（2015）浦民一（民）初字第4608号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-03
案件名称
王敬农与马坚忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王敬农,马坚忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第4608号原告王敬农。被告马坚忠。原告王敬��诉被告马坚忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序。于2015年3月11日、5月14日公开开庭进行了审理，原告王敬农到庭参加了诉讼，被告马坚忠到庭参加了第一次庭审，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王敬农诉称，2003年12月23日，被告马坚忠与案外人孙某某编造虚假房地产买卖合同，将原告名下的房屋出售给被告，造成原告名下的房产过户给了被告，后被告又将房屋出售给了案外人。为此原告曾起诉法院请求确认买卖合同无效，详见（2013）浦民一（民）初字第25678号民事判决书。原告认为被告的行为造成原告重大损失，理应予以赔偿。故诉请判令：一、被告赔偿原告错误出售原告房屋的价款损失人民币（以下币种相同）165万元；二、被告赔偿原告因无处居住而租赁他人房屋的租金5万元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告马坚忠辩称，同意承担该由被告承担的损失费用，但不同意承担租房损失。原、被告原系朋友，被告也是受害者，原告的房屋是如何被卖被告也不清楚，过去一年内被告一直在查询此事，但相关责任人员一直在回避被告。原告夫妇在与后手交接房屋时不听从被告劝阻，延期交房，导致被告的钱款被案外人强行扣走。2003年的房屋买卖合同是被告和原告妻子孙某某签订，签订合同后房款肯定支付过，付给了原告妻子，房屋贷款也给了原告妻子，当时原告妻子做生意缺钱，向被告借款。经审理查明，原告王敬农与案外人孙某某为夫妻关系，上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原权利登记人为原告王敬农。2003年12月23日，以原告王敬农名义与被告马坚忠就系争房屋订立买卖合同，约定房屋转��价为53万元，2003年12月26日支付15.90万元，2004年1月15日前支付37.10万元；……。2004年1月15日，被告马坚忠与上海浦东发展银行陆家嘴支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定被告马坚忠向该银行借款30.80万元，合同项下借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。2004年6月4日，系争房屋的权利核准登记至被告马坚忠名下，系争房屋王敬农未向被告马坚忠交付，由原告及其家人实际居住使用。就系争房屋与被告马坚忠进行交易的事实，案外人孙某某参与并知情。2012年7月16日，由被告马坚忠作为委托人、案外人秦某某作为受托人，签订《委托书》一份，委托事项为马坚忠为系争房屋的权利人，现委托秦某某办理系争房屋出售或出租的相关事宜：代为办理还款、结清手续、领取他项权利证明、办理抵押注销登记手续；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（出售价不得低于160万元）；代为办理房地产权利转移登记；代为办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费；代为收取房款及房地产出售过程中的其他相关事宜；如委托人出租上述房屋，代为办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金事宜；……。委托期限：自2012年9月16日起至2013年9月15日止。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并承担相应的法律责任。该《委托书》由上海市宝山公证处办理公证。2012年12月23日，案外人秦某某作为被告马坚忠的代理人与案外人郭凯琴就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款115万元，郭凯琴于2012年12月14日前支付房款10万元，于2012年12月23日支付房款40万元，2012年12月30日支付房款30万元，双方过户当日支付房款25万元，交房当日支付房款10万元；双方应于2013年2月6日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2013年2月28日前交付系争房屋；出售方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，按已收款0.04%的违约金，合同继续履行；……。签约当日，买卖双方还另行签订《补充协议》，约定双方协商同意购房合同价订为115万元，出售方实际到手价格为165万元，另郭凯琴方于双方交易过户当日支付50万元作为购买方补贴出售方购买系争房屋时产生的装修费及其他费用；双方税费均由郭凯琴承担。2012年12月14日，郭凯琴支付房屋定金10万元，由案外人秦某某出具房款收条；同年12月23日，郭凯琴通过转账形式向秦某某支付房款40万元，由秦某某出具收条；2012年12月28日，郭凯琴支付房款30万元，由秦某某出具收条；2013年2月5日，由郭凯琴缴纳了交易产生的税、费，并在案外人秦某���的配合下共同办理系争房屋产权过户申请手续，当日郭凯琴再行通过转账形式向秦某某支付75万元房款，由秦某某出具收条；同年2月19日，系争房屋的权利核准登记至郭凯琴名下。2013年2月28日，马坚忠向郭凯琴出具承诺书一份，表示原定2013年2月28日交付郭凯琴系争房屋，但因本人私人原因未交付，现本人承诺于2013年3月11日中午12点之前交付房屋并迁出户口，原定2013年2月28日至3月11日违约金由本人承担，若上述时间未搬，本人承担一切法律后果。2013年4月，郭凯琴实际取得系争房屋，并分别于2013年3月30日、4月1日支付5万元及2万元，案外人秦某某出具收条，在2013年4月1日收条中注明已结清所有尾款。郭凯琴表示尾款10万元中3万元是抵扣马坚忠对郭凯琴逾期交付房屋的违约金。2013年4月7日，案外人孙某某与郭凯琴至上海燃气浦东销售有限公司处一并签订《燃气用户变��户名协议书》，并由郭凯琴与上海燃气浦东销售有限公司另行签订《上海市居民管道燃气供用气合同》。另查明，2013年3月19日12时21分，原告王敬农曾向上海市公安局浦东分局周家渡派出所报警，称2012年年底发现系争房屋已经过户到马坚忠名下，其妻孙某某称房屋被马坚忠骗走，后找到马坚忠，马坚忠表示尽快交还房屋，2013年春节后，原告王敬农发现房屋又被马坚忠卖给郭凯琴；房屋交易时原告不在场，其中一份江苏省淮安市楚州区公证处出具的内容为王敬农委托其妻孙某某售房的委托公证书，经原告查询系伪造。原告报案后，上海市公安局浦东分局认为系经济纠纷，于2013年3月26日出具不予立案通知书。2013年3月20日，名为乔斌的案外人因王敬农夫妇未搬离系争房屋，双方引发争议，乔斌向上海市公安局浦东分局周家渡派出所报警。2013年7月26日，王敬农曾向本���提起诉讼，以马坚忠、郭凯琴为被告，孙某某为第三人，案号（2013）浦民一（民）初字第25678号，诉请要求判令系争房屋2003年12月23日的《上海市房地产买卖合同》无效，马坚忠、郭凯琴于2012年12月23日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将系争房屋产权恢复登记至王敬农名下。该案审理中，孙某某到庭陈述：2003年因马坚忠需要用钱向孙某某借款，孙某某没有钱，鉴于孙某某与马坚忠的关系不错，于是孙某某就用自己居住的系争房屋通过假买卖的方式，协助马坚忠办理了向银行的贷款，银行的贷款全部由马坚忠拿走，贷款之外马坚忠也未支付过其他的钱款；对于房屋交易的情况王敬农不知情，马坚忠向孙某某借钱没有出具收条，关于何时还款何时将房屋权利拿回也没有具体约定；办理过户的公证委托书也是马坚忠提供的，孙某某仅至交易中心配合办理了过户手续，其他事情都不清楚；2012年年底，家中来了很多人看房，此时孙某某才知道马坚忠要卖房屋，当时孙某某是拒绝看房的；孙某某找到马坚忠想要回房屋，但到2013年3月，孙某某及王敬农被放高利贷的人从家中打出去，当时有相关报警报案记录；据孙某某了解是马坚忠在外欠了高利贷10万元，后来变成了50万元，所以才从马坚忠手中将房屋处分了。（2013）浦民一（民）初字第25678号案件审理中，经委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，2003年12月23日的买卖合同中“王敬农”的签名非王敬农所写。本院于2014年1月15日作出一审判决，确认2003年12月23日以王敬农名义与马坚忠就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效，认定马坚忠与郭凯琴间的《上海市房地产买卖合同》有效，鉴于马坚忠与郭凯琴的合同已经生效并依此将系争房屋已过户至受让��郭凯琴名下，致使系争房屋的产权客观无法恢复至房屋权利原始状态，故对王敬农要求将系争房屋产权恢复登记至其名下的诉请未予支持，至于由此产生的后果，认为各方可就其权益或受到的损失，另行向相对方依据过错程度予以主张。该判决已生效。2015年1月，原告起诉来院，诉请如前。另查明，2004年6月，上海浦东发展银行陆家嘴支行就马坚忠与其订立的《个人住房抵押借款合同》，向收款人为马坚忠的银行帐号发放借款308，000元。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的民事判决书、抵押借款合同、本院调取的借款发放凭证、庭审笔录等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，署名为王敬农与被告马坚忠就系争房屋的买卖订立的房地产买卖合同已经生效判决确认无效。而以马坚忠名义与案外人郭凯琴就系争房屋订立的买卖合同经生效��决确认有效且已履行，致使原告无法依无效合同向被告主张返还房屋。现被告不能返还因无效合同取得的财产，应当向原告作出赔偿。系争房屋已由被告出卖给案外人，售房价款165万元，被告的行为造成原告财产受损。被告称在其履行与王敬农买卖合同中银行贷款均支付给了原告方且肯定支付过房款，对此陈述，既无相应证据证明，且与本院查明事实不符，本院不予采纳。原告诉请要求被告赔偿其财产损失165万元，本院予以支持。原告要求被告赔偿其租房损失5万元，无相关依据予以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马坚忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告王敬农损失165万元；二、驳回原告王敬农的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人��未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20，100元，由原告王敬农负担600元，被告马坚忠负担19，500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 何绍辉人民陪审员 曹 璐人民陪审员 李慧娜二〇一五年五月十五日书 记 员 于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”