（2015）本民一终字第00163号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-17
案件名称
范洪博与姜春新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范洪博,姜春新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）本民一终字第00163号上诉人（原审原告）范洪博，男，1982年9月23日出生，汉族，现住本溪市明山区。委托代理人姚锐，辽宁宏都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姜春新，男，1967年9月18日出生，汉族，现住本溪市明山区。委托代理人谢东升，辽宁湘��律师事务所律师。上诉人范洪博因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院作出（2015）平民初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2012年5月15日，王某某与姜春新签订房屋出租协议书，约定王某某将位于平山区××路×号门市出租给姜春新使用，租期4年，自2012年5月15日至2019年5月15日止，租金每月1600元，之后3年每月租金1800元，需提前一个月交房租，租期内取暖费由王某某负责，水、电、煤气等其他费用由姜春新负责，姜春新租期内必须保证主体房屋完整性，如需改动必须提前通知王某某，姜春新如出兑或不再经营出兑时，按市场物价上下浮动，对装修房屋的现状必须保证完整性，不得拆除，姜春新经营设备归姜春新所有，姜春新需合法经营，造成王某某损失���姜春新按损失金额赔偿。庭审中，范洪博、姜春新均认可租期是2012年5月15日至2019年5月15日。姜春新按每月1600元向王某某交付了截至2015年5月15日的房屋租金。2014年11月18日，范洪博与王某某签订房屋买卖合同书，约定王某某将平山区××路×号房屋出卖给范洪博，该房屋建筑面积31.07平方米，出售价格为330000元，同时双方约定在房屋办理变更登记以后房屋所收取的租金及所得的经济利益全部归范洪博所有，交易后与王某某无关，王某某在协议中说明，在王某某与范洪博签订房屋买卖协议时，房屋承租人姜春新并未告知过王某某存在出兑和转租情况，若姜春新私自将房屋出租或出兑给他人，王某某坚决不同意。2014年11月21日，范洪博取得了该房屋的所有权证。范洪博与王某某结清了截至2015年5月15日姜春新交纳的房屋租金。另查：2012年10月29日，本溪市平山区食品药品监督管理局颁发餐饮服务许可证，许可证的单位名称为本溪市平山区东明皖南甩面，法定代表人为姜春新，地址为本溪市平山区××路；2014年12月10日，本溪市平山区工商行政管理局对本溪市平山区鑫皖南甩面店进行了核准登记，经营者姓名为姜春新，经营场所为本溪市平山区××路×号。本溪市公安局平山分局东明派出所的出租房屋查询系统中查询内容为，平山区××路×号房屋的承租人是龙某某，起租时间为2012年5月1日。范洪博购买房屋后，与姜春新交谈，谈话的主要内容为：因姜春新拖欠龙某某债务，所以姜春新将皖南甩面店交与龙某某经营，由姜春新交付租金，用姜春新交付的租金抵顶姜春新拖欠龙某某的债务，待姜春新对龙某某的债务还清后，再由姜春新自己经营甩面店。原审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，出租人知道或者应��知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，姜春新于2012年5月15日与王某某签订协议，约定姜春新使用房屋，公安机关出租房屋信息治安检查登记的情况显示，龙某某于2012年5月开始承租该房屋，王某某作为房屋的所有权人，应该对其房屋情况有所了解，在六个月内未提出异议，所以，以此为由要求解除合同，不应得到支持。本案中，范洪博通过买卖的方式取得涉讼房屋所有权，根据“买卖不破租赁”原则，范洪博承接了王某某与姜春新签订的房屋出租协议书，该合同中约定的王某某的权利义务均由范洪博承继，王某某在六个月内未对转租事宜提出异议，无权要求解除合同，范洪博亦无权要求解除合同，故范洪博的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告范洪博的诉讼请求。案件受理费一百元（范洪博已预交），由范洪博负担。上诉人范洪博上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持范洪博在原审时的诉讼请求；一、二审诉讼费由姜春新承担。事实和理由：1、原审法院依据房屋出租信息登记认定，在该房屋出租时王某某就应当知道其房屋已经由龙某某开始承租，属于推理性判定，并没有相应的证据证明。原审判决已经认定王某某在与上诉人所签订的房屋买卖协议中已经明确表示其不知道转租行为，如果知道转租行为坚决不同意这一事实，因此原审法院认为王某某应当知道转租行为是在没有证据证明的情况下作出的，与该判决认定的事实自相矛盾。2、原审法院推定王某某应当知道转租行为所依据的房屋出租信息登记并不具有公示性质，王某某并不知情。但2012年10月29日本溪市平山区食品药品监督管理局颁发的餐饮服务许可证上的法人为被上诉人，该许可证必须公示，且被上诉人已经提供了王某某为被上诉人出具的收条一份，证明租金一直定期由被上诉人缴纳。被上诉人所提供的工商局注册的工商执照也在本案起诉后，是被上诉人在采取补救措施有意去隐瞒转租的事实。3、原审法院以2012年5月作为王某某行使解除权的六个月期限的起算点错误。被上诉人一直在有意向王某某隐瞒转租事实，王某某并不知道被上诉人的转租行为，是2014年11月21日上诉人取得房屋所有权后才无意中发现转租行为，因此，上诉人主张权利的日期应从2014年11月21日开始计算。而上诉人在发现转租行为后，立即向法院提起了诉讼，并没有超出六个月解除权行使的期限，故原审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。姜春新提出了答辩：原审判决正确，应予维持。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。另查明，本案争议房屋原房主王某某在二审时出庭作证，其陈述姜春新从未告知其该房屋已经转租或出兑的事，姜春新向其告知姜春新外面有工程，所以让他的朋友帮忙经营，龙某某从未向其告知房屋转租事宜，如果告知其争议房屋已转租或出兑，其不会同意再以此价格出租房屋。上述事实，有房屋出租协议书、房屋买卖合同书、房屋所有权证、出租房屋治安检查情况登记表、录音材料等证据载卷为凭。这些证据材料已经过一审庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，争议房屋的原房主王某某与姜春新于2012年5月15日签订房屋出租协议，约定由姜春新承租使用争议房屋，但在范洪博于2014年11月21日购买争议房屋后，在与姜春新的通话记录中，姜春新明确表示因其拖欠龙某某债务，所以将皖南甩面店交与龙某某经营，由其交付租金，用租金抵顶姜春新拖欠龙某某的债务，且在本溪市公安局平山分局东明派出所的出租房屋查询系统中记载：平山区××路×号房屋的承租人是龙某某。同时，由于争议房屋原房主王某某在2014年11月18日与范洪博签订房屋买卖合同中明确表示其与范洪博签订房屋买卖协议时，房屋承租人姜春��并未告知过其存在出兑和转租情况，若姜春新私自将房屋出租或出兑给他人，其坚决不同意，且王某某在二审中陈述姜春新从未告知其该房屋已经转租或出兑的事，只是说外面有工程，所以让他的朋友帮忙经营。因此，姜春新在未征得出租人王某某同意的情形下即将其承租的房屋转由龙某某使用，范洪博在取得该房屋的所有权后作为争议房屋的出租人有权要求解除该租赁合同。虽然姜春新辩称由龙某某经营是以租金抵顶债务的行为，但在其与王某某签订的房屋出租协议中明确约定姜春新如出兑或不再经营出兑时，按市场物价上下浮动，现姜春新已经将其所经营的皖南甩面店交由龙某某经营，承租人已经发生变化，姜春新仍以原租金价格抵顶债务的行为已实际侵害了房屋出租人的合法权益。因此，原审判决仅以公安机关出租房屋信息治安检查登记的情况显示龙某某于2012年5月开始承租该房屋为依据，认定王某某作为房屋的所有权人，应该对其房屋情况有所了解，但在六个月内未提出异议为由驳回范洪博的诉讼请求不当，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省本溪市平山区人民法院（2015）平民初字第00170号民事判决；二、解除王某某与姜春新签订的房屋租赁合同。一审案件受理费三百五十三元、二审案件受理费三百五十三元，共计七百零六元，均由被上诉人姜春新负担。本判决为终审判决。审 判 长 王淑新审 判 员 朱 飞代理审判员 于 璇二〇一五年五月十五日书 记 员 任 燕附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分���处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：