（2014）昌民初字第03585号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-24
案件名称
李京伟与李冬宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李京伟,李冬宁,刘树军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第03585号原告李京伟，男，1973年1月18日出生。委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。被告李冬宁，男，1971年4月21日出生。第三人刘树军，男，1972年11月26日出生。原告李京伟与被告李冬宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员陈利霞、冯秀琴组成合议庭，并公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加刘树军作为第三人参与诉讼。原告李京伟的委托代理人李中山、第三人刘树军到庭参加了诉讼。被告李冬宁经本院传票传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李京伟起诉称：2012年3月1日，李京伟与李冬宁另行签订了房屋租赁合同。合同约定，李京伟同意将其位于北京市昌平区回龙观东大街××号楼××号西段二层1218平方米房屋出租于李冬宁，租期为8年，租金为年133.371万元，租金支付时间为每半年支付一次，即每年2月30日前、8月30日前支付下半年的租金。租赁保证金32.86万元。物业、供暖、水电等费用由李冬宁承担。合同签订后，李京伟依约向李冬宁交付了房屋，李冬宁向李京伟支付了保证金及其租金共计48万元。但李冬宁后期没有按约定向李京伟支付的房屋及其物业费用。现李冬宁拖欠的房屋租金已达229.3995万元。依据合同约定，李京伟有权解除合同并要求李冬宁承担违约责任。诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年3月1日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金2293995元；3、被告向原告支付违约金111142.5元；4、被告向原告支付拖欠的物业费61630元；5、被告从2014年3月1日起至2014年4月12日止共计42天，每日租金3654元、每日物业费90元的标准支付租金及物业费。被告李冬宁经本院合法传唤，未到庭参与诉讼,亦未提交答辩意见。第三人刘树军陈述称：同意原告的诉讼请求，没有意见。经审理查明，2012年2月27日，第三人刘树军以原告李京伟（出租方，甲方）委托代理人身份与被告李冬宁（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于北京市昌平区回龙观东大街××号楼××号西段二层（建筑面积1218平方米，状况为毛坯）出租予乙方用于商业；房屋租赁期自2012年3月1日至2020年2月28日；免租租期自2012年3月1日至2012年4月30日，甲方同意以上期间为乙方装修期；租金标准每天每平方米3元，本租金不包含物业费、水、电及供暖等其他费用，年租金总计1333710元，该房屋租金三年不变，自第四年其租金标准以每年5%递增；租金每半年支付一次，每年2月30日和8月30日前支付下一个半年租金；签订和同之日起，乙方向甲方支付相当于三个月的房租标准的租赁保证金，即328860元；租赁期满在双方结清相关费用后，甲方于15天内退还给乙方租赁保证金（不计利息）；如在承租期内，因乙方原因致使本合同提前终止或不能继续履行的，甲方不予退还租赁保证金并有权要求乙方承担相当于1个月租金的违约金；乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达15日的视为违约，甲方有权单方解除合同并要求乙方按月租金的100%支付违约金，租赁保证金扣除或不予退还。2012年3月1日，原告李京伟与被告李冬宁另行签订《房屋租赁合同》一份，约定内容与前述合同一致，并将涉案出租房屋交付李冬宁使用。前述合同中所涉房屋登记坐落为昌平区回龙观东大街××号楼-1至2层××号，建筑面积为2874.23平方米。涉案房屋每月每平方米物业服务费为2.2元。庭审中，原告李京伟提交2012年6月1日至2013年5月31日期间的物业服务费收据一张，票面金额为75879.70元，并主张该部分物业服务费由其缴纳。原告李京伟称，其已于2014年4月12日由被告李冬宁处收回了前述合同所涉房屋；签约当日，其共收取李冬宁4800**元，之后李冬宁再未交付租金。第三人刘树军称，涉案合同是其与李冬宁洽商的，在合同履行过程中，其负责日常管理并代收了160000元。上述事实，有购房合同附件七复印件、物业服务费收据、《房屋租赁合同》、房屋所有权证书复印件及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李京伟与被告李冬宁签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证等相关诉讼权利。因此，对于原告李京伟的相关陈述及所提交的证据，本院均予以认可。当事人协商一致，可以解除合同。原告李京伟与被告李冬宁于2014年4月12日对涉案出租房屋自行进行了交接，双方该行为表明不再履行涉案出租合同。因此，双方之间的《房屋租赁合同》已经于2014年4月12日终止，故对于原告要求判决解除双方之间合同关系的诉讼请求，本院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。故对于原告要求被告支付相应租金（自2012年5月1日至2014年4月12日）的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持；扣除已付款项480000元，被告仍需向原告支付2121648元。被告李冬宁未依约支付租金，构成违约，依约应当支付相应违约金。故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院亦予以支持。依据双方约定，房屋租赁期间的物业服务费应由被告李冬宁承担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由原告提交的物业服务费收据，可知其交纳了涉案出租房屋自2012年6月1日至2013年5月31日期间的物业服务费32155.20元，被告李冬宁应当予以返还。其余部分，因原告未能举证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判令如下：一、被告李冬宁给付原告李京伟房屋租金二百一十二万一千六百四十八元，于本判决生效后七日内支付；二、被告李冬宁给付原告李京伟违约金一十一万一千一百四十二元五角元，于本判决生效后七日内支付；三、被告李冬宁返还原告李京伟物业服务费三万二千一百五十五元二角，于本判决生效后七日内支付；四、驳回原告李京伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千五百三十四元，由原告李京伟负担五百三十四元（已交纳），由被告李冬宁负担二万六千元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 磊人民陪审员 陈利霞人民陪审员 冯秀琴二〇一五年五月十五日书 记 员 李峥艳