（2015）穗中法民五终字第2597号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-06-12

案件名称

ＸＸＸ与朱晨华租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张丽桑,ＸＸＸ,朱晨华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第2597号上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽桑，住广东省陆丰市。委托代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸＸ，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：冯升，广东国声律师事务所律师。委托代理人：陈颖欣，住广东省广州市海珠区。原审第三人（反诉第三人）：朱晨华，住广东省广州海珠区。上诉人张丽桑因与被上诉人ＸＸＸ、原审第三人朱晨华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，罗劲青与ＸＸＸ是夫妻关系。2012年3月6日，罗劲青（甲方，出租人）、张丽桑（乙方，承租人）与广州市海珠区大桥经济发展中心（中介人，以下简称大桥发展中心）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将福仁直街38号2楼205房屋租给乙方独立使用；租期从2012年3月7日起至2013年3月6日止；本合同签订后乙方向甲方交纳1300元保证金，合同期满时不计利息退还；甲方按每月计收房费1300元、水电杂费由乙方支付……（5）合同期内，如果乙方自行搬出，保证金不得退回，作为甲方意外空置房屋的补偿……；等。同日，大桥发展中心向张丽桑开具了收到租房押金1300元、中介费650元以及2012年3月7日至4月6日房租1300元、卫生杂费20元、天线费27元的3张《收据》。ＸＸＸ确认张丽桑缴纳的押金1300元及及2012年3月7日至4月6日房租1300元、卫生杂费20元、天线费27元实际是由其收取的。之后，ＸＸＸ将涉案房屋交付张丽桑使用。之后，朱晨华（出租方，甲方）与张丽桑（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，房屋月租金1000元；等。之后，朱晨华分别于2014年5月1日、2014年6月1日收取了张丽桑房屋押金2000元以及2014年5、6月的租金各1000元。据广州市国土资源和房屋管理局出具的《依申请公开政府信息答复书》载明：2000年，广州焊条厂向朱晨华房改出售了南华东路福仁直街38号205房，套内建筑面积27.99平方米。朱晨华曾于2002年起诉ＸＸＸ、广州焊条厂破产清算小组房屋搬迁纠纷，经审理后，原审法院于2002年8月5日作出（2002）海房初字第974号民事判决书，判决：一、ＸＸＸ一户在判决生效之日起一个月内迁出涉案房屋，将该屋交还给朱晨华；搬迁时房屋装修镶嵌物及水表、电表、水管不得拆除；二、ＸＸＸ在该判决生效之日起一个月内向朱晨华支付上述房屋的2000年8月1日至2002年4月的使用金1014.3元；……等。判后ＸＸＸ不服上诉，广州市中级人民法院于2003年6月10日作出（2002）穗中法民二终字第2429号民事裁定书，认定朱晨华与广州焊条厂之间未签订《公有住房买卖协议》，虽朱晨华已按房改形式填写了公有住房申请，得到了广州焊条厂的同意，并按规定缴纳了购房款。同时亦在房管部门办理了备案手续，但由于该房屋未经房管部门确权，致使朱晨华至今没有办妥房改房购买手续并领取房产证。据此，该屋的产权尚未转移。根据房屋所有权的取得以登记为生效要件的规定，朱晨华在法律上还不具有对南华东路福仁直街38号的房屋享有所有权。鉴于广州焊条厂将房屋分配朱晨华居住，并要求仍是其职工的ＸＸＸ搬迁，这仅是基于单位内部行使职权的行为，属于不平等主体间的行政管理关系，只能根据行政行为予以调处，而不属于民事法律关系调整的范畴。因此朱晨华在未取得该屋产权证的情况下，不能以房屋所有人主张权利，要求ＸＸＸ搬迁。裁定：一、撤销原审法院（2002）海房初字第974号民事判决；二、驳回朱晨华的起诉。ＸＸＸ于2014年5月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张丽桑腾空交还广州市南华东路福仁直街38号205房；2、张丽桑缴纳从2014年5月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每月1300元的标准计算）、从2014年4月4日起至2014年7月的水费（以实际发生费用为准）、从2014年1月25日起至2014年6月3日的电费333.76元、从2014年5月至2014年7月的卫生费45元、从2014年5月至2014年7月止的电视网络费79.5元；3、张丽桑赔偿ＸＸＸ因未能按房屋租赁合同交付入住房屋给新租户而产生的损失1300元；4、张丽桑承担本案全部诉讼费用。张丽桑反诉请求判令ＸＸＸ退还张丽桑所交的房屋租赁保证1300元及赔偿张丽桑中介费650元，本案的受理费全部由ＸＸＸ承担。一审诉讼中，ＸＸＸ表示其主张张丽桑支付从2014年4月4日起至2014年7月的水费，但不清楚具体金额，也没有提交缴纳水费的相关材料。张丽桑表示对ＸＸＸ主张的从2014年1月25日起至2014年6月3日的电费333.76元、从2014年5月至2014年7月的卫生费45元、从2014年5月至2014年7月止的电视网络费79.5元没有异议。ＸＸＸ为证明其主张，还提交了以下证据：1、涉案房屋的电费通知单2张；2、电费发票（计费时段2014年1月25日至2014年4月3日）；3、房屋租赁登记备案证明、广州市房屋租赁合同、税收缴款书；4、朱晨华的公有住房申请书两份复印件；5、ＸＸＸ的职工手册；6、广州焊条厂出具的收据三张、电费发票五张。张丽桑质证表示由于ＸＸＸ没有提供证据1的原件，故对该证据真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性没有异议，但认为该发票与本案无关，不确认合法性与关联性；对证据3的真实性没有异议，但该房屋备案登记时已载明涉案房屋并非ＸＸＸ所有；对该证据中的租赁合同、税收缴款书的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关；对证据4的真实性、合法性没有异议，通过该证据可以证明涉案房屋不是属于ＸＸＸ所有的，而是属于朱晨华所有的房产，ＸＸＸ只是通过非法的手段强行占用、占据了朱晨华的房产，至于ＸＸＸ称朱晨华非法购买房产，ＸＸＸ可以通过其他司法途径来解决其诉求，其不应非法强占朱晨华的房产；由于证据5、6是ＸＸＸ当庭提交的，已超过举证期限，故不予质证。朱晨华质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，ＸＸＸ并不是涉案房屋的所有权人；对证据2的真实性、合法性没有异议，但该证据无法证明ＸＸＸ想证明的事实；对证据3中的备案证明的真实性、合法性、关联性均不予确认，ＸＸＸ并无提交证明其是涉案房屋产权人的有效文件，该证据中的租赁合同、税收缴款书，与本案没有关联性，这只是ＸＸＸ的个人行为；对证据4中写有“203、205”内容的申请书的真实性、合法性、关联性均无异议，但另外一份申请书可能是朱晨华拿错给张丽桑的，应该是作废的，应以写有“203、205”内容的申请书为准，朱晨华也有该申请书的原件；对证据5的真实性、合法性没有异议，确认ＸＸＸ是广州焊条厂的职工，但不确认ＸＸＸ称其有权优先购买及使用涉案房屋；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关。张丽桑为证明其主张，也提交了以下证据：1、ＸＸＸ出具的保证书；2、广州焊条厂关于对职工ＸＸＸ、朱晨华住房调整的决定；3、出售公有住房缴款明细表；4、产权人为罗劲青的房地产登记簿查册表；5、广州地区干部、职工购买公有住房申请书；6、公有住房买卖协议复印件；7、广州焊条厂出具的报告；8、调查证明书；9、房改房缺欠备案通知书。ＸＸＸ质证表示对证据1的真实性没有异议，确认是ＸＸＸ签名，当时广州焊条厂起草了一份与该证据内容一致的草稿，并让其签名，否则就不能领取遣散补助或按低标准给予办理等等。当时是广州焊条厂逼着ＸＸＸ搬迁，而且没有证据证明涉案房屋是广州焊条厂的，另外，此文件仅仅是对广州焊条厂的，不对其他当事人，张丽桑及朱晨华无权以此文件主张任何权利。该文件是被迫签订的，不是ＸＸＸ的真实意思表示，所以并没有法律效力。之后，广州焊条厂没有再作出任何回应和处理，而是决定由ＸＸＸ继续使用涉案房屋，ＸＸＸ提交的收据可以证明。广州焊条厂在遣散时向ＸＸＸ表示有多年工龄，涉案房屋由ＸＸＸ永久使用。在2002年诉讼期间，广州焊条厂对ＸＸＸ在974号案件一、二审期间的陈述中也没有发表相反的意见，证明其是决定让ＸＸＸ永久使用涉案房屋；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，ＸＸＸ从未见过及接收过该份决定，广州焊条厂从未通知过ＸＸＸ，所以该决定对ＸＸＸ没有约束力，也没有法律效力。该决定中的房号有涂改过，并非涉案的205房，而是指203房；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，该表不能证明涉案房屋及该房屋所在楼宇是属于广州焊条厂所有的，也不能证明广州焊条厂有权出售涉案房屋。政府部门至今也未许可广州焊条厂与朱晨华买卖涉案房屋；对证据4的真实性、合法性没有异议，确认该房屋登记在罗劲青名下，但与张丽桑、朱晨华没有任何法律关系；对证据5、7、8的真实性、合法性、关联性均有异议，ＸＸＸ直至2002年诉讼期间才见到该证据，朱晨华当时是单身未婚，没有房改资格。ＸＸＸ一直居住在涉案房屋中，有优先购买权，ＸＸＸ在2000年7月31日因广州焊条厂破产而解除合同，但上述文件均是在2000年7月之前的4-6月间的，ＸＸＸ当时仍是广州焊条厂的职工，对涉案房屋享有优先购买权，这些文件是无效的，剥夺了ＸＸＸ的权利。这些证据也不能证明广州焊条厂对涉案房屋及涉案房屋所在楼宇享有所有权。只要朱晨华不是涉案房屋的产权人，就不能推翻之前广州中院的裁定书。该证据中的机电工业局、机电集团均与广州焊条厂是上下级法人关系，其证明内容有利害冲突，没有法律效力；由于证据6没有原件，故对该证据不予质证；对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，门牌号码的管理部门是公安机关，法律服务所及街道办开具的证明没有法律效力。朱晨华质证表示张丽桑提交的上述证据是其提供给张丽桑的，故对张丽桑提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。就算朱晨华没有取得涉案房屋的产权证，也可以证明朱晨华对涉案房屋享有使用权，但ＸＸＸ没有提供任何证据证实其对涉案房屋享有使用权或永久居住权。如果证据1是ＸＸＸ作为一个正常成年人书面保证，应当具有法律效力。另外，广州焊条厂是否有权出售涉案房屋及该房屋所在楼宇的房屋不是由ＸＸＸ说了算。朱晨华即使当时是单身，是否无权享有房改政策也不是ＸＸＸ说了算。广州焊条厂作出的文件没有必要都出示给ＸＸＸ看。原审法院认为：本案审理的是就涉案房屋产生的租赁合同纠纷，且ＸＸＸ及朱晨华均无法提供涉案房屋的权利登记凭证，故本案中对涉案房屋的权属不作调处。ＸＸＸ与张丽桑签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋交付给张丽桑使用，现合同约定的租赁期限届满，张丽桑理应将涉案房屋返还给ＸＸＸ。张丽桑抗辩ＸＸＸ不享有涉案房屋的所有权，故不同意将涉案房屋交还的意见，缺乏依据，故ＸＸＸ要求张丽桑腾空交还广州市南华东路福仁直街38号205房有理，原审法院予以支持。张丽桑在使用涉案房屋期间理应向ＸＸＸ支付房屋使用费，ＸＸＸ要求张丽桑缴纳从2014年5月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每月1300元的标准计算），合法合理，原审法院予以支持。由于ＸＸＸ未能提供证据证实主张张丽桑在占用涉案房屋期间实际发生的水费金额，应承担举证不能的不利后果，对ＸＸＸ的该项诉讼请求，原审法院依法予以驳回。ＸＸＸ主张张丽桑支付从2014年1月25日起至2014年6月3日的电费333.76元、从2014年5月至2014年7月的卫生费45元、从2014年5月至2014年7月止的电视网络费79.5元，张丽桑对此没有提出异议，原审法院依法予以确认。张丽桑应向ＸＸＸ支付上述费用。由于ＸＸＸ与朱晨华之间的纠纷，导致张丽桑对涉案房屋的权属产生质疑，停止向ＸＸＸ支付房屋使用费并与朱晨华重新签订租赁合同。ＸＸＸ没有证据证实已就其与朱晨华之间的纠纷告知张丽桑，导致朱晨华向张丽桑主张权利，故ＸＸＸ要求张丽桑赔偿其因未能按房屋租赁合同交付入住房屋给新租户而产生的损失1300元，违反公平原则，原审法院依法予以驳回。由于双方在《房屋租赁合同》中约定，张丽桑交纳的1300元保证金，在合同期满时不计利息退还，现张丽桑要求ＸＸＸ退还保证金1300元，符合合同约定，原审法院予以支持。张丽桑反诉要求ＸＸＸ赔偿中介费损失650元，缺乏依据，原审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、张丽桑在本判决生效后10日内，将广州市海珠区福仁直街38号205房腾空交还给ＸＸＸ；二、张丽桑在本判决生效后10日内，将从2014年5月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每月1300元的标准计算）支付给ＸＸＸ；三、张丽桑在本判决生效后10日内，将从2014年1月25日起至2014年6月3日的电费333.76元、从2014年5月至2014年7月的卫生费45元、从2014年5月至2014年7月止的电视网络费79.5元支付给ＸＸＸ；四、ＸＸＸ在本判决生效后10日内，将房屋租赁保证金1300元退还给张丽桑；五、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求；六、驳回张丽桑的其他反诉请求。本案本诉受理费150元和反诉受理费25元，由ＸＸＸ负担25元（本诉受理费10元和反诉受理费15元），张丽桑负担150元（其中本诉受理费140元和反诉受理费10元）。判后，张丽桑不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。在一审庭审过程中，朱晨华通过提交共有住房缴款明细表、住房调整决定等各项证据来举证涉案房屋的所有人为朱晨华，但原审法院却认为因涉案房屋产生的房屋租赁合同纠纷中，ＸＸＸ及朱晨华均无法提供涉案房屋的权利登记凭证，故对于房屋权属不作调处，这是有违事实的，对朱晨华不公平。在我方租住涉案房屋期间，朱晨华曾找到ＸＸＸ告知房产属于其所有，ＸＸＸ无权出租不属于其所有的房屋，并出示相关证据予以证明，我方作为善意第三人，对于房屋究竟属于谁所有并不知情，且朱晨华也向我方提交了一些证据使得我方相信房屋属其所有。其后，我方曾多次找到ＸＸＸ和罗劲青要求出示房屋的合法证明，但其无法提供，我方便确信房屋属于朱晨华所有，进而在2014年5月1日与其签订了租赁合同。因本案中，ＸＸＸ无法证实房屋所有权，朱晨华却提供多项证据证实房屋为其所有，故我方与朱晨华签订的租赁合同合法有效，原审法院错误认定我方与ＸＸＸ、罗劲青之前签订的房屋租赁合同有效并默认房屋所有权人为ＸＸＸ、罗劲青不合事实，严重损害我方合法权益。二、原审法院适用法律不当。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》判决我方腾空房屋并支付电费、卫生费、网络费等属于适用法律错误，因为根据《物权法》，ＸＸＸ不是涉案房屋的所有权人，故我方与朱晨华之间的合同是合法有效的。三、我方认为房屋所有权人是广州焊条厂，ＸＸＸ没有得到广州焊条厂授权，无权出租涉案房产，我方认为与ＸＸＸ所签合同应为无效。综上，请求本院：1、撤销（2014）穗海法民三初字第752号民事判决；2、改判支持张丽桑一审时的反诉请求；3、一审、二审诉讼费用由ＸＸＸ承担。ＸＸＸ答辩称：不同意张丽桑的上诉请求，我方认为不是所有权人才有权出租房屋，只要有使用权，而且使用权没有被限制也是可以出租的。我方依据原单位授权取得了房屋使用权，并且也没有证据表明广州焊条厂对出租的事实表示任何异议，所以我方认为广州焊条厂是默认我方出租行为。张丽桑所说房屋是广州焊条厂的没有依据，涉案房屋现在没有房产证。朱晨华答辩称：我方不确认ＸＸＸ所说，涉案房屋已房改给我方，出租房屋应由所有权人出租，而且涉案房屋权属是有争议的，所以我方认为不应出租。各方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：关于张丽桑主张《房屋租赁合同》无效的问题，租赁合同并不以出租人是否取得房屋所有权为有效要件，本院（2002）穗中法民二终字第2429号民事裁定已认定涉案房屋未经房管部门确权，朱晨华在未取得该屋产权证的情况下，不能以房屋所有人主张权利要求ＸＸＸ搬迁。因此，张丽桑主张《房屋租赁合同》无效，并无事实和法律依据，不能成立。根据合同相对性原理，合同只在特定的当事人亦即合同相对方之间发生法律效力。张丽桑基于与ＸＸＸ签订的《房屋租赁合同》从ＸＸＸ处取得涉案房屋的使用权，双方约定的租赁期限已届满，张丽桑作为承租人，负有向出租人ＸＸＸ返还租赁物并付清有关费用的义务。原审法院判决张丽桑向ＸＸＸ腾空交还涉案房屋并付清房屋使用费、电费、卫生费、网络费，并无不当，本院予以维持。张丽桑通过中介提供的居间服务与ＸＸＸ签订租赁合同，租赁合同现已履行完毕，其反诉请求ＸＸＸ赔偿中介费，并无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，张丽桑的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张丽桑负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　陈慧芳代理审判员　　黄春成二〇一五年五月十五日书　记　员　　李宪琼来源：