（2014）玉民一初字第1148号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-02
案件名称
杜弘与江西三清山金沙旅游投资有限公司、上海盈安投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
玉山县人民法院
所属地区
玉山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜弘,江西三清山金沙旅游投资有限公司,上海盈安投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2014）玉民一初字第1148号原告杜弘，无业。被告江西三清山金沙旅游投资有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道59号（东辰大厦4楼）。法定代表人史长江，系该公司董事长。委托代理人吴连堂，系金沙大酒店员工。被告上海盈安投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦电路438号402室。委托代理人吴连堂，系金沙大酒店员工。原告杜弘与被告江西三清山金沙旅游投资有限公司（以下简称“金沙公司”）、上海盈安投资管理有限公司（以下简称“盈安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理。依法由审判员王超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜弘到庭参加诉讼，被告金沙公司、盈安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因本案不宜适用简易程序，2014年11月10日本院依法裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜弘到庭参加诉讼，被告金沙公司、盈安公司的委托代理人吴连堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜弘诉称，原告与被告于2007年11月27日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在三清山金沙休闲旅游中心水云山庄内南区A1段三层308号房建筑面积为40.95平方米出租给被告上海盈安投资管理有限公司，租赁期限为15年（从2007年12月1日起至2022年11月30日止）。原、被告在合同中签订：房屋租金由承租方盈安公司统一打入被告金沙公司账户，再由金沙公司转入原告在按揭银行的指定账户。租金计算月起每个自然月支付一次，该租金在每个自然月的最后一个自然日前支付给原告。”截止2014年7月止，被告金沙公司尚欠原告25个月共计人民币42，596.58元房屋租金。按照原、被告所签订的合同约定，违约方逾期交付租金，除仍补交所欠租金外，并按当期所欠租金的千分之三乘以滞纳天数计算向原告交付违约金。如逾期六个月以上，原告方可单方解除合同，并要求被告赔偿。2014年4月30日经部分业主到被告金沙公司办公室催要房屋租金，该公司承诺于2014年5月15日前支付两个月租金，于2014年9月20日前支付剩余所欠租金，但至今承诺均未兑付，故原告诉至法院，要求：1、两被告支付尚欠房屋租金及违约金至判决之日止；2、解除与两被告间的房屋租赁合同；3、本案诉讼费用由两被告承担。原告杜弘为证明其主张，向本院提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件各一份，以证明原告的诉讼主体适格；2、2007年11月27日原告与被告签订的房屋租赁合同复印件一份，以证明原告将金沙大酒店（水云山庄）南区A1段三层308号房屋出租给被告盈安公司，并对租金及其支付方式、违约责任、合同解除的条件等进行了约定。；3、逾期交付房屋租金的滞纳违约金清单，以证明两被告尚欠违约金人民币40，348.8元；4、上饶市字第00××55号房权证复印件，以证明原告金沙大酒店（水云山庄）南区A1段三层308号房屋享有所有权；5、上饶银行对私储蓄账户明细，证明被告从2010年开始出现少交、欠交租金的情况，从2013年9月开始至今一直未向原告交付租金。被告金沙公司辩称：1、原、被告双方签订了房屋租赁合同是事实的，在签订房屋租赁合同之后，该房屋就一直由被告上海盈安投资管理有限公司在管理使用，目前尚欠原告租金未支付也是事实的。因被告长期以来都出现经营亏损现象，无力按约支付原告租金及违约金。但被告同意分期支付原告2014年9月30日前所欠的租金，但滞纳金部分要求过高，不同意承担。2、考虑到被告现在的经营状况，要求解除与原告的房屋租赁合同。被告金沙公司未向本院提供证据。被告盈安公司辩称：1、拖欠租金截止到2014年9月30日；2、租金按一半支付，滞纳金无力支付；3、要求解除与原告签订的房屋租赁合同。被告盈安公司未向本庭提供证据。经审理查明，被告盈安公司系被告金沙公司股东，占股70%。2007年11月27日，原告杜弘（甲方）与被告金沙公司（丙方）、盈安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将座落在三清山金沙休闲旅游中心【水云山庄／金沙酒店公寓】内南区A1段三层308号房屋建筑面积为40.95平方米出租给乙方作为办公、居住及经营宾馆（酒店）使用，约定租赁期限为15年（从2007年12月1日起至2022年11月30日止）。并约定乙方在保证甲方收益的情况下不必经甲方同意，有权将房屋转租他人使用。房屋租金按照每年人民币17，933.67元按月支付（租金每月人民币1，494.47元），由乙方将租金打入丙方账户，再由丙方转入甲方在按揭银行的指定账户，若乙方逾期交付租金，则应补交欠租外，按当期欠付租金的千分之三乘以滞纳天数计算向甲方交付违约金［违约金=月租金＊日利率＊每月平均天数30天＊（拖欠月数＋1）＊拖欠月数／2］。如逾期六个月以上，甲方可单方解除合同，并要求承租方赔偿。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，两被告依约按月支付了部分房租（从2010年9月开始，两被告出现少付、拖欠租金的违约情况）。截止至2014年7月，两被告共拖欠原告24个月房租共计人民币35，867.28元（1，494.47元／月＊24月=35，867.28元）及违约金人民币41，964.72元［39，582.27元=1，494.47元／月＊0.003＊30天＊（25＋1）＊24／2］。因原、被告双方就租金支付不能达成一致意见，故原告诉至法院要求：1、两被告支付尚欠房屋租金及违约金至法院判决之日止；2、解除与两被告间的房屋租赁合同；3、本案诉讼费用由两被告承担。另查明，现江西省上饶市三清山风景区金沙休闲旅游中心【水云山庄／金沙酒店公寓】从2014年6月起至今一直由被告金沙公司负责经营和使用。2014年4月30日，被告金沙公司向水云山庄业主作出书面承诺函载明“承诺函水云山庄各位业主：江西三清金沙旅游投资有限公司由于酒店经营不善，欠到各位租金，现公司作如下承诺：1、2014年5月15号之前支付两个月的租金；2、2014年9月20号支付剩余的所欠租金。特此承诺承诺单位：江西三清金沙旅游投资有限公司（公章）2014-04-30”。以上事实，有原告及被告金沙公司代理人的当庭陈述及下列证据证实：1、原告及被告金沙公司企业登记信息，证明原、被告的主体资格；2、上饶市字第3083707号房屋所有权证，证明原告对金沙大酒店（水云山庄）南区B2段2栋3-3房屋享有所有权；3、原告与两被告于2007年11月27日签订的房屋租赁合同，证明原告将金沙大酒店（水云山庄）南区A1段三层308号房屋出租给被告盈安公司，并对租金及其支付方式、违约责任、合同解除的条件等进行了约定。4、上饶银行对私储蓄账户明细，证明被告从2010年开始出现少交、欠交租金的情况，从2013年9月开始至今一直未向原告交付租金。5、被告金沙公司出具给水云山庄业主的承诺函影印件一份，证明金沙公司曾承诺向原告支付租金。上述证据，经庭审质证，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，原告对金沙大酒店（水云山庄）南区A1段三层308号房屋享有合法所有权，原告与两被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，被告盈安公司应及时将租金打入被告金沙公司账户中用于支付给原告。对于被告盈安公司是否将房租打入了被告金沙公司的账户，两被告应负举证责任，在本案审理过程中，两被告均未提供其他证据证明盈安公司未打入房租款，且实际未向原告支付房屋租金，故对于原告要求支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。从2010年9月开始，两被告出现少付租金的违约情况，特别是自2013年9月开始至今两被告未支付原告的房屋租金，被告盈安公司逾期不支付租金的行为已构成违约。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，违约责任承担方式是作定额赔偿，应当以违约造成的相应的损失作为依据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为……‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告之间约定的滞纳金系违约金性质，其约定已经超出了欠款本金，明显过高，本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准（2013年中国人民银行同期贷款月利率四倍为2%）向原告计付逾期付款滞纳金为宜，故对原告要求支付滞纳金的诉讼请求，予以支持，但对滞纳金过高部分不予支持。被告盈安公司辩解租金计算到2014年9月30日及要求按50%支付所欠租金和免除滞纳金于法无据，不予采信。根据原告的诉求，房租及滞纳金计算至法院判决之日止，截止至2015年5月15日，两被告尚欠原告房屋租金的数额为人民币51，559.22元（1，494.47元／月＊34月＋1，494.47元／30天＊15天）；两被告因延迟支付产生的违约金的数额为人民币17，784.2元［17，784.2元=1，494.47元／月＊0.02＊（34＋1）＊34／2］。金沙公司于2014年4月30日就房租欠款向业主作出承诺，愿意向水云山庄业主支付房屋租金，视为其对与原告签订的房屋租赁合同的补充，金沙公司应对拖欠的房屋租金及滞纳金承担连带支付责任。因合同约定，如逾期六个月以上，原告可单方解除合同，本案两被告已经拖欠原告房屋租金超过六个月，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告杜弘与被告江西三清山金沙旅游投资有限公司、被告上海盈安投资管理有限公司于2007年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告江西三清山金沙旅游投资有限公司、被告上海盈安投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将江西省上饶市三清山风景区金沙休闲旅游中心水云山庄内南区A1段三层308号房屋返还给原告杜弘；三、由被告上海盈安投资管理有限公司于本判决发生法律效力十日内依照原、被告签订的《房屋租赁合同》支付给原告杜弘房屋租金51，559.22元（计算至2015年5月15日）；四、由被告上海盈安投资管理有限公司于本判决发生法律效力十日内支付给原告杜弘违约金人民币17，784.2元（计算至2015年5月）；五、被告江西三清山金沙旅游投资有限公司对上述欠款承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，874元，由被告上海盈安投资管理有限公司负担937元，由被告江西三清山金沙旅游投资有限公司负担937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 杨木根审 判 员 王 超人民陪审员 郭先红二〇一五年五月十五日书 记 员 单赋颖 来自：