（2014）鄂西塞民初字第00068号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-09-23

案件名称

黄石市宝路达物资有限公司与黄石中福鸿翔混凝土有限公司、喻成斌等合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市西塞山区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂西塞民初字第00068号原告黄石市宝路达物资有限公司（以下简称宝路达公司），住所地黄石市西塞山区黄石大道105号。法定代表人邓宝林，公司总经理。被告黄石中福鸿翔混凝土有限公司（以下简称中福鸿翔公司），住所地阳新县韦源口镇棋盘村。法定代表人喻成斌，公司经理。被告喻成斌。被告喻刚。原告宝路达公司诉被告中福鸿翔公司、喻成斌、喻刚合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成由审判员万劲担任审判长，与人民陪审员刘安世、程良军参加的合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告宝路达公司的法定代表人邓宝林、被告中福鸿翔公司的法定代表人暨被告喻成斌到庭参加了诉讼。被告喻刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝路达公司诉称：2010年8月28日被告中福鸿翔公司租赁原告出资购买的土地（黄石市西塞山区105号，约21亩）用于生产经营。被告中福鸿翔公司称，因其为特种行业资质审批等规定，需要以中福鸿翔公司的名义办理土地证，待其资质审批合格后，立即将该土地过户到原告名下，由此产生的一切费用由中福鸿翔公司承担。双方于2010年8月28日签订了一份租赁协议书和补充协议书。但被告中福鸿翔公司在办理了土地使用权证期间，将土地连同设备抵押给了黄石中小企业担保公司，并从该公司获得贷款。原告得知后多次找其交涉，三被告均同意无论资质是否完成，都立即将土地过户到原告名下，被告喻成斌和喻刚作为被告中福鸿翔公司股东均为被告中福鸿翔公司提供担保并承担连带责任。但该土地作为抵押物至今未解除抵押，也无法过户至原告名下。故诉至法院要求，1、三被告赔偿原告从2011年6月15日至判决之日的损失（按每月1.5万元计算）；2、三被告赔偿原告土地损失363万元；3、三被告承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉前保全费、办案差旅费共计5万元。原告宝路达公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、1、原告的营业执照、组织机构代码证，2、被告中福鸿翔公司的营业执照、组织机构代码，3、被告喻成斌、喻刚的身份证、户籍信息，拟证明原告和三被告的诉讼主体资格；证据二、原告与被告中福鸿翔公司签订的《租赁协议》、《关于租赁土地所属确认的补充协议》、《关于租金及支付方式修改的补充协议》、《关于租赁土地的补充协议（一）》、《关于租赁土地的补充协议（二）》，拟证明（1）原告与被告中福鸿翔公司租赁土地的合同关系；（2）被告喻成斌、喻刚对被告中福鸿翔的土地过户义务和对原告造成的损失承担的无限连带责任；证据三、黄石市人民政府专题会议纪要（51），拟证明经黄石市人民政府的同意原告取得改制企业黄石市帅伦纸业有限公司土地购买权；证据四、原告所述补充证据及其证明目的，拟证明原告所购买的讼争土地与中福鸿翔公司无关；中福鸿翔公司所支付的购买土地款项，均是从被告中福鸿翔公司欠原告（邓宝林）债务中抵扣支付。证据五、进账单一份，拟证明2011年12月30日被告中福鸿翔公司垫付购买土地款1519807.44元；证据六、借条一份，拟证明2011年6月1日被告中福鸿翔公司借原告和邓宝林银行承兑汇票100万元、现金88万元。证据七、黄石市国土资源局出具的证明，拟证明被告中福鸿翔公司将黄石国用2011第00141号土地使用权抵押给黄石市中小企业信用担保有限公司，抵押期限至2015年3月9日止，抵押金额500万元。被告中福鸿翔公司、喻成斌共同辩称：1、被告中福鸿翔购买土地出资1519807.44元；2、中福鸿翔公司为便于办理资质，将土地办理到中福鸿翔公司名下，是经原告同意的。但之后由于环保评测问题导致土地未按约定时间过户到原告名下。3、如果土地被拍卖，中福鸿翔公司可以赔偿原告损失，但现在土地尚未被拍卖，中福鸿翔公司可以过户给原告；4、土地的价值需要评估；5、在中福鸿翔公司租赁原告的土地期间，租金都按照约定支付给了原告。2013年开始就没有支付原告租金。被告中福鸿翔公司、喻成斌未向本院提交证据。被告喻刚未答辩也未提交证据。以上原告提交证据，被告中福鸿翔公司、喻成斌质证后认为，证据一、二、四、五、六无异议，证据三、四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告中福鸿翔公司有权购买该地块，但由于原告先购买，被告中福鸿翔公司就放弃购买该地块。证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为土地抵押评估金额过高。本院对原告提交的，被告中福鸿翔公司、喻成斌无异议的证据，即原告提交的证据一、二、四、五、六，予以采信。对被告中福鸿翔公司、喻成斌有异议的证据，本院认为原告提交的证据三系黄石市政府会议纪要，本院予以采信；证据七系国土资源部门出具的土地抵押查询，对其真实性本院予以采信。经审理查明，2010年8月28日原告与被告中福鸿翔公司签订了一份《租赁协议》，主要内容为“1、宝路达公司将本公司自购土地（原帅伦纸业原料场中部分土地）租赁给被告中福鸿翔公司生产经营使用，中福鸿翔公司不得转租；租赁土地面积为21亩；中福鸿翔公司在取得租赁土地后经宝路达公司同意可以开发、平整土地，费用由中福鸿翔公司承担。2、租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日止；3、租金及支付方式为：宝路达公司购买土地出资350万元、中福鸿翔公司开发土地210万元，双方共同出资560万元。2010年9月1日至2013年8月31日中福鸿翔公司每月支付1万元；租赁第四年至第九年（2013年9月1日至2019年8月31日）每年租金70万元；租赁最后1年（2019年9月1日至2020年8月31日）全年租金34万元；4、租赁期间，中福鸿翔公司未按照本协议支付宝路达公司租金，中福鸿翔公司按所欠金额和期限支付月利息2%；租赁期一年至七年间，如双方任何一方违约或提前终止合同，违约方按以下计算方式支付对方经济损失：赔偿金=210万元-0.4×70×n（以租年数）；租赁期间，中福鸿翔公司不得将租赁标的物抵押转让或贷款，中福鸿翔公司对租赁标的物没有所有权。5、因中福鸿翔公司特种行业资质审批规定，需宝路达公司帮助将土地证以中福鸿翔公司的名义办理，双方议定，土地购买由宝路达公司出资以中福鸿翔公司名义办理土地证。中福鸿翔公司承诺待其资质审批合格后，即刻将土地证过户至宝路达公司名下，费用由中福鸿翔公司承担；在土地未办理到宝路达公司名下期间，所有由土地产生的费用由中福鸿翔公司承担；6、租赁期前三年，若宝路达公司因土地未过户到本公司名下，而不能将土地及土地上的附着物贷款，由中福鸿翔公司承担本可贷而未贷到金额的损失利息（按每月1.5万元赔偿给宝路达公司）等”。原告和被告中福鸿翔公司又于2011年8月9日、2011年8月18日分别签订了《关于租赁土地所属确认的补充协议》和《关于租金及支付方式修改的补充协议》，进一步确认了原告宝路达公司对租赁土地具有使用权以及租金的支付数额、支付方式。协议签订后，原告出资购买了黄石大道105号土地。2011年6月13日被告中福鸿翔公司办理了讼争土地的土地使用权证。2012年3月20日将该讼争土地抵押给黄石市中小企业信用担保有限公司，并办理了抵押金额为500万元的土地使用权抵押登记手续。2013年4月15日原告与被告喻成斌、中福鸿翔公司股东喻红霞、喻跃明签订了《关于租赁土地的补充协议》约定“之前签订的《租赁协议》和《关于租赁土地所属确认的补充协议》真实有效。喻成斌、喻红霞、喻跃明为两份协议的落实担保”。后喻红霞、喻跃明退出被告中福鸿翔公司股东，2013年10月24日原告与被告中福鸿翔公司、喻成斌、喻刚签订了一份《关于租赁土地的补充协议》约定“1、位于黄石大道105号土地，土地证号黄石国用2011第00141号、宗地编号03-006-005-0179-3号、面积1342.**平方米、土地使用权人中福鸿翔公司。2、宝路达公司与中福鸿翔公司于2010年8月28日和2011年8月9日签订的《租赁协议》和《关于租赁土地所属确认的补充协议》明确了该土地是宝路达公司购买，为帮助中福鸿翔公司办理资质才以中福鸿翔公司的名义办理的土地证的事实，并确认土地使用权归宝路达公司，土地证过户到宝路达公司名下。3、中福鸿翔公司保证不擅自处理此土地，现无论中福鸿翔公司资质是否审批完成，中福鸿翔公司都尽快地将土地过户到宝路达公司名下。4、喻成斌、喻刚对上述补充协议的执行和落实担保，并对可能给宝路达公司造成的损失承担无限责任”。2014年原告得知被告中福鸿翔公司已经将讼争土地抵押贷款且无能力偿还贷款，故一直不能履行土地使用权变更为原告名下的登记手续，故原告诉至法院。另查明，1、经原告与被告中福鸿翔公司协商，由被告中福鸿翔公司在欠原告的其他债务中代为支付土地购买款1519807.44元，以此抵偿其欠原告的债务，后因被告中福鸿翔公司未能履行土地过户手续，该款至今未从被告中福鸿翔公司账上抵扣下账。2、讼争的黄石大道105号土地（土地证号黄石国用2011第00141号、地号03-006-005-0179-3号、面积1342.**平方米），2011年3月1日经被告中福鸿翔公司委托湖北永信行评估咨询有限公司进行评估，评估总价值为514.81万元。3、经本院调查黄石市中小企业信用担保有限责任公司，该公司向本院出具“情况说明”证明，中福鸿翔公司分别从多家银行获得融资授信，合计融资1800万元，并委托黄石市中小企业信用担保有限责任公司为前述融资所负债务向相关银行提供担保，同时以西塞山区黄石大道105号的土地使用权作为反担保抵押给黄石市中小企业信用担保有限责任公司，抵押金额为500万元，且办理了他项权证。由于中福鸿翔公司经营不善，已经停止了经营。在融资期限届满时，因中福鸿翔公司无力清偿所欠银行债务，故由黄石市中小企业信用担保有限责任公司承担担保义务代为偿还债务；目前黄石市中小企业信用担保有限责任公司将对中福鸿翔公司提起诉讼，对其抵押的西塞山区黄石大道105号的土地使用权行驶抵押权，并就处分价款优先受偿。本院认为：一、原告宝路达公司与被告中福鸿翔公司签订的《租赁协议》、《关于租赁土地所属确认的补充协议》和《关于租金及支付方式修改的补充协议》，以及原告宝路达公司与被告喻成斌、喻刚签订的《关于租赁土地所属确认的补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，均合法有效。二、因被告中福鸿翔公司将讼争地块以500万元的价值抵押给黄石市中小企业信用担保有限责任公司，并获得银行贷款，至今无法过户给原告，其已经构成违约，故原告要求被告中福鸿翔公司赔偿原告土地的经济损失，本院予以支持。三、原告要求被告中福鸿翔公司按照土地价值514万元进行赔偿的请求，被告中福鸿翔公司辩解称，原告起诉的土地价值过高，但在本院指定的期限内，被告中福鸿翔公司未申请本院对该讼争土地重新进行评估，且原告提出的土地价值未超出被告中福鸿翔公司委托湖北永信行评估咨询有限公司评估的价格514.81万元（评估基准日2012年2月28日），故原告要求讼争土地按价值514万元进行赔偿，其估价合理，本院予以支持，扣减被告中福鸿翔公司在欠原告的其他债务内垫付的购买土地款1519807.44元，被告中福鸿翔公司还应当赔偿原告3620192.56元。四、根据原、被告签订的《租赁协议》第五条第三款约定，被告中福鸿翔公司至今未按照约定将土地过户至原告名下，应支付原告土地损失70.5万元（从2011年6月15日至2015年5月15日止，按每月1.5万元计算）。五、被告喻成斌、喻刚自愿为被告中福鸿翔公司的土地过户及给造成原告的损失提供保证责任，故被告喻成斌、喻刚应对被告中福鸿翔公司违约对原告所造成的损失承担连带赔偿责任。六、原告要求三被告赔偿原告调查取证所花费的差旅费，因原告未向本院提交证据，本院也不予支持。七、被告喻刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利并承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄石中福鸿翔混凝土有限公司自本判决生效之日起二十日内，赔偿原告黄石市宝路达物资有限公司上述土地的经济损失3620192.56元、违约金70.5万元，合计4325192.56元。二、被告喻成斌、喻刚对被告黄石中福鸿翔混凝土有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。三、驳回原告黄石市宝路达物资有限公司的其它诉讼请求。案件受理费46800元、诉讼保全费5000元，由被告黄石中福鸿翔混凝土有限公司、喻成斌、喻刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币46800元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。帐号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。审判长万劲人民陪审员程良军人民陪审员刘安世二〇一五年五月十五日书记员陈道 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