（2015）沪二中民二（民）终字第837号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-06
案件名称
王海鹏与钟斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王海鹏,钟斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第837号上诉人（原审被告、反诉原告）王海鹏。被上诉人（原审原告、反诉被告）钟斌。委托代理人王馨，上海市协力律师事务所律师。上诉人王海鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年2月19日，钟斌（卖售人，甲方）与王海鹏（买受人，乙方）就钟斌所有的上海市普陀区武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定王海鹏以人民币（以下币种均为人民币）1，645，000元的转让价款购买系争房屋。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应支付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）：1、还贷：（1）甲方应于收到乙方支付的本买卖合同约定的首付款后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续；该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应当自行补足差额部分。3、过户：待乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。11、甲方承诺该房屋内无任何形式的抵押及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无违章搭建。13、甲乙双方应在本房地产买卖合同的签署栏中如实提供通讯地址及联系电话，上述通讯地址及联系电话作为双方的发出通知的唯一依据，本合同任何一方通讯地址或联系电话发生变化，该方应立即通知本合同的另一方。否则，因此而产生的一切后果由该方承担。附件三付款协议，1、乙方于2014年2月18日支付甲方定金20，000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2014年2月28日之前，将房款580，000元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。签署栏乙方的居住地址填写为“南泉北路XXX弄XXX号”。2014年2月19日，双方签订《协议》，约定将首付款580，000元的支付时间由原合同的2014年2月28日前更改为2014年3月7日前。合同履行过程中，王海鹏除支付出售方20，000元定金外，未支付其他房款。2014年4月7日，钟斌委托律师向王海鹏“南泉北路XXX弄XXX号”地址发出《律师函》，称因王海鹏拖延支付首付款，构成违约，要求解除合同及协议，办理网上备案撤销手续，要求王海鹏支付违约金。王海鹏称未收到该《律师函》。2014年4月13日，王海鹏向钟斌发出《解除合同通知函》，称由于钟斌没有提供系争房屋抵押权转让复印件及租赁合同复印件，要求解除合同，退还定金2万元。钟斌收到函件后未作回复。2014年5月，钟斌以《协议》约定王海鹏应于2014年3月7日前支付首付款580，000元，经钟斌多次追讨，王海鹏一直以各种理由推脱，王海鹏的行为已构成根本违约；钟斌向王海鹏发出《律师函》，通知王海鹏解除合同、办理网上备案撤销手续并支付违约金，但王海鹏至今未依约履行义务为由，起诉至原审法院，请求判决：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、王海鹏赔偿钟斌违约金312，480元（王海鹏逾期未付款580，000元按日万分之四计算15日为3，480元，逾期超过15日，钟斌单方解除合同，王海鹏应承担房屋总价1，645，000的20%即329，000元，扣除已支付的20，000元，两项共计312，480元）。王海鹏辩称并提起反诉称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第11条约定钟斌承诺系争房屋内无任何形式的抵押及第三人主张债权的情形，且该房屋内无任何违章搭建。钟斌于当日收取定金20，000元。事后王海鹏为避免交易风险，至普陀区房地产交易中心查询房屋信息时发现系争房屋存在巨额借贷抵押，同时王海鹏被工作人员告知房屋存在原有网上交易登记未撤销的情况，要求王海鹏注意交易风险。为此，王海鹏至系争房屋实地查看，发现房屋已出租他人，承租人告知尚在租赁期内，不能交付他人使用。王海鹏即要求钟斌提供系争房屋的借贷抵押资料复印件和租赁合同复印件，以供王海鹏评估交易风险，但钟斌拒绝提供。王海鹏为防止陷入合同欺诈纠纷中，于2014年4月13日向钟斌发出《解除合同通知函》，要求钟斌在接到通知5日内，返还定金20，000元，逾期将依据定金法则追索罚金。同时王海鹏向中介方发出了《解除居间佣金确认书通知函》。钟斌收到函件后未提出异议，故王海鹏认为合同自2014年4月14日钟斌收到《解除合同函》之日解除，且不同意支付违约金，若法院判决其违约，其认为违约金标准过高，请求法院降低。王海鹏并据此提起反诉，请求法院判令钟斌双倍返还定金40，000元。原审庭审中，钟斌称与王海鹏签订合同前，系争房屋确实存在租赁，但签订合同时已经不存在租赁。钟斌另称出售系争房屋是为了置换，由于王海鹏违约不买系争房屋，房价有所变动，钟斌亦无资金新购房屋，造成钟斌实际损失。原审法院经审理后认为，钟斌、王海鹏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉部分，根据约定，王海鹏应于2014年3月7日前支付首付款580，000元，然根据查明的事实，王海鹏除支付房款20，000元外（该定金20，000元在签订合同当日自动转为房款的一部分），未按约支付应付房款，王海鹏构成违约，钟斌基于合同约定行使合同解除权，并于2014年4月7日向王海鹏发出解除合同的《律师函》，并无不妥，王海鹏虽否认收到，但王海鹏随后也向钟斌发出了《解除合同通知函》，表明王海鹏对合同解除亦无异议，故原审法院确认钟斌与王海鹏之间的买卖合同已经解除。因王海鹏违约，故王海鹏应承担相应的违约责任。根据合同约定，王海鹏应承担逾期付款违约金及解除合同违约金。关于违约金的金额，王海鹏在原审庭审中以违约金约定过高请求对违约金进行调整，法院综合考虑王海鹏的违约情节、钟斌的实际损失等情况，确定王海鹏赔付钟斌逾期付款违约金及解除合同违约金共计30，000元。合同解除后，钟斌还应返还王海鹏支付的房款20，000元。关于反诉部分，针对王海鹏诉称钟斌隐瞒系争房屋存在巨额抵押一节，合同文本中多次涉及系争房屋存在抵押，并对王海鹏支付的首付款专项用于注销原有抵押作了明确约定。另外王海鹏对其主张的在签订合同时系争房屋存在租赁未提供证据予以证明，且即使属实，合同对逾期交房也有相应的违约责任的约定。综上，王海鹏以上述理由拒绝履行合同，无法律与事实依据，其无权要求单方解除合同，无权要求王海鹏双倍返还定金。原审法院据此作出判决：一、解除钟斌与王海鹏就上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、王海鹏于判决生效之日起十日内支付钟斌违约金30，000元；三、钟斌应于判决生效之日起十日内返还王海鹏房款20，000元；四、对王海鹏的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人王海鹏不服，向本院提起上诉称：第一，由中介方参与订立的《上海市房地产买卖合同》补充条款第1条和第11条内容自相矛盾。经王海鹏向房产交易中心查询，系争房屋无购房贷款，故合同附件三关于“购房贷款”一节，是中介公司与钟斌虚构的。另外，钟斌向王海鹏隐瞒了房屋已出租的重大事项。王海鹏要求钟斌提供抵押和出租资料，在多次电讯催要无果的情形下，为避免交易和交付风险，防止更大的交易纠纷产生和损失的扩大，王海鹏及时向中介方和钟斌发出《解除交易合同通知》。王海鹏的行为合法有据，合情合理，没有给合同相对方造成任何损失。第二，钟斌收到解除函后未予回复，据此应认定自钟斌收到通知后合同即解除。现钟斌在本案诉讼之前已将系争房屋转让给他人，故其提出的所谓巨额违约金赔偿，实际上是利用诉讼实施的合同敲诈。造成系争合同解除的原因是钟斌的隐瞒和欺诈，应由钟斌承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持王海鹏的原审反诉请求。被上诉人钟斌答辩称：双方签订的《上海市房地产买卖合同》已多次明确提及系争房屋上存在抵押，且这一事实在房产交易中心也可以查到，故钟斌并未欺骗王海鹏。关于租赁一节，系争房屋确实存在租赁，但租赁并不影响交房，对于逾期交房，合同也约定了违约责任。事实上，目前系争房屋已出售并交房。本案是王海鹏恶意违约，钟斌根据合同约定追究王海鹏的违约责任，合法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年6月7日，钟斌（卖售人、甲方）与案外人沈某某（买受人、乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《协议》。2014年8月20日，系争房屋的产权登记至沈某某名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王海鹏现主张钟斌在签订《上海市房地产买卖合同》时向其隐瞒了系争房屋存在第三人债权和已出租的重大事项，合同解除的原因系钟斌存在隐瞒及欺诈行为，并以此为由要求钟斌双倍返还定金。对此，本院认为，双方于2014年2月19日签订的《上海市房地产买卖合同》多处提及系争房屋存在抵押情况，并约定首付款58万元专用于归还钟斌尚欠银行的贷款及注销原有抵押。王海鹏称其在签约后发现系争房屋存在第三方债权抵押及出租问题，但其在审理中未提供证据证明其在协议约定的首付款支付日期前向钟斌及中介机构提出过上述问题。故本院认为，王海鹏主张钟斌存在隐瞒及欺诈，理由不能成立，本院不予采纳。由于王海鹏未按《协议》约定支付首付款，导致双方交易无法继续进行，使得钟斌的合法权益受到侵犯，王海鹏已构成违约，其应承担违约责任。钟斌在合同目的不能实现的情况下主张解除合同及违约金，符合双方合同约定，依法应予支持。原审法院在查明事实的基础上已经充分阐述了对当事人诉讼请求支持与否的理由与法律依据，并遵从公平合理原则对违约金予以调低，调整后的违约金金额也无明显不合理，故本院予以维持。王海鹏的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人王海鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一五年五月十五日书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：