（2014）开民初字第2704号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-24
案件名称
河南布拉德房地产营销策划有限公司与固始龙泽嘉园房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第2704号原告河南布拉德房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人陈晶，总经理。委托代理人贺保平，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人张红岩，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司，住所地河南省固始县。法定代表人张水杰，总经理。委托代理人郑晓娟，金博大律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，系该公司员工。原告河南布拉德房地产营销策划有限公司与被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贺保平，被告委托代理人ＸＸ、郑晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月14日，原告与被告签订商品房销售代理合同，约定由原告全程独家销售被告开发的龙泽嘉园房产项目，被告负有按照合同约定支付销售佣金的义务。合同第二条第3部分约定：“在合同期内，除原告以外其他任何单位和个人无权销售该项目房源”。合同第八条违约责任中第2部分约定：“签订合同后，如被告违约不将该项目交由原告代理，或在销售中途无故终止合同，则被告须向原告支付当期实际发生应付策划、代理费的双倍金额作为赔偿”。商品房销售代理合同签订后，原告依照合同约定履行了相关义务，组织工作人员入场开展工作，代理被告销售了大量房源，且向被告多次发出请款请求。但是被告无故拒不履行支付销售佣金的义务，至今未支付任何销售佣金，且采取锁门、威胁、殴打等非法手段，将原告工作人员驱离销售部，禁止原告进行销售工作，未经原告同意，擅自更换销售代理方，不将该项目交由原告代理。被告的行为违反了商品房销售代理合同的约定，应当承担支付原告销售佣金的责任，赔偿给原告造成的损失。故请求判令被告支付原告销售代理佣金446571元，赔偿原告损失893142元。被告辩称，一、原告诉请的佣金计算有误，其中应扣掉8套内部房源，该8套应按每户500元结算代理佣金；其他合同约定61套内部房源应按实际售出的内部房源计算佣金，没有售出的不应提前结算；二、原告在履行合同过程中，有严重损害被告商业信誉、侵害客户利益的行为，根据合同法的规定，委托代理合同是信任合同，由于原告的过错行为，双方信任的基础已经不存在，被告有权依据合同法的规定，将委托代理合同予以解除；三、原告在履行合同过程中，远未达到销售目标，经被告多次督促，仍未能完成销售任务，被告有权依据合同法的规定，将合同解除；四、合同被解除是原告的违约行为造成的，原告要求赔偿双倍损失于法无据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、商品房销售代理合同，证明2013年5月14日双方签订商品房销售代理合同，合同第二条第1款约定销售的建筑面积为8.76万平方米，第三款约定合同期内，除原告之外任何单位与个人不得销售该房源，第五条第一款约定代理销售佣金为成交价格＊销售面积＊1.2%，被告保留61套房源部分按照每套500元服务费支付，目前是30500元，因被告违约，剩下的不让原告销售，但双方已经约定具体佣金计算方法，佣金应按合同计算，第八条第2款约定被告违约不将该项目交由原告代理，或在销售中途无故终止合同，则被告向原告支付当期实际发生代理费的双倍作为赔偿；证据2、原告销售人员的会议记录表，证明自2013年6月份开始，原告组建8人销售团队进驻龙泽嘉园小区的售楼部开始进行销售工作，原告为此支出了大量的人力、物力成本；证据3、龙泽嘉园房屋意向认购书10份，证明原告签订合同后在积极履行合同义务；证据4、商品房买卖合同2份（李晨曦、李金朝），证明原告签订合同后在积极履行合同义务；证据5、龙泽嘉园10#楼、11#楼合同交接表，证明截止起诉时原告为被告销售房屋59套；证据6、开发请款申请（共5次），证明被告应支付原告佣金416071元，加上被告保留61套房源部分按照每套500元结算，被告总共应支付原告佣金为446571元；证据7、房地产权登记表（证据来源于中牟县房管局），与证据5、证据6互相印证，证明原告为被告销售房屋59套，截止起诉时被告通过第三方销售45套房产；证据8、合同解除协议书，证明被告单方终止合同的事实；证据9、龙泽嘉园宣传册及名片，该证据记载新的营销代理商为商辉公司，证明被告不让原告代理该项目，擅自将项目交由第三方销售的事实；证据10、原告销售房屋情况汇总表，证明被告应支付原告446571元佣金；证据11、原告工资表，证明原告成本支出以及经济损失情况，原告为履行合同实际支出成本660625元，涉案合同履行利益为8.76万（销售面积）＊6600（平均价格）＊1.2%=6937920元，现原告起诉要求赔偿经济损失893124元，为其损失的11.7%，远远小于其因被告违约导致的损失。被告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，合同第四条第十三、十四、十五款约定原告应尽义务，但原告均未完成，合同第八条第一款约定，一方违约，另一方均有权提前终止合同，被告提前终止合同是有依据的，第八条第二款实际上是违约金条款，如需调整应当按法律规定调整；对证据2真实性有异议，该证据仅仅表示原告对自己售楼人员日常行政管理，是原告应该履行合同义务中的一小部分，合同约定原告还有更重要的义务应当履行，该证据不能证明原告完全恰当的履行了合同义务；对证据3无异议；对证据4尽管无被告公司印章，但被告予以认可；对证据5签字交接的有44户，对ＸＸ签字交接的认可，对没有交接的庭后予以核实；对证据6，其中8个人（朱磊、毕瑞学、胡伟、孙中立、李超、丁显领、鲁玲玲、蒋瑞利）是公司内部客户，该部分不应当按照正常提成比例结算，其他无异议；对证据7真实性无异议，其中部分是内部客户，应当予以扣除；对证据8、9无异议，去年春节前原告组织人在被告售楼处闹事，销售停了两个月，商辉公司于2014年3、4月份开始进场；对证据10，代理佣金应扣掉内部房源，应重新计算；对证据11真实性有异议，系原告单方制作，原告每月向业务人员支付工资3万多，据被告了解原告并未支付业务人员的工资，交通费、策划顾问费用、管理层的费用都是原告商业经营活动中正常的支出，盈亏均应由原告自己承担。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商品房销售代理合同，证明第二条第3款约定被告预留61套房屋作为内部房源，因此原告售出的房屋中，被告关系客户所购房屋不能计入原告业绩；证据2内部客户的证言，证明丁显领、朱磊、孙中立、毕瑞学他们都是通过被告公司老总或其他职员引荐，购买了房屋，并享有一定的优惠，这几位购房人是被告公司的内部客户；证据3给李真付款凭证，李真是原告的售楼员，被告替原告垫付了李真的提成收入，该款项应从代理佣金中扣除；证据4、商品房销售代理合同，第四条第15款约定：“合同签订后按甲乙双方确认的时间向甲方提供本项目整体营销推广方案和阶段性营销推广方案，经甲方书面认可后执行”，证明向被告提供整体营销推广方案和阶段性营销推广方案，是布拉德公司的合同义务；证据5、原告提交的〈一期〉销售计划，证明一期共有258套房源（含保留房源），自2013年9月至2013年12月计划销售135套房源，原告一期计划销售出135套房源，结果远未完成；证据6、龙泽嘉园一期阶段营销推广计划（原告公司王凯给被告公司ＸＸ发送的电子邮件），证明：2013年11月11日－2014年1月29日，原告计划该阶段售出199套房源，结果一套也未售出；证据7、2013年9月13日工作联系单，第5条要求：从开盘到国庆结束，表单价回款总额不低于5500－6000万，第6条要求：中秋节后将年度销售计划上报被告，回款额远未达标，原告没有制作并上报年度销售计划；证据8、2014年1月24日解除合同通知书，布拉德公司拒不与被告协商签订考核任务细则，致使该合同不具有可操作性，难以继续履行，故解除合同，合同没有约定考核任务，不具有可操作性，而且布拉德公司拒不另行协商签订考核任务细则，合同已经无法继续履行；证据9、市区售楼部房租收据，证明因布拉德公司销售业绩不佳，被告将设在市区的另一售楼部撤回；证据10、商品房销售代理合同，证明根据合同第三条第三款、第四条第十三款约定只有被告才有权收取客户款项，原告不得收取任何款项，原告不得作出任何虚假承诺、表述；证据11、《时代报告网》的报导、与原告公司原股东高某的电话录音，证明原告作为代理公司，泄露被代理人的商业机密，故意损害被代理人商业信誉；证据12、申运鸿证言、证据13、刘丹证言，证明原告售楼员私收客户金钱，违反了合同中第三条第3款的约定；证据14、原告方售楼人员李真证言、被告工作人员张新芳证言，证明原告售楼员确实有私下收买房人金钱的行为，布拉德公司有在售楼现场聚众闹事等行为；证据15、王建方索赔函，证明由于布拉德公司售楼员的虚假承诺，导致被告被客户索赔；证据16、医疗费票据，证明原告公司纠集一批人闹事，打人；证据17、电话通话记录，证明原告对售楼员管理混乱，售楼人员大量使用被告公司电话私人聊天；证据18、房屋意向认购书8份，证明上述房屋意向认购书上的购房人是被告内部客户。鲁玲玲房屋意向认购书右下角备注内部客户额外优惠总房款的两个点，蒋瑞利房屋意向认购书右下角备注内部客户额外优惠总房款的两个点，孙中立、毕瑞学、朱磊、丁显领都显示额外优惠百分之一，上次庭审提交的有证人证言，该四位客户认可其为公司内部客户，李超的总房款优惠十个点，是被告公司张总朋友，胡伟房屋意向认购书右下角备注额外优惠一个点。原告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，关于销售人员的工资合同第四条第七项有约定；对证据2证人没有出庭作证，不符合法定形式，不予认可；对证据3有异议，证人没有出庭接受询问，李真是被告的销售人员，现在仍在进行销售工作，与被告有利害关系；对证据4合同真实性合法性无异议，第四条约定原告已经履行，营销策划工作已经进行；对证据5真实性不予认可，王凯的身份无法核实，证据内容不予认可；对证据6真实性不予认可，电子数据容易修改复制，内容无法核实，打印件没有进行公证，发件人的身份无法核实；对证据7没有原告的任何信息，原告没有接收到，对真实性合法性均有异议；对证据8真实性不予认可，无原件，再次证明是被告擅自单方解除合同；对证据9，显示的租房合同与本案不具有关联性；对证据10真实性、合法性无异议，关于合同第三、四条原告已经按照合同履行相关义务；对证据11系复印件，真实性无法核对，对真实性、合法性、关联性均有异议，关于光盘录音真实性、合法性不予认可，身份无法确认，内容不予认可；对证据12-14证人没有出庭作证，且证人与被告有利害关系；对证据15不予认可；对证据16真实性无异议，但与本案无关，不能证明被告主张的事实，医药费支出的事实与本案的关联性无法确认；对证据17系复印件，真实性不予认可，没有通话记录的号码，对该证据不予认可；对证据18上述认购书上没有原告签章，鲁玲玲的认购书上鲁玲玲的签名是直接书写，其他字体均为复写纸复印，真实性有异议，关于优惠额度并不能证明属于内部客户，蒋瑞利的认购书右下角字体不清晰，无法看到内部客户字迹，优惠额度并不能证明属于内部客户，孙中立、毕瑞学、朱磊、丁显领、李超的认购书同上述蒋瑞利的质证意见，胡伟的认购书三联不一致，没有记载被告所述的相关文字，优惠额度并不能证明属于内部客户。上述认购书均为复印件，真实性无法确认，仅仅有认购书无法代表合同。根据原、被告的陈述、举证、质证及庭审笔录，本院对本案的证据作如下认证：原告提供的证据1、3、4能够证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供的证据2，系其单方制作，被告不予认可，本院不予采信；原告提供的证据5、6、7，被告对请款申请、房地产登记表真实性均无异议，请款申请、房地产登记表均有记载该59套房屋，该三份证据相互印证能够证明原告在代理销售期间销售房屋59套，本院予以采信；原告提供的证据8、9，被告对其无异议，能够证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供的证据10、11，系其单方制作，且被告不予认可，本院不予采信。被告提供证据1、4、8、10，能够证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供证2、12、13、14，证人未出庭接受询问，其真实性无法核实，本院不予采信；被告提供证据3、5、6、7无法达到其证明目的，本院不予采信；对被告提供证据9、11、15、16无法证明与本案具有关联性，本院不予采信；被告提供证据17无法核实其真实性，本院不予采信；被告提供证据18，其中鲁玲玲、蒋瑞利的房屋意向认购书右下角备注“内部客户”字样，本院对此予以采信，其他六份认购书均未标注内部客户，且原、被告双方并未约定内部客户标准，无法认定丁显领、朱磊、毕瑞学、孙中立、李超、胡伟为内部客户，故对此本院不予采信。根据当事人的陈述、举证、质证及庭审查证，可以确认本案如下事实：2013年5月14日，原被告双方签订河南布拉德房地产营销策划有限公司龙泽嘉园项目全程策划及销售代理合同，第二条约定被告委托原告销售龙泽嘉园项目占地60亩，建筑面积为约8.76万平方米（暂定）可销售面积，在合同期内，除原告以外其他任何单位和个人无权销售该项目房源，乙方为甲方预留内部房源61套，超出61套部分乙方按本合同约定提取佣金；第五条约定代理销售佣金为（成交价格＊销售面积）＊1.2%，甲方保留房源部分（61）套按照每套500元服务费支付给乙方，乙方销售房屋达到下列条件时，则视为乙方完成销售，甲方应按本合同支付佣金：①一次性付款：买方付齐全款的60%，其相关资料乙方须自检无误后报经甲方审查确认，②分期付款，买方按合同约定付齐不少于全款的40%，乙方须自检无误后报经甲方审查确认，③按揭付款：买方支付首付款，并提供相应的按揭银行所需资料，乙方需自检无误后报经甲方审查确认；销售佣金计算周期为每月1日至30日（完整月），每月5日前乙方按照上月实际销售金额，对应销售代理费率向甲方提交上月佣金结算清单，甲方在3日内审核结算清单，并于每月10号前支付乙方销售代理佣金；在代理期内，甲方以6个月为一个阶段对乙方任务完成率进行考核，考核任务由甲乙双方共同协商，如乙方连续两个阶段未完成阶段性销售目标的50%，甲方根据本合同第五条约定按乙方实际销售额度支付乙方佣金后，有权解除本合同；第八条约定签订合同后，如甲方违约不将该项目交由乙方代理，或在销售中途无故终止合同，则甲方需向乙方支付当期实际发生应付策划、代理费的双倍金额作为赔偿；如因乙方违约放弃本项目的代理，或销售中途无故终止合同，则乙方向甲方支付当期实际发生应收策划、代理费的双倍金额作为赔偿。在原告代理销售期间，共售出房屋59套，其中鲁玲玲、蒋瑞利为内部客户，每套500元服务费，其他57套房屋成交总价格33609698元，代理佣金为33609698元＊1.2%=403316元，上述两项共计404316元。原告就该59套房屋向被告请款，且该59套房屋均在中牟县住房保障和房地产管理局进行产权登记。2014年1月14日，被告要求解除原、被告双方于2013年5月14日签订的商品房销售代理合同，原告未签字。2014年1月24日，被告发出解除合同通知书。后被告委托第三方商辉公司销售代理涉案项目。本院认为，原、被告双方签订商品房销售代理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。原告按照合同约定为被告代理销售了房屋，被告未按约定向原告支付佣金的行为，且被告中途中止了与原告的合作，委托第三方销售涉案项目，给原告造成了损失。对原告请求判令被告支付销售代理佣金446571元的诉讼请求，原告为被告代理销售房屋共计59套，其中2套为内部客户，经计算，佣金共计404316元，对原告未售出的部分内部房源，其相应佣金不应提前结算，故本院对404316元部分支持。对原告请求判令被告赔偿损失893142元的诉讼请求，本案中双方合同约定：如甲方违约不将该项目交由乙方代理，或在销售中途无故终止合同，则甲方需向乙方支付当期实际发生应付策划、代理费的双倍金额作为赔偿。但本院认为，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定为404316元。对于被告辩称系因原告未完成销售目标违约在先造成的合同解除，被告不应赔偿原告损失，本院认为，原、被告签订的商品房销售代理合同并未明确约定销售目标及考核标准，被告亦未提供其他有效证据证明其主张，本院对其辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告河南布拉德房地产营销策划有限公司支付代理佣金四十万四千三百一十六元，并赔偿损失四十万四千三百一十六元。二、驳回原告河南布拉德房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千八百五十七元，由原告河南布拉德房地产营销策划有限公司负担六千六百八十二元，由被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司负担一万零一百七十五元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 梁 珍代理审判员 许文超人民陪审员 曹改红二〇一五年五月十五日书 记 员 魏金萍 来自