（2015）昆民一终字第235号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-07
案件名称
彭绪华与云南温商地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭绪华,云南温商地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第235号上诉人（原审原告）彭绪华，女，1993年12月4日出生，汉族。委托代理人李斌，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南温商地产开发有限公司。住所地：昆明市经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。法定代表人陈俊强，该公司董事长。委托代理人马仲奎，男，1974年12月21日出生，回族，特别授权代理。上诉人彭绪华因与被上诉人云南温商地产开发有限公司（以下简称“温商公司”）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人彭绪华不服云南寻甸回族彝族自治县人民法院（2014）寻民初字第1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭于2015年4月24日对本案公开开庭进行了审理，上诉人彭绪华的委托代理人李斌，被上诉人温商公司的委托代理人马仲奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：彭绪华与温商公司于2010年6月30日签订《商品房购销合同》，温商公司将寻甸温商财富广场一层1-032号铺面出售给彭绪华，铺面建筑面积39.3平方米，总价443540元，同年7月20日彭绪华支付了房款首付223540元，当日交房后，双方约定彭绪华以每年31048元的价格返租给温商公司，租期自2010年12月31日至2013年12月31日，温商公司已支付三年的房租款93143元抵扣成购房款。现彭绪华已将购房款付清。三年租期届满后，双方没有续订房屋租赁合同。另查，寻甸温商财富广场一层1-032号商铺自2013年10月起已停止营业。后彭绪华诉至一审法院，请求：一、依法判令温商公司支付2013年12月31日至今返租所欠10个月的租金共计25859元；二、诉讼费由温商公司承担。一审法院认为：根据彭绪华陈述，在原租赁合同期满前后几天彭绪华曾找温商公司协商续租事宜，温商公司亦愿意续租，但因彭绪华要求按原合同租金续租，而温商公司要求降低租金，因此双方没有达成续租协议，对于彭绪华提出的要约，温商公司作出了实质性变更，故要约失效，新的房屋租赁合同没有成立，2013年12月31日原房屋租期届满之后在双方之间没有成立新的房屋租赁合同，彭绪华要求温商公司支付2013年12月31日至今十个月租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。彭绪华亦没有提供证据证明温商公司在租期届满后仍继续占用商铺。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定判决：“驳回原告彭绪华的诉讼请求。”案件受理费470元，减半收取235元，由彭绪华负担。一审判决宣判后，彭绪华不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2014）寻民初字第1740号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审法院认为，对于上诉人提出的要约，被上诉人做出了实质性变更，故要约失效，新的房屋租赁合同未能成立。上诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，上诉人自购买商铺后，被上诉人从未将商铺交付上诉人，而是由被上诉人一直占有使用。在合同未解除之前，视为原合同在继续履行。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人温商公司针对上诉人彭绪华的上诉答辩称：双方原订立的《委托经营协议》于2013年12月31日到期后就未能续签，故上诉人诉称被上诉人拖欠租金无事实依据。新的委托经营协议系针对所有业主签订，并非仅针对上诉人。部分业主未与被上诉人续签新的委托经营协议，温商广场内的所有商铺均未继续经营。被上诉人希望上诉人继续与被上诉人协商，续签新的委托经营协议，在双方未达成新的协议之前无法按原协议履行。二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。经审理，上诉人认为涉案商铺自委托被上诉人经营后，从未实际经营过。被上诉人对于一审法院认定事实无异议。本院认为，涉案商铺的实际经营情况与本案处理结果无关，故不作为认定事实予以查证，同时对于一审法院查明的“寻甸温商财富广场一层1-032号商铺自2013年10月起已停止营业”不予确认。对于一审法院查明的双方当事人无争议法律事实依法予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方口头订立的委托经营协议期满后，被上诉人是否应当向上诉人支付商铺占有使用费？本院认为：本案双方虽未订立书面委托经营协议，但双方一致认可，委托经营期限已于2013年12月31日届满。此后，双方虽未继续订立书面的委托经营协议，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，上诉人对于被上诉人在委托经营期限届满后，继续占有使用商铺并无异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。双方未能订立新的委托经营协议的原因为未能就租金标准协商一致，但被上诉人并未将商铺返还上诉人，故被上诉人仍应当参照原协议约定标准向上诉人支付占有使用费，而对于商铺的实际经营情况在所不问。对于返租租金标准，被上诉人主张每年为31048元，三年共计93143元，与上诉人在一审中提交的被上诉人出具的《收据》一致。上诉人在一审中亦认可本案双方的委托经营协议系参照案外人陶翠兰与被上诉人订立的《委托经营协议书》之约定，二审中上诉人对于一审法院的该部分认定事实不持异议，故本院对该房屋占有使用费的标准予以采信。按照该标准，涉案商铺的占用费折算为每月2587元，现上诉人主张被上诉人支付自2013年12月31日至2014年10月31日的租金25859元具有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：一、撤销云南寻甸回族彝族自治县人民法院（2014）寻民初字第1740号民事判决；二、由被上诉人云南温商地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人彭绪华支付2013年12月31日至2014年10月31日的商铺占有使用费25859元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费235元，二审案件受理费470元，共计705元，由被上诉人云南温商地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 郑会利代理审判员 邓林春代理审判员 符圆圆二〇一五年五月十五日书 记 员 寸杨杰 微信公众号“”