（2015）北民廿初字第146号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2016-01-11

案件名称

原告乔某某、丁某某诉被告陈某某甲租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

西宁市城北区人民法院

所属地区

西宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乔某某,丁某某,陈某某甲

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二��二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条；《诉讼费用交纳办法》：第二十二条第一款，第二十九条第一款

全文

青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2015）北民廿初字第146号原告：乔某某，男，汉族，1967年某月某日出生。原告：丁某某，女，汉族，1970年某月某日出生。委托代理人：乔某某，与原告丁某某系夫妻关系。被告：陈某某甲，男，汉族，1987年某月某日出生。委托代理人：陈某某乙，男，汉族，1963年某月4某出生。原告乔某某、丁某某诉被告陈某某甲租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法由代理审判员李妍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔某某、原告丁某某委托代理人乔��某，被告陈某某甲及其委托代理人陈某某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月10日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同签订后，原告发现租赁期限变更为两年，与最初约定的一年期限不相符，原告认为被告在打印合同文本时修改了租赁期限，违反诚实信用原则。其次，被告应按照合同约定于2014年6月10日前付清剩余的一年租金35780.8元和押金10000元，但至起诉之日，被告仍有6280.8元租金未付，违反合同的约定，应承担违约责任。再次，合同明确约定被告未经原告书面同意，不得擅自转租、转让或转借，房屋仅能用于被告打字、复印等相关经营，否则原告有权收回房屋，终止合同。2014年10月，原告发现被告违反约定将房屋擅自转租第三人经营按摩，违反合同约定的租赁用途。综上所述，被告的行为严重违约，为维护合法权益，��告诉至本院，请求本院判令：1、解除原、被告2014年6月10日签订的商铺租赁合同；2、被告立即腾退房屋；3、支付拖欠的房屋租金6280.8元及延期腾退房屋的租赁费；4、承担违约金10000元；5、承担本案诉讼费。庭审中，原告增加如下诉讼请求：6、返还擅自转租的不当得利5400元；7、赔偿擅自拆除房屋装饰给原告造成的损失3000元；3、赔偿擅自加装卫生间、房屋吊顶等给原告造成的损失1000元。被告陈某某甲辩称，首先，原告所述不属实，被告已付清全部租金，不存在迟延支付租金的违约行为，不应向原告支付违约金；其次，合同约定的是不得转租，被告只是将部分房屋分租给他人，并非转租，被告并未违反合同约定。分租所得收益是被告使用租赁物所得收益，并非不当得利，不同意向原告返还分租收益；再次，被告改修房屋和加装卫生间已征得原告同意，被告不应赔偿原告损失。综上所述，合同应当继续履行，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据1、和按摩店老板的通话音频和打印资料各一份，拟证明被告未经原告同意擅自将房屋转租给他人从事按摩活动的事实；证据2、照片9张，拟证明被告未经原告同意，擅自转租给第三人经营盲人按摩的事实；证据3、2014年6月10日签订的商铺租赁合同及房产证各一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系的事实；证据4、商铺出租合同拟稿一份，拟证明租赁合同稿件约定租赁期限是一年的事实；证据5、2011年5月30日原告和惠文亮签订的商铺出租合同一份，拟证明原告在拟订租赁合同过程中对租金收取及租赁期限等有着严谨的程序。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表质证意见认为，对证据1、2的真实性无异议，但证明方向有异议，证据1、2与本案不具关联性；对证据3的真实性和证明方向均无异议；对证据4、5不予认可，与本案不具关联性，且证据4无双方签字，证据5无当事人捺印。被告为支持其抗辩理由，当庭提交如下证据：证据1、收条2份，拟证明被告于2014年6月7日向原告支付10000元押金以及2014年8月20日向原告支付30000元租金的事实；证据2、2014年6月1日至2015年2月13日银行理财金明细清单及信用卡交易明细（划线部分）一份，拟证明9月19日被告支取5000元现金用于支付租金的事实；证据3、庆丰办公设备经营部于2014年9月26日开具的收据和2015年1月28日出具的收条各一张，以及2015年1月22日王有祖书面证明一份，拟证明1月22日，原告在商铺内打闹致使被告机器损坏，机器价值19000元，维修费��2800元的事实。需要说明的是，机器经维修后仍未能正常工作，处于停滞状态。证据4、商铺租赁合同和房屋租赁合同的格式模板，拟证明原、被告签订的合同不规范，不公正，合同第五条、第十条属于霸王条款。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1予以认可；对证据2的真实性无异议，证明方向有异议，证据2仅能证明被告于2014年9月19日支取现金5000元，不能证明被告支付原告租金6280元的事实；对证据3中2014年9月26日收据的真实性无异议，但证明方向有异议，该证据不能证明原告损毁被告机器的事实，对证人书面证明和收条的真实性有异议，证人应出庭作证，收条不能证明原告与被告机器损毁之间存在因果关系，对证据3不予认可；对证据4不予认可，与本案不具关联性。根据原告要求调取“2014年9月深圳印象小区喷泉处监控录像”的申请，本院依职权调取西宁市城北区深圳印象小区物业公司青海天健物业管理有限公司出具的证明一份，证明因超过保留期限，无法提供2014年9月的监控录像。原、被告对法院调取的证据均不持异议。本院认证：一、原告提交的证据1、2可以证明被告将承租房屋分租给案外人经营按摩的事实，被告对真实性不持异议，本院予以采信；原告提交的证据3，被告予以认可，该证据能够证明原、被告之间的租赁关系，是明确双方权利义务的依据，本院予以采信；原告提交的证据4无双方当事人的签字捺印，对双方不具约束力，本院不予采信；证据5与本案不具关联性，本院不予采信。二、被告提交的证据1可以证明被告已付租金和押金的情况，原告对真实性不持异议，本院予以采信；被告提交的证据2仅证明被告于2014年9月19日支��现金5000元，不能证明被告向原告支付租金6280元的事实，该证据不能作为有效证据；证据3是被告主张其财产受损的证明，属于侵权关系，本案系租赁关系，与本案不具关联性，本院不予采信；证据4无合同主内容、无双方当事人签字捺印，对该证据不予采信。根据当事人的陈述及对证据的质证、认证，确认案件事实如下：2014年6月10日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于本市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺出租给被告，租期自2014年6月10日起至2016年6月9日止。租金按建筑面积计算，每平方米30元／月，每月按30天计算，每月租金3023.4元，一年租金36280.8元。被告应于2014年6月10日前付清剩余租金35780.8元和押金10000元。在租赁期限，被告未经原告书面同意，擅将房屋转租、转让或转借的，原告��权收回房屋，终止合同。租赁的房屋仅供被告作为打字、复印等相关经营。在合同期限内双方均不得违约，如单方违约，负责赔偿对方人民币10000元。另查明，被告于2014年5月25日支付原告定金500元，2014年6月7日支付原告押金10000元，原告在出具押金收条的同时返还被告500元定金。2014年8月20日，原告向被告出具收条一张，注明：“收到陈某某甲2014年6月10日至2015年6月10日租金30000元，还剩6280.8元未交清，该款陈某某甲保证于2014年9月20日前付清”。再查明，2014年10月1日，被告将从原告处承租的房屋分租给案外人雷发龙。本院认为，本案争议焦点为：1、被告实际支付的租金数额应为多少。被告辩称其已支付36000元的租金，对此应承担举证责任。庭审中，被告提交支付30000元租金的收条，原告不持异议。提交支付6000元的证明为帐户历史明细清单和信用卡交易明细，该证据仅能证明被告取款的事实，不能证明被告将该款用于支付了租金，被告对此应承担举证不利的法律后果，其答辩意见不能成立，应认定被告已支付的租金数额为30000元。2、本租赁合同是否应当予以解除。根据法律规定，双方当事人可以约定解除的条件，解除条件成立时，当事人可以解除合同。本案中，原、被告在合同第六条明确约定被告未经书面同意，不得擅自将房屋转租、转让或转借，否则原告有权终止合同。庭审中，被告认可其将房屋分租给案外人的事实，辩称其经过原告同意，但无书面证据证明，其抗辩意见不能成立。被告辩称其分租不属于合同约定的“转租、转让或转借”情形，本院认为，结合合同第十条“租赁房屋仅供做为打字、复印等相关经营”的约定，原告旨在防止被告将承租房屋再次租赁他人，用作它用，被告分租的��为违背了原告出租的初衷，应认定被告分租的行为符合合同约定的解除情形，原告要求解除合同的条件成立，应予以解除。合同解除后，被告应支付租金以实际租赁日期计算：为3023.4元／月×11月（2014年6月10日至2015年5月10日）＋3023.4元／月÷30日×10日（2014年5月11日至2015年5月20日）=34265.2元。被告已支付租金数额为30000元，尚需支付租金数额应为4265.2元。被告未在合同约定的期限内足额支付租金，应承担逾期支付的违约责任。本案中，被告已履行了5／6的义务，按照合同约定赔偿违约金数额过高，本院依据被告已履行义务的程度，酌定违约金为1700元。原告未在法定期限内补缴增加诉讼请求的诉讼费，对增加的诉讼请求按自动撤诉处理。被告支付的押金10000元，庭审中，双方一致认可该押金在结算时，被告付清水电物业费用后予以返还，现返还条件尚未成立，本院暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十四条第二款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十二条第四款，第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告乔某某、丁某某与被告陈某某甲之间的租赁合同关系；二、被告陈某某甲于本判决生效之日起十五日内支付原告乔某某、丁某某截至2015年5月20日的房屋租金4265.2元；三、被告陈某某甲于本判决生效之日起十五日内腾退原告乔某某、丁某某所有的位于西宁市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺；四、被告陈某某甲于本判决生效之日起支付原告乔某某、丁某某违约金1700元；五、驳��原告乔某某、丁某某的其他诉讼请求。本案诉讼费208元，本院减半收取104元，由被告陈某某甲承担38元，原告乔某某、丁某某承担66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。代理审判员　　李妍二〇一五年五月十五日书　记　员　　田海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条��。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最��人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条?人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《诉讼费用交纳办法》第二十二条当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。第二十九条部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。来源：百度搜索“”