（2015）南法民初字第07213号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-12
案件名称
满敬贤与重庆恒兆房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满敬贤,重庆恒兆房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第07213号原告满敬贤，男，汉族，1988年12月27日出生，住重庆市南岸区。委托代理人施峰杰（特别授权），重庆志同律师事务所律师。委托代理人毕娜，重庆志同律师事务所律师。被告重庆恒兆房地产有限公司，住所地重庆市南岸区南滨西路28号，组织机构代码79350082-1。法定代表人张方明，董事长。委托代理人陆世平（特别授权），女，汉族，1976年1月19日出生，住重庆市巴南区，系公司员工。原告满敬贤与被告重庆恒兆房地产有限公司（以下简称恒兆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告满敬贤及其委托代理人施峰杰、毕娜和被告恒兆公司的委托代理人陆世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满敬贤诉称：原告在被告的广告和宣传承诺可以用公积金贷款买房的前提下，于2012年9月1日与被告签订《商品房买卖合同》。原告按合同约定向被告支付了首付款，甲方于合同签订当日签订了用于申请个人住房公积金贷款的相应资料并交乙方代为办理相关手续。合同约定被告应于2012年10月10日前交房。而后，由于原告申请的个人公积金贷款未获批准，被告以原告逾期支付房款为由拒绝交房。原告多次与被告就交房及贷款事宜进行沟通，但被告始终不予理会，直至2014年10月才将房屋交付原告使用。原告认为，贷款事宜未能办理成功，是由于开发商原因导致，其拒绝交房的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，请求：1、被告支付原告逾期交房违约金48000元（按同期同地段同户型计算租金损失，即2000元／月×24个月）；2、如前项诉讼请求不能支持，则按合同约定支付逾期交房违约金18327.5元（以首付款251061元为基数，按每日万分之一为标准，计算365天×2年）；3、诉讼费由被告承担。被告恒兆公司辩称：原告于2014年7月28日付清房款，被告于2014年7月31日通知原告接房，故被告并无逾期交房的违约行为。原告诉称因被告原因导致公积金延迟放款不属实，真实情况系原告未及时缴纳大修基金。经审理查明：2012年9月1日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南滨西路28号13栋X号房屋，建筑面积87.06平方米，套内面积71.71平方米，建筑面积单价为7478.3元／平方米，房屋总价为651061元。出卖人应于2012年10月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。补充协议第二条约定：买受人在签订合同时向出卖人支付首付款251061元，余款40万元向银行贷款或个人住房公积金贷款方式支付出卖人…在签订合同当日，买受人应按银行及公积金中心要求，提供完整、准确、真实的贷款所需个人资料、支付相关费用及办理完毕全部贷款手续，并按出卖人或银行或公积金中心通知，按时到出卖人或银行指定的地点办理个人购房抵押贷款的相关手续并签字。补充协议第十二条约定：买受人在付清有关房款、税、费、利息、违约金之前，出卖人有权拒绝交房、拒绝办理商品房买卖合同的登记及房地产权证，同时办理合同登记及房地产权证的时间顺延。出卖人同时不承担任何违约责任，并保留向买受人追责的权利。补充协议第十九条约定：出卖人已在订立合同时就项目开发可能存在的调整及广告发布事宜向买受人作出了慎重申明，因此，出卖人任何时候以任何方式就本项目发布的所有宣传广告及其他宣传数据所载内容以及展示的楼盘模型、样板房等全部内容均为要约邀请，仅供买受人参考，法律另有规定的从其规定。双方交易中的具体权利义务以双方签署的约定及政府部门最终审批为准。如与双方签署的约定及政府部门最终审批的内容、条款有抵触的，买受人同意以双方约定及政府部门最终审批的内容、条款为准。补充协议第二十三条约定：双方应按本合同所列电话、地址进行联络，如有变更，应提前7日书面通知对方新的联系方式。双方应保证所提供的通讯地址、联系电话准确无误且能有效联系。否则由责任方承担相应责任。本合同约定书面通知方式：公告、媒体广告、传真、电话、邮寄、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：邮寄联络，视为发出挂号邮件后第三天为收讫，公告、媒体广告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。合同签订后，原告向被告付清了首付款251061元，余款40万元由原告向重庆市住房公积金管理中心申请贷款。公积金中心委托工商银行南坪支行委托放款。2012年9月1日，原告与工商银行南坪支行签订《借款合同》和《抵押合同》，申请40万元按揭贷款并以涉案房屋作为担保。被告对上述合同的签订时间有异议，因被告持有的合同原件中落款时间处为空白。原告称确为9月1日签订的合同，当时未签时间系银行处于审批的需要。同日，原告提交重庆市住房公积金个人住房贷款申请审批表。2012年10月17日，被告将其与原告签订的商品房买卖合同提交银行。2013年6月4日，银行审批通过原告提交的贷款申请。2013年6月24日，银行将原告申请贷款资料交还被告，由被告办理涉案房屋抵押登记手续。2014年2月21日，被告向原告发出《关于催促办理按揭手续的函》要求原告及时完善公积金贷款按揭手续。2014年3月3日，原告缴纳了大修基金6965元。2014年7月28日，原告与银行签订《借款凭证》，约定贷款金额为40万元，期限为2014年7月28日至2044年7月28日。同日，银行向被告发放该笔贷款。2014年7月31日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告办理接房手续。原告于2014年8月13日办理房屋接房手续。涉案房屋于2012年9月27日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。双方争议焦点为：原告迟迟未能获得公积金贷款系因被告并无公积金贷款额度还是因原告自身未能及时缴纳大修基金导致。原告认为，导致其迟迟不能获得按揭贷款的原因系被告无公积金额度，被告也未尽合理的催告义务及时通知原告缴纳大修基金，故应当承担逾期交房的违约责任。为此，原告举示了公积金中心回复、照片等证据予以证明。被告认为，因原告迟延缴纳大修基金，致被告一直未能办理抵押手续，从而导致银行放款时间延迟，故原告迟迟不能获得贷款系原告自身原因导致。为此，被告举示了签约须知、关于催促办理按揭手续的函等予以证明。签约须知系2012年8月25日原告签署，其中注明大修基金需客户自行前往相关部门缴纳。审理中，本院依职权到重庆市住房公积金中心、工商银行南坪支行、南岸土地房屋权属登记中心进行调查，查明如下事实：公积金贷款办理的大致流程为：业主填写公积金贷款申请，到公积金中心委托的银行签订借款合同、抵押合同等手续，提交按揭贷款相关资料。银行也会要求开发商另提供一份商品房买卖合同。资料齐备后，需排队等候公积金中心的贷款额度（开发商有一个总额度，但系分批使用，一批使用完后需等候下一批额度）。具备贷款额度且业主贷款申请审核通过后，银行会将贷款资料录入系统（录入系统即表明业主已占用开发商的公积金额度）。审核通过后，银行将业主贷款资料交还开发商，由开发商到房屋权属登记机构办理抵押登记，办理抵押登记时需要提供大修基金票据。抵押登记完成后，开发商将资料交回银行，银行审核后再等候公积金中心通知放款。2014年4月29日，原告通过重庆市政府电子信箱咨询被告是否有公积金贷款额度事宜。2014年5月16日，公积金中心回复被告所申请的公积金贷款额度已使用完毕，暂无法受理公积金贷款申请。对此公积金中心解释该回复只是针对在2014年5月16日这一时间节点被告无额度。在2012年9月1日至2013年6月4日原告通过审核时被告有公积金额度。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述以及本院依职权调查的材料为佐证。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。原告自2012年9月1日签订商品房买卖合同，提交公积金贷款申请，至2014年7月28日银行发放贷款，故欲评判原告为何在长达近两年时间才获得贷款，应从上述时间段中进行分析。这其中，又可按如下两个时间段进行判断：一是2012年9月1日原告提出公积金贷款申请，至2013年6月4日银行通过原告提交的贷款申请。根据被告提交的证据，其于2012年10月17日已将银行需要的资料提交银行，结合本院依职权到银行进行的调查，该时间段所需要的时间，主要在于排队等候公积金中心的贷款额度，故不能认定被告有怠于履行合同义务之行为；二是银行于2013年6月24日将已审核通过的贷款资料交还被告办理抵押登记手续，至2014年7月28日银行发放贷款。被告辩称，因原告一直未能及时缴纳大修基金，被告无法办理涉案房屋抵押登记，才导致银行迟迟未能发放贷款。原告认为，原告在签订合同时并不知晓应立即缴纳大修基金，也不清楚缴纳大修基金和贷款的关系，原告未能完善贷款资料，也系被告未尽合理的催告和通知义务导致。本院认为，根据原告自行签署的签约须知看，该须知已明确告知大修基金应由原告自行前往相关部门进行缴纳。原告于2014年3月3日缴纳了大修基金，在之前，被告于2014年2月21日向原告发出《关于催促办理按揭手续的函》，要求原告及时完善公积金贷款按揭手续，故应当认定被告已尽到合理的催告义务。原告提交的大修基金票据，系被告办理涉案房屋抵押登记的必备要件之一。因原告提交票据的迟延，必然影响被告办理后续流程的时间。此外，等候银行审批时间和公积金中心放款通知的时间，也系被告不可预见，不可掌控。故该时间段亦不能认定系因被告原因导致银行放款迟延。被告在2014年7月28日银行发放贷款后，于2014年7月31日即通知原告接房，双方于2014年8月13日办理了涉案房屋接房手续。故被告已按合同约定履行了交房义务，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告满敬贤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告满敬贤负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员 龚泽勇二〇一五年五月十五日书 记 员 郑华静 关注公众号“”