（2015）穗中法民五终字第1672号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-11
案件名称
高明与刘德民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘德民,高明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1672号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高明，住广州市海珠区。委托代理人：邹自华，广东弼信律师事务所律师。委托代理人：梁东晖，广东弼信律师事务所实习律师。上诉人刘德民因与被上诉人高明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月14日，高明（买受人）与刘德民（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层284号铺，该商铺合同约��的建筑面积8.91平方米，其中套内建筑面积3.7平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积5.21平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额690816元，买受人选择按照按揭付款的方式付款，2012年1月3日前支付全部房价款的33%（包含定金）计230000元，2012年1月20日前支付全部房价款的28%计190816元，余下的房款270000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年4月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。出卖人应于2012年5月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期���过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；等。之后，高明向刘德民支付了房款共420816元。2013年10月9日，高明（买受人）与刘德民（出卖人）签订��解除〈商铺买卖合同〉协议》，其中约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2012年1月14日签订的关于“广州市越秀区北京路147号三层284号铺”的《商铺买卖合同》；买受人已缴交的款项合共人民币420816元，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：2013年11月18日支付20000元，2013年12月18日支付133605元，2014年1月18日支付133605元，2014年2月18日支付133606元；双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任；等。之后，刘德民退还房款113605元。高明向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘德民向高明返还已付的购房款307211元，并向高明支付违约金69081.6元（按照总房价款690816元的10%计算）；2、刘德民向高明支付利息（以307211元为基数，从2013年12月10日开始计算，按照中国人民银行公布的逾期贷款利息的标准计算至实际付清之日止）。原审庭审中，高明、刘德民均确认：是因为未能办理上述商铺的交易过户手续，而签订该《解除〈商铺买卖合同〉协议》；《解除〈商铺买卖合同〉协议》中约定的“如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”中的“相关条款”是指《商铺买卖合同》中“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”的条款。对于以房价款10%来计付违约金的理解问题，高明表示该房价款应理解为“总房款”，刘德民表示该房价款应理解为“已付房款”。高明为了证明《商铺买卖合同》属刘德民提供的格式范本，向法院提交了（2014）穗中法民五终字第2445号《民事判决书》复印件及案外人邱晶购买同一大厦其他商铺时签订的《商铺买卖合同》复印件，在该判决书中经法院审理查明黄建开与刘德民签订的《商铺买卖合同》的文本及案外人邱晶签订的上述《商铺买卖合同》的文本与本案中高明、刘德民签订的《商铺买卖合同》文本基本一致，且（2014）穗中法民五终字第2445号《民事判决书》中所判之违约金也是以总房价款为基数。刘德民表示：合同文本是我方提供的，但是是我方与高明一起协商才签订的，对于（2014）穗中法民五终字第2445号《民事判决书》的真实性由法院核实，对于《商铺买卖合同》，由于只有复��件，所以对其不发表意见，且与本案无关。刘德民为证明是由于政府原因而导致未能办理涉案房屋交易过户手续，提交了穗国房办字（2012）33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”原审法院认为，高明、刘德民签订的《商铺买卖合同》及《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。现刘德民没有按合同约定的时间退还房款给高明，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民应按房价款的10%向高明支付违约金。对于“房价款”的理解，双方对此有歧义，根据《中华人民共和国合同��》第四十一条的规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因合同文本是刘德民提供的，且高明也已提交了其他业主与刘德民签订的《商铺买卖合同》文本等证据加以证明，该条款应是由刘德民提供的格式条款，故应作出不利于刘德民的解释，即对于“房价款”，应理解为总房价款。对于刘德民提出该违约金过高的抗辩，刘德民并未提供证据证明，应承担举证不能的后果。因此对高明要求刘德民以全部房价款为基数计付违约金的主张，予以支持。关于高明要求刘德民向其支付已付房价款的利息的诉讼请求，因《商铺买卖合同》已明确约定了违约金，故高明在主张违约金的基础上再另行要求刘德民支付利息，无法律及合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、刘德民自本判决发生法律效力之日起10日内，向高明返还已付的购房款307211元。二、刘德民自本判决发生法律效力之日起10日内，向高明支付违约金69081.6元。三、驳回高明的其他诉讼请求。刘德民如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费9544元（其中受理费7124元，保全费2420元）由高明负担1367元，刘德民负担8177元。判后，上诉人刘德明不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉理由：一、一审判决认定事实不清。刘德明与高明于2012年1月24目签订《商铺买卖合同》，将位于广州市北京路147号三层编号为284号的商铺出售给高明。双方签订合同后，刘德明已积极着手准备为高明办理相应的产权证等手续，但刘德明在为高明办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批的手续、程序及文件等，导致刘德明无法在合同约定期间内为高明办理涉案商铺的产权证等手续。基于上述因素，双方于2013年10月9日签订《解除商铺买卖合同协议》，解除上述《商铺买卖合同》并退还购房款及税费。因此，刘德明认为造成未能办证而解除合同是由于不可抗力的因素引起的，刘德明无需对合同解除承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。《商铺买卖合同》约定，刘德明交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德明原因造成未能办证而解除合同，那么也没有对高明造成损失，更何况未能办证是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约��的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的相关规定予以调整，但一审判决却没有依法调整。刘德明认为，可参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。另外，原审在没有证据的情况下认定合同属于格式合同是错误的，不符合事实情况。综上所述，请求判令：l、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1102号民事判决第二项关于支付违约金69081．6元的判项；2、由高明承担全部的诉讼费用。被上诉人高明答辩称：原审认定事实清楚，处理正确，请求维持原审判决。协议书双方协商一致的结果，不存在不可抗力的情况，另外，根据现有的证据，也可以认定涉案合同是格式合同，原审法院的处理正确。本院经过庭询，确认原审查明的事实。本院认为：���方当事人签订的《商铺买卖合同》及《解除〈商铺买卖合同〉协议》意思表示真实，均合法有效，应切实履行。现刘德民没有按合同约定的时间退还房款给高明，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人上诉认为合同解除是管理部门的政策原因，其不应承担违约责任。但该上诉理由并无充足证据证实相关政策与合同无法履行过户的关联性，同时也未对于逾期退款形成合理的抗辩，本院不予采纳。至于违约金计付问题，双方在原有买卖合同解除的情况下，就退付房款及违约责任另行达成《解除〈商铺买卖合同〉协议》，约定明确，原审在上诉人未充分举证的情况下据实判决，并无不当，本院予以维持。刘德民上诉要求调整违约金金额，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1527元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年五月十五日书 记 员 阮志雄宋德光 更多数据：