（2015）遵市法民三终字第112号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-30
案件名称
李鸿飞、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司与贵州遵义市汇川酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李鸿飞,遵义玛斯汀餐饮管理有限公司,贵州遵义市汇川酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民三终字第112号上诉人（原审被告）：李鸿飞，男，1986年12月10日出生，布依族，贵州省贵阳市人。委托代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。委托代理人：王蛟，贵州谋道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：遵义玛斯汀餐饮管理有限公司。法定代表人：李亚萍，系该公司总经理。委托代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。委托代理人：王蛟，贵州谋道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州遵义市汇川酒店管理有限公司。法定代表人：张兰，系该公司总经理。委托代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人李鸿飞、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司（以下简称玛斯汀公司）为与被上诉人贵州遵义市汇川酒店管理有限公司（以下简称汇川酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。经审理查明，李鸿飞系玛斯汀公司的自然人股东。2010年6月，李鸿飞（乙方）代表玛斯汀公司（因签订合同时玛斯汀公司还未办理工商营业执照）与汇川酒店公司（甲方）签订《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》（实际承租人为玛斯汀公司），约定甲方将位于遵义市汇川区厦门路遵银大厦1层房屋（450平方米）租赁给乙方用于餐饮业，租赁期限八年，即2010年6月12日至2018年6月12日止。租金为31.50元/平方米/月，第二年开始每年递增6%，即第一年为14175元/月、第二年为15025.50元/月、第三年为15927.03元/月、第四年为16882.65元/月、第五年为17895.61元/月。租金每半年支付一次，支付时间为每年的5月20日前和11月20日前。乙方如不能按时交纳租金，每逾期一天按租金的3%计算滞纳金，超过约定交纳租金时间60天，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物，乙方应无条件交还租赁物。合同还约定，任何一方违约导致合同不能履行，除赔偿对方实际损失外并承担实际损失的30%的违约金。合同签订后，汇川酒店公司将租赁房屋交付给李鸿飞、玛斯汀公司使用，玛斯汀公司也依约交纳了2014年以前的租金。2014年6月20日及2014年7月15日，因玛斯汀公司未按时交纳租金，汇川酒店公司两次向其送达通知，要求玛斯汀公司交纳租金，并注明逾期则汇川酒店公司将解除租赁合同，收回租赁房屋。因玛斯汀公司仍未交纳拖欠房租，汇川酒店公司于2014年8月8日向原审法院提起诉讼，要求李鸿飞、玛斯汀公司交纳租金，双方在该院主持调解下，达成（2014）汇民初字第1873号民事调解书，约定：“一、原告贵州遵义市汇川酒店管理有限公司与被告李鸿飞、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司双方于2010年6月12日签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》继续履行；二、被告遵义玛斯汀餐饮管理有限公司于2014年9月18日前支付原告贵州遵义市汇川酒店管理有限公司截止2014年8月31日前的租金、水电费、滞纳金共计38000.00元；于2014年12月31日前支付2014年9月1日至2014年12月31日的租金71582.49元；三、原告贵州遵义市汇川酒店管理有限公司于2014年9月11日为被告遵义玛斯汀餐饮管理有限公司恢复水电供应”。后玛斯汀公司仍未交纳调解书确定的租金，汇川酒店公司遂于2014年9月23日向原审法院申请强制执行玛斯汀公司应于2014年9月18日前支付的租金、水电费、滞纳金共计38000.00元。后汇川酒店公司以李鸿飞、玛斯汀公司严重违约为由提起诉讼，要求判令“一、依法解除汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司于2010年6月签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》，判令李鸿飞、玛斯汀公司立即向汇川酒店公司交还租赁房屋；二、判令李鸿飞、玛斯汀公司立即向汇川酒店公司支付房屋租金及违约金（租金按17895.61元/月计算，从2014年9月1日起算至租金付清之日止，违约金按租金的30%计算）；三、本案诉讼费用由李鸿飞、玛斯汀公司承担。原审法院认为，汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司之间签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，汇川酒店公司将租赁房屋交付给玛斯汀公司使用，玛斯汀公司应当按照约定的期限交纳租金。玛斯汀公司未按期交纳租金，经法院主持调解后仍未按时交纳，汇川酒店公司诉请判令解除双方合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，汇川酒店公司的该项主张，于法有据，予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，玛斯汀公司应当返还租赁房屋。汇川酒店公司主张李鸿飞、玛斯汀公司支付2014年9月1日至房屋归还之日止的租金，合同中约定的第五年的租金为17895.61元/月，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，汇川酒店公司的该项主张，于法有据，予以支持。因汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司之间的租赁合同已经解除，故（2014）汇民初字第1873号民事调解书中第二项“于2014年12月31日前支付2014年9月1日至2014年12月31日的租金71582.49元”不再履行。汇川酒店公司主张李鸿飞、玛斯汀公司应按未付租金的30%支付违约金，但双方合同约定如违约则赔偿对方实际损失外并承担实际损失的30%的违约金，汇川酒店公司并未举证证明其实际损失，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，对汇川酒店公司的该项主张，不予支持。李鸿飞、玛斯汀公司经合法传唤无正当理由未到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，视为李鸿飞、玛斯汀公司放弃自己的诉讼权利，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除贵州遵义市汇川酒店管理有限公司与李鸿飞、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司于2010年6月签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》；二、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区厦门路遵银大厦1层房屋返还贵州遵义市汇川酒店管理有限公司，并支付贵州遵义市汇川酒店管理有限公司从2014年9月1日起按17895.61元/月的标准计算至房屋归还之日止的租金；三、驳回贵州遵义市汇川酒店管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费30元（已依法减半收取），由遵义玛斯汀餐饮管理有限公司承担。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。宣判后，李鸿飞、玛斯汀公司不服原审判决，向本院提起上诉称：因玛斯汀公司的营业执照需要有房屋租赁合同或房屋产权手续才能办理，故以李鸿飞的名义与被上诉人签订租赁合同。合同签订后，上诉人严格按照合同约定履行相应义务。2012年后，因承租路段开始繁华，被上诉人采取设置各项收费项目等措施增加了上诉人的经营成本，对上诉人的经营发生较大影响，消费客源出现下滑。上诉人对于未交纳的租金一直在努力筹集款项支付，并不存在故意拖欠和不支付租金的情形。被上诉人采取切断上诉人经营场所水、电并用锁将经营场所门锁上的方式逼迫上诉人交纳租金造成上诉人无法经营的严重后果。上诉人拒绝交纳租金是对被上诉人违法行为的抗辩。虽然汇川区人民法院的调解书中确定上诉人要在2014年9月18日前支付租金，但未载明上诉人在该期间未支付租金被上诉人可以解除合同，本案不具备被上诉人单方解除合同的条件。被上诉人原审诉请为判令上诉人支付房屋租金（租金按17895.61元/月计算，从2014年9月1日起算至租金付清之日止），原审判决为上诉人支付被上诉人从2014年9月1日起按17895.61元/月的标准计算至房屋归还之日止的租金。该判决超出被上诉人的诉讼请求，违反不告不理原则。李鸿飞系代玛斯汀公司签订租赁合同，故李鸿飞不应作为本案的适格被告，原审判决解除汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司签订的租赁合同不当。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，或将本案发回重审。二审期间，被上诉人汇川酒店公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司之间签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方均具有约束力。汇川酒店公司按约将租赁房屋交付给玛斯汀公司使用，玛斯汀公司也应按约向汇川酒店公司支付房屋租金。2014年8月，汇川酒店公司曾因玛斯汀公司未按约支付房屋租金，将李鸿飞、玛斯汀公司诉至原审法院。后经原审法院调解达成协议，在该协议中约定了玛斯汀公司应于2014年9月18日前支付汇川酒店公司截止2014年8月31日前的租金、水电费、滞纳金共计38000元，期限届满后玛斯汀公司未按调解协议履行支付义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，汇川酒店公司有权要求解除合同，原审法院判决解除汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》并无不当。李鸿飞、玛斯汀公司上诉认为其拒绝交纳房屋租金系对汇川酒店公司采取切断其经营场所水、电并对其经营场所门上锁给其造成经营损失的抗辩，但李鸿飞、玛斯汀公司未提供证据证明汇川酒店公司实施了前述行为，汇川酒店公司亦不予认可，故李鸿飞、玛斯汀公司的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然李鸿飞系代玛斯汀公司签订的《遵义市厦门路遵银大厦1层房屋租赁合同》，但李鸿飞系玛斯汀公司的股东，且其是以自己的名义与汇川酒店公司签订的租赁合同，故原审依据汇川酒店公司的诉讼请求判决解除汇川酒店公司与李鸿飞、玛斯汀公司签订的租赁合同并无不当。本案中，汇川酒店公司起诉要求玛斯汀公司支付从2014年9月1日起按17895.61元/月的标准计算至租金付清之日止的租金。因租金应以承租人占有使用租赁房屋的时间为计算依据，故本案的租金应计算至玛斯汀公司归还租赁房屋之日止。同时，原审法院所作的（2014）汇民初字第1873号民事调解书已对玛斯汀公司于2014年9月1日至2014年12月31日期间应向汇川酒店公司支付租金的相关事项作出约定。因该调解书系生效法律文书，汇川酒店公司、玛斯汀公司均应按该调解书内容执行。原审判决认定的（2014）汇民初字第1873号民事调解书中第二项，即“于2014年12月31日前支付2014年9月1日至2014年12月31日的租金71582.49元不再履行”不当，本院予以纠正。因此，玛斯汀公司应向汇川酒店公司支付从2015年1月1日起按17895.61元/月的标准计算至房屋归还之日止的租金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2423号民事判决主文第（一）项、第（三）项；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2423号民事判决主文第（二）项，即遵义玛斯汀餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区厦门路遵银大厦1层房屋返还贵州遵义市汇川酒店管理有限公司，并支付贵州遵义市汇川酒店管理有限公司从2014年9月1日起按17895.61元/月的标准计算至房屋归还之日止的租金；三、遵义玛斯汀餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区厦门路遵银大厦1层房屋返还贵州遵义市汇川酒店管理有限公司，并支付贵州遵义市汇川酒店管理有限公司从2015年1月1日起按17895.61元/月的标准计算至房屋归还之日止的租金。一审案件受理费30元，由贵州遵义市汇川酒店管理有限公司负担10元，由遵义玛斯汀餐饮管理有限公司负担20元；二审案件受理费60元，由贵州遵义市汇川酒店管理有限公司负担20元，由遵义玛斯汀餐饮管理有限公司负担40元。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本判决为终审判决。审 判 长 田 滔审 判 员 吴少瑞代理审判员 刘娟娟二〇一五年五月十五日书 记 员 杨 茜 搜索“”