚、人民陪审员徐茂和组成合议庭，适用普通程序于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司的委托代理人赵小飞到庭参加了诉讼，被告周凤平、张飞经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司诉称：2012年4月28日，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由被告二人购买酉阳城北新区泉孔黔龙·阳光溪谷9号楼2单元4层2号住宅房屋，建筑面积为128.68平方米，购房总价款为383117元。其中合同约定，被告实行按揭付款，签订本合同时交清房款115117元，向银行按揭268000元；同时，被告周凤平向原告支付购房首付款20000元，并出具《首付分期欠款承诺书》，承诺在2013年12月31日前分期付清首付欠款，否则已付房款不予退还，并按欠款总额的5%向原告支付日息。但时至今日，二被告仍欠购房首付款95117元和有关税费、大修基金18759元，原告多次向二被告催收无果，故诉至人民法院请求依法判令：一、由被告支付原告购房首付款95117元和税费、大修基金18759元；二、由被告从2013年12月31日起向原告支付购房首付欠款利息（利息标准：95117元×银行同期利息的4倍）至购房首付欠款付清时止；三、由被告从2013年12月31日起向原告支付违约金（违约金计算标准：95117元×1?／日）；四，本案全部诉讼费用由被告承担。原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：①．营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明原件各一份，证明原告的主体资格，身份信息及经营资质。②．重庆市商品房预售（预租）许可证复印件一份，证明案涉房屋具备合法销售条件。③．《重庆市商品房买卖合同》复印件一份，证明二被告购买了案涉房屋，并对案涉房屋的价款、支付方式进行了约定。④．首付分期欠款承诺书原件一份，证明案涉房屋首付款的支付方式及被告欠付款项的事实。⑤．欠款催收函复印件（附快递单）一份，证明2014年5月原告曾向被告二人催收欠款。⑥．酉阳土家族苗族自治县兴隆镇土坪村村民委员会出具的证明原件一份，证明被告二人系夫妻关系，且现阶段下落不明，无法联系。被告周凤平未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被告张飞未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被告周凤平、张飞经本院依法传唤未出庭，已视为对其自身质证权利的放弃，本院庭审中对原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司提交的重庆市商品房预售（预租）许可证、《重庆市商品房买卖合同》等复印件与原件核对无异，原告营业执照、组织机构代码、欠款催收函（附快递单）虽无原件核对，但有其他事实印证该书证真实存在，可以提交复印件。原告提交的全部证据，内容真实、来源合法、与本案有关联，故原告提交全部证据的真实性、关联性、合法性可予确认，均可采信为定案证据。根据原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：被告周凤平与被告张飞系夫妻关系，二被告于2012年4月28日与原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，由二被告购买原告所开发预售的位于重庆市酉阳县城北新区泉孔黔龙·阳光溪谷9号楼2单元4层2号商品房一套，建筑面积为128.68平方米，总价款为383117元。合同中原告（甲方）与二被告（乙方）双方对各自的权利义务及相关责任进行了约定，其中合同第五条约定：“（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行重庆市酉阳自治县支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款（按揭付款）：本商品房总成交金额￥383117元整（大写：叁拾捌万叁仟壹佰壹拾柒元整）。（1）签定本合同时交清房款￥115117元，向银行申请￥268000元10年按揭贷款。”合同第十条约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同时，合同附件五即合同补充协议第十四条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示‘日’计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和。”合同签订当日即2012年4月28日，被告二人因资金不够充裕而向原告申请首付分期，并由被告周凤平向原告出具签署了一份《首付分期欠款承诺书》；其中载明：“1、签合同时支付首付房款20000元，税费18759元；2、2012年12月31日前支付首付欠款50%（47558元）；3、2013年6月30日前支付首付欠款30%（28535元）；4、2013年12月31日前付清剩余欠款19024元。本人承诺按期支付欠款，否则贵公司有权收回房源，已交纳房款不予退还，本人并按欠款总额的5%向贵公司支付日息。”被告周凤平、张飞的首付分期申请经原告同意后，便于当日向原告支付了20000元购房首付款，而余款却未依照其承诺再向原告进行支付。对此，原告多次要求二被告履行支付义务，并于2014年3月5日通过EMS快递向被告周凤平寄送了欠款催收函。现今，被告周凤平、张飞仍未向原告支付所欠的购房首付款，且二人均已外出务工，无法联系，故原告诉至本院要求被告二人立即支付欠款及利息并按约定承担相应的违约金。另在庭审过程中，本院向原告释明根据其举示的《重庆市商品房买卖合同》及《首付分期欠款承诺书》中的约定，因二被告未按期支付购房首付款，原告现有权收回案涉商品房；对此，原告表示放弃该收回房源的权利。同时，原告在庭审中明确其依据《重庆市商品房买卖合同》第十条第二款的约定所主张由二被告支付逾期付款的违约金仅计算至起诉之日止。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，评述如下：被告周凤平、张飞因购买原告所开发预售的位于重庆市酉阳县城北新区泉孔黔龙·阳光溪谷9号楼2单元4层2号商品房而与原告于2012年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合同已依法成立并生效，原、被告双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。按照《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款的约定，被告周凤平、张飞应在签订合同当日向原告支付购房首付款115117元，但二被因告资金周转困难，便向原告申请将该购房首付款115117元以分期的形式支付；在得到了原告的同意后，二被告随即于当日以被告周凤平的名义向原告出具了《首付分期欠款承诺书》，并已按该承诺向原告支付了20000元。本院认为被告周凤平向原告出具的《首付分期欠款承诺书》的行为，因二被告之间系夫妻关系，并均在《重庆市商品房买卖合同》中签字捺印，应视为是夫妻共同的意思表示；且该《首付分期欠款承诺书》在取得了原告的同意后，被告二人亦已按该承诺履行了20000元的支付义务；《首付分期欠款承诺书》应视为原、被告双方对同日签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条付款方式及期限的约定进行了变更，被告周凤平、张飞应按照《首付分期欠款承诺书》的约定如期向原告支付剩余的购房首付款。然而，被告周凤平、张飞在向原告支付20000元后便再未向原告支付过任何款项，现《首付分期欠款承诺书》中约定的最后支付期限已过，二被告应向原告付清剩余的购房首付款95117（115117-20000）元，故本院对原告所主张的由被告周凤平、张飞向原告支付购房首付款95117元的请求予以支持。对于原告主张由二被告向其支付税费、大修基金18759元的请求，根据《重庆市契税征收实施办法》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》等相关规定，开发商无权向购房者收取税费及大修基金等费用，本案中原告也并未提供相关证据以证明其具有代收的资格或是二被告已委托其代为向相关部门缴纳该笔费用，更没有证据能证明其已经为被告向相关部门代缴纳了该笔费用。故本院对原告主张由二被告向其支付税费、大修基金18759元的请求不予支持，原告可在收集充分证据后另案起诉。对于原告所主张的购房首付欠款的利息。在《首付分期欠款承诺书》中注明有“本人承诺按期支付欠款，否则贵公司有权收回房源，已交纳房款不予退还，本人并按欠款总额的5%向贵公司支付日息。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此原、被告可以约定在被告不按《首付分期欠款承诺书》中的支付期限履行分期支付义务时，由被告向原告赔偿损失，但该损失赔偿额的计算方法应不违反法律法规的禁止性规定。因《首付分期欠款承诺书》中约定的日息系在未按期支付的条件下所产生且按欠款总额的5%计算，其具有赔偿损失的性质，应视为是原、被告双方为被告不履行分期支付购房首付款的义务约定的违约责任。但该约定明显过高，现原告仅主张由二被告以应付购房首付欠款95117元为计算基数，以银行同期利息的4倍为计算标准，向原告支付从2013年12月31日起至购房首付欠款付清之日止的利息，该主张系原告对自身权利的处分，且不违反法律法规的规定，应具有法律效力。同时，虽然原告在庭审中承认认可《重庆市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十四条的约定即买卖合同及本合同补充协议所表示“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和，因《首付分期欠款承诺书》实际上是对原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中部分约定的变更，属于从合同，其表示“日”的计算方式，也应扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和，但此处原告所主张计算的利息实际上是因违约产生的损失赔偿额的计算方法，该利息的期间并非同于合同中所表示的“日”。因此，对于原告的该诉请，因二被告在签订《重庆市商品房买卖合同》及《首付分期欠款承诺书》时向原告支付了20000元后便未再向原告支付任何款项，按照《首付分期欠款承诺书》约定被告应在每笔应付购房首付款到期的次日支付应付而未付款项的利息（分段计算）；现原告主张以二被告尚欠的全部购房首付款为计算基数，则该利息的计算起时间就应是最后一笔分期支付期限到期后的次日即2014年1月1日。又因原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第一款约定：“本项目商品房预售资金监督银行为中国工商银行重庆市酉阳自治县支行”。故本院支持由被告周凤平、张飞以尚欠购房首付款95117元为计算基数，按中国工商银行同期同类贷款利息的四倍为计算标准，向原告支付从2014年1月1日起至清偿之日止的利息。对于原告所主张的违约金。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中第十条对被告方逾期付款的违约责任进行了约定，后因《首付分期欠款承诺书》对《重庆市商品房买卖合同》第五条付款方式及期限进行了变更，并针对购房首付款的分期支付重新约定了违约责任。根据合同签订的先后顺序及当事人的意思表示，首付款分期支付过程中，被告构成的违约行为，应以《首付分期欠款承诺书》中的约定承担相应的违约责任。现原告在庭审中明确表示不收回案涉商品房的前提下，主张二被告支付所欠购房首付款的四倍银行同期利息后，不应再针对同一违约事实再主张其他的违约金。故本院对原告诉请的由被告从2013年12月31日起向原告支付违约金（违约金计算标准：95117元×1?／日），不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第六十四条、第一百四十四条第之规定，判决如下：一、限被告周凤平、张飞于本判决生效后十日内向原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司支付尚欠的购房首付款95117元及资金利息（利息的计算方式以95117元为计算基数，以中国工商银行同期同类贷款利率为计算标准，计算支付从2014年1月1日起至实际付清购房首付款之日止）。二、驳回原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2977元，由被告周凤平、张飞负担，原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司预交的2977元全额退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 杨金典代理审判员 杨 刚人民陪审员 徐茂和二〇一五年五月十五日书 记 员 王 钰 微信公众号“”