（2015）穗中法民五终字第1199号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
陈棠荫与郭润潮租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭润潮,陈棠荫
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1199号上诉人（原审被告）：郭润潮，住广东省增城市。委托代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈棠荫，住广东省增城市。上诉人郭润潮因租赁合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月1日，陈棠荫（乙方）与郭润潮（甲方）共同签署《租用猪场协议书》。该协议书约定“甲方现有一猪场租给乙方使用，位于郭村后山坡，面积约500平方米，现有猪栏20间，电力饮水设备齐全，为了双方的权利和义务，经双方协商达成以下协议：1.租用时间为六年，即从2012年2月1日至2018年2月1日止。2.每年租金为人民币15500元（大写：壹万伍仟伍佰元整）（说明：500元为猪场内荔枝树费用，猪场外荔枝树不归乙方使用）。……3.先预交两年租金31000元，从2014年2月1日始每年交租日为当年的元月1日，并且一次性交清。……4.乙方一次性预交押金2000元给甲方，以备到租期结束后结算乙方在租期内使用的水电费及其它一切正常费用，遵循多还少补原则。5.乙方在租用期间在场内所加建的（包括猪栏、产栏和办公室等）设施，到期后乙方不得拆除或有意破坏，归甲方所有。6.租用期间内水电费及其它政府所收费用由乙方承担，……9.政府征用土地双方无条件服从，乙方预付给甲方租金租用期尚未到的情况下，甲方须退回乙方未到期的租金的余款。……此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后即刻生效。”上述合同签订后，陈棠荫向郭润潮支付了涉案猪场2012年至2013年的租金30000元及两年的荔枝树租金1000元。原审庭审中，郭润潮提供一份永街发（2012）14号《关于组织开展生猪规范整治倡议签名活动的通知》，拟证明涉案猪场不是郭润潮要求拆除，政府只是清理猪，并不是针对猪棚拆除的问题。根据《关于组织开展生猪规范整治倡议签名活动的通知》的记载，该通知是增城市人民政府永宁街道办事处的文件，内容为“各村（居）、街属部门，有关单位：根据市委常委十二届第26次会议精神及市生猪规范整领导小组办《关于组织开展生猪规范整治倡议签名活动的通知》文件要求，为进一步推进全街规范整治“散小乱”养猪场工作深入开展，营造浓厚宣传舆论氛围，街生猪整治办决定在全街范围开展“全民参与规范整治，共建共享美好家园”签名活动，现将有关事项通知如下：一、活动时间：2012年11月2日-11月7日。二、活动内容：以“全民参与规范整治，共建共享美好家园”为主题，围绕《致全市人民的倡议书》，迅速组织本单位干部职工开展学习宣传（见附件）和签名活动。……以实际行动参与到生猪规范整治行动中。……附件1.倡议签名表，2.致全市人民政的倡议书”。附件1《倡议签名表》中记载，签名单位处加盖了增城市新塘镇郭村村民委员会的印章，陈棠荫亦在该表中签名，签名日期为2012年11月8日。附件2为增城市生猪养殖规范整治领导小组办公室致市民及各生猪养殖场户的倡议书。陈棠荫对上述文件的真实性、合法性无异议，认为其是按要求配合政府工作，将场内的猪清走。陈棠荫主张涉案租赁物已不能继续作养猪经营使用，合同目的无法实现，要求郭润潮退还预付租金无果，遂于2014年4月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.郭润潮退还预付租金余额16750元及利息（从起诉之起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利息计算）；2.郭润潮承担本案的诉讼费用。原审诉讼过程中，陈棠荫主张第一项诉讼请求中的金额“16750元”计算有误，变更为“15500元”。郭润潮原审辩称：一、租赁场地不能养猪不是郭润潮的过错，是因陈棠荫环保措施未做好，导致不能养猪。二、涉案猪场不是郭润潮拆的，是政府拆除，并经陈棠荫签名同意的。三、对于陈棠荫诉称的事实，双方已协商处理，不存在纠纷。陈棠荫一直未向郭润潮提出解除合同，2014年2月底陈棠荫所交的租金已到期，郭润潮就此问陈棠荫是否继续承租，陈棠荫表示不再租赁，因此双方签订的合同在2014年3月1日起已终止履行。四、涉案猪场不属于政府拆除范围，在2013年1月底，涉案猪场只被政府拆除一部分，未拆除的部分是可以继续使用，而且陈棠荫当时也提出继续使用场地用作养鸡，因此在2013年1月底，政府拆除后，合同仍未解除。五、涉案猪场被政府拆除不属于合同约定的征收征用范围，所以不能适用合同第九条约定，郭润潮无须向陈棠荫退回租金。六、2013年1月底，拆除部分猪场后，陈棠荫并没有撤走，也没有与郭润潮办理场地移交手续，并打算在涉案场地养鸡，且陈棠荫没有交押金及付清水电费，郭润潮保留追究的权利。本案原审审理过程中，一、陈棠荫对郭润潮的答辩作下以回应，按约定其租赁涉案猪场是用作养猪，不是用于养鸡；2012年11月左右，政府要求拆除猪场，永宁街道办事处向其发出拆除通知，要求场地使用人必须搬迁，不得在涉案猪场内养猪，当时郭润潮夫妻亦要求其搬走；在涉案猪场拆除时，其与郭润潮之间的合同已无法履行，已将涉案猪场的钥匙交还给了郭润潮，自2013年起，其未使用过涉案猪场。二、陈棠荫陈述，2012年11月，因政府禁止在涉案猪场内养猪，导致合同无法继续履行，其遂与郭润潮协商，交还场地给郭润潮，其当时已付清了涉案猪场的水电费，并将电费存折及猪场的钥匙交还给了郭润潮；经其多次催收，郭润潮才退还了2000元的押金，其已将押金收据返还给了郭润潮；其从未向郭润潮提出将涉案猪场改作养鸡使用。三、经原审法院通知，郭润潮本人到庭作以下陈述，陈棠荫共向其支付了31000元的租金，但没有支付押金，基于双方是朋友关系，所以其才没有向陈棠荫催收押金；政府有告知其涉案猪场不能再用作养猪，在其知道涉案猪场要被拆除后，其要求陈棠荫继续使用涉案猪场用于养鸡，但陈棠荫当时没有表态，只是笑了一下；其于2012年12月底应政府要求自行拆除了涉案猪场内的养猪栏，拆除猪场时，陈棠荫是否在场其记不起了，当时陈棠荫虽没有在涉案猪场内养猪，但有养鸡；2013年期间，其会有一至两次开摩托车经过涉案猪场，对于陈棠荫有无使用涉案猪场，其没有看清楚。另，原审法院询问郭润潮本人是否知道陈棠荫是何时清走涉案猪场内生猪，郭润潮称不知道陈棠荫何时清走猪，但在其拆猪场时，场内还有些猪幼仔。四、郭润潮在庭审中提供一份加盖了增城市永宁街郭村村第一经济合作社印章的《证明》，拟证明因陈棠荫养猪未达到环保要求，所以政府对未达到环保要求的猪场进行拆除，对于未拆除部分，陈棠荫称用作养鸡。该《证明》为手写，日期为2014年9月16日，记载以下内容“兹有我社社员郭润潮，在本社承包的土地建养殖场转租给陈棠荫使用。由于陈棠荫在养殖期间达不到环保要求而被政府责令拆除。但发租方郭润潮履行租约，陈棠荫可使用场地改养，甲方不存在违约问题。”陈棠荫对《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证明出具的时间是庭审当天，不能证明2012年发生的事实。经原审法院询问，郭润潮称上述《证明》是永宁街郭村村第一经济合作社社长郭伟明给其本人的；但郭润潮记不清楚《证明》何时出具，以及郭伟明何时将证明交给郭润潮。五、陈棠荫称，其把涉案猪场的猪清走时，当地村干部都有在场监督，只有在他们的监督下清走猪，其才能拿到政府发放的每头猪1000元的补偿款。为此，陈棠荫提交加盖了增城市永宁街郭村村民委员会印章的《证明》一份，拟证明于2012年11月中旬，其已将涉案猪场内的所有猪清场完毕，当时村委干部亦在场监督。该《证明》记载“兹有陈棠荫在2011年与郭润租用一个‘散小乱’养猪场，双方已签定合同。因增城市及广州市养殖管理办法有关要求，需按照永宁街郭村村委会管理规定予以清理养殖猪场，在陈棠荫积极支持街部门及村两委的工作和配合，于至2012年11月中旬将养猪场大小猪全部清除完毕，并为我村在永宁街取得“无猪村”优秀称号。特此证明”。郭润潮对上述《证明》的真实性无异议，认为只能证明涉案猪场清拆的事实，不能证明双方的合同解除或猪场交接事宜。原审法院认为：陈棠荫与郭润潮签订的《租用猪场协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点为陈棠荫与郭润潮签订的《租用猪场协议书》于何时解除。陈棠荫主张《租用猪场协议书》于2012年12月底涉案猪场的猪栏被拆除，其合同目的无法实现，双方已协商解除合同。郭润潮主张2014年2月底陈棠荫表示不再租赁涉案猪场，因此双方签订的合同在2014年3月1日起已终止履行。经原审法院询问，郭润潮称在拆除涉案猪场的猪栏时陈棠荫没有养猪，但有养鸡；之后郭润潮又陈述在其拆猪场时，场内还有猪幼仔。另，郭润潮答辩称陈棠荫向其提出继续使用涉案猪场用作养鸡。之后，原审法院向郭润潮询问相关情况时，郭润潮称其知道猪场要拆除后，曾与陈棠荫协商，要求陈棠荫继续使用涉案猪场养鸡，但陈棠荫当时没有表态。郭润潮提供加盖了增城市永宁街郭村村第一经济合作社印章的《证明》记载的时间为2014年9月16日即本案原审庭审当天，但原审法院于庭后询问郭润潮是否清楚该证明是何时出具、何时收到等问题时，郭润潮却称记不清楚。从上可见，郭润潮对案情的陈述存在前后矛盾、说法不一的情形。同时郭润潮提供的上述《证明》亦不足以证明陈棠荫在涉案猪场不能用作养猪的情况下同意使用涉案猪场养鸡的事实。综上，郭润潮关于陈棠荫同意继续使用涉案猪场养鸡的陈述，原审法院不予采信。原审法院认为，根据陈棠荫提供的增城市永宁街郭村村民委员会《证明》和郭润潮提供的增城市人民政府永宁街道办事处《关于组织开展生猪规范整治倡议签名活动的通知》可见，陈棠荫向郭润潮承租的涉案猪场属于规范整治散小乱养猪场的范围，陈棠荫为配合规范整治活动，已于2012年11月中旬将涉案猪场内的大小猪全部清走完毕。同时，结合郭润潮的陈述，其亦承认于2012年12月底应政府要求拆除了涉案猪场内的养猪栏。综上表明，陈棠荫与郭润潮签订的《租用猪场协议书》已无法继续履行，陈棠荫的合同目的已无法实现，故双方签订《租用猪场协议书》于2012年12月已实际解除。郭润潮主张《租用猪场协议书》于2014年3月才终止履行的抗辩，原审法院不予采纳。陈棠荫已向郭润潮预付2012年、2013年两年的租金31000元，郭润潮对该事实不持异议，故原审法院予以确认。鉴于双方签订的《租用猪场协议书》已于2012年12月解除，故郭润潮预收的租金应退还给陈棠荫。现陈棠荫要求判令郭润潮退还2013年的租金15500元及支付从起诉之日按中国人民银行同期存款利率的利息之诉请，合理合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月26日作出如下判决：郭润潮于本判决发生法律效力之日起十日内向陈棠荫返还租金15500元及支付利息（从2014年4月10日起按中国人民银行同期存款利率计算至付清款项之日止）。案件一审受理费190元，由郭润潮负担。陈棠荫已预交案件受理费220元，其中的190元原审法院不予退回，由郭润潮在履行上述判决义务时一并迳付190元给陈棠荫。判后，上诉人郭润潮不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决未提及并认定预收租金《收据》，该《收据》中签名看不清，其证据的三性我方不认可。（二）一审说理分析没有道理。1.我方陈述不存在前后矛盾、说法不一的情形。我方对于在清理养猪时看见的情况，即没有养猪、有猪幼崽和有鸡的陈述不存在矛盾；2.关于清理养猪后合同目的无法实现的问题。虽然养猪的目的无法实现了，但是由于陈棠荫预交了三年的租金，而清理养猪后我方不愿退租金，要求陈棠荫转变经营项目也是合理的，并不存在合同目的无法实现的问题。综上，我方认为本案的焦点有两个，一是《收据》真实有效，能否证明预收的租金尚没有处理；二是在第一个焦点证实的情况下，第二个焦点才是何时解除合同的。何时交回钥匙、何时退回押金、存折、何时交回场地等问题才是关键，这些问题都需要陈棠荫举证证实。因此，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈棠荫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈棠荫承担。被上诉人陈棠荫答辩称：同意原审判决，不同意上诉人郭润潮的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，郭润潮确认涉案猪场内的养猪栏拆除后至本案一审期间一直处于空置状态，双方均未使用。本院认为：本案争议的焦点在于郭润潮已经收取的2013年的租金15500元及利息应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”，本案中案涉合同约定租用场地用途为养猪，因属于当地政府规范整治散小乱养猪场的范围，养猪栏等养猪设施已于2012年12月底由郭润潮自行拆除。因此，因租赁物设施的灭失，致使案涉合同目的无法实现，原审法院据此采纳郭润潮的主张，认定案涉合同于2012年12月已实际解除并无不当，本院予以确认。至于郭润潮提出涉案场地可以另作其他用途，对此与双方合同约定的使用用途不符，且陈棠荫对此亦不同意，因此在双方就其他使用用途无法达成一致意见的情况下，郭润潮主张合同可以继续履行缺乏事实依据，本院不予采纳。至于郭润潮上诉主张因双方并无完成涉案猪场的交接手续，涉案猪场于2014年3月才实际收回，故不应退回租金的问题。从案件查明事实来看，涉案的拆除是由郭润潮实施，其理应在拆除标的物之日就收回涉案场地，而且郭润潮也确认拆除之后陈棠荫并未使用，因此，因郭润潮怠于收回场地产生的所有损失应由其自行承担。郭润潮上述主张不成立，本院不予支持。另，郭润潮已经确认陈棠荫向其预付31000元租金，故郭润潮上诉中提到的收据问题不影响本案实体处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同已于2012年12月解除情况下，原审法院判决郭润潮返还陈棠荫预收的15500元租金及利息并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人郭润潮的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费190元由上诉人郭润潮负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 蔡峰代理审判员 余盾二〇一五年五月十五日书 记 员 张辉李杨 来源：百度“”