（2015）沈中民二终字第1369号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人罗平、郑虹与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司沈阳苏家屯分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1369号上诉人（原审被告）：罗平，男，1963年10月14日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：郑虹，女，1967年4月5日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务有限公司沈阳苏家屯分公司，住所地：沈阳市苏家屯区枫杨路78号。负责人：陈宇辉，系该公司总经理。委托代理人：吕耀春，男，1981年2月21日出生，汉族，系该公司职员。委托代理人：宋琛，男，1985年5月4日出生，汉族，系该公司职员。上诉人罗平、郑虹与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司沈阳苏家屯分公司（以下简称“苏家屯碧桂��物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第537号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理，上诉人罗平、郑虹，被上诉人苏家屯碧桂园物业公司的委托代理人吕耀春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人苏家屯碧桂园物业公司原审诉称：二被告购买了位于沈阳市苏家屯区丁香街216-C17号2门的房屋，被告收楼办理入住手续后，由原告为其提供前期物业服务。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告逾期付款，需从逾期之日起按应付物业服务费千分之三交纳违约金。自2011年6月以来，被告拖欠物业服务费，原告多次催促未果，截止2014年8月，被告拖欠原告物业服务费41，282.74元，根据协议约定需付违约金68，338.76元，现要求被告支付违约金1，500元，合计人民币42，782.74元，被告长期拖欠物业服务费，已严重违约，现请求判令被告支付所欠2011年6月至2014年8月物业费41，282.74元及违约金1，500元，诉讼费由被告承担。上诉人罗平、郑虹原审辩称：原告与小区的开发单位同属广东碧桂园集团下属机构，造成工程质量问题、维修义务相互推诿，业主权益得不到保障，2010年原告交房后，车库门就出现脱轨现象，多次通知开发商维修未果，室内门窗存在密封不好、透气不保温、胶条脱落现象，屋顶、阳台地面、外墙存在不同程度渗水，开发商、物业公司均未给及时维修。原告没有履行物业服务资金公示义务及专项维修基金的管理和使用情况公示义务，对园区内业主的违规搭建、占用公共面积、绿地、公共道路行为没有采取相应措施，构成违约。2012年物业公司在我的房屋大门前挖井回填，地面下沉，至今未恢复原状，冬季积水结冰，导致我女儿滑到，头部严重受伤，导致轻微脑震荡，严重影响学习生活。作为业主只能通过拒交物业费来维权，请求驳回原告请求，诉讼费由原告承担。原审法院经审理查明：原告系位于沈阳市苏家屯区碧桂园·凤凰城前期物业服务单位，被告系该小区丁香街216-C17号2门业主，该房屋建筑面积529.29平方米，2010年原、被告签订前期物业服务协议，约定物业费标准为每月每平方米2元，被告每月应向原告交纳物业费1，058.58元，每月15日交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业费3‰交纳违约金。被告入住后自2011年6月起未向原告交纳物业服务费，至2014年8月被告共欠原告39个月物业费41，284.62元。被告以房屋质量问题、物业服务不符合约定、人身健康权��损害为由抗辩。原审法院认为：原、被告之间签订的“前期物业服务协议”系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告作为业主，自接收房屋之日起即应承担交纳物业服务费的义务，故对原告请求的自2011年6月至2014年8月的物业费，本院予以支持。关于被告提出的房屋质量问题、人身健康权受损害问题，与本案不属于同一法律关系，不构成交纳物业费的抗辩理由，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于物业服务是否符合约定，本院认为园区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且被告拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，被告不能以根本违约对抗瑕疵履约，故对原告提出的该项抗辩，本院不予采纳。至于原告主张的逾期违约金，本院认为原告自��亦存在履约瑕疵，故对原告请求的违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告罗平、郑虹于本判决生效之日起五日内给付原告广东碧桂园物业管理有限公司沈阳苏家屯分公司物业费人民币41，284.62元；二、驳回原告广东碧桂园物业管理有限公司沈阳苏家屯分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由原告承担48元，由被告承担832。宣判后，上诉人罗平、郑虹不服一审法��判决，向本院提起上诉。理由：被上诉人在履行合同过程中存在物业服务不到位、违建乱建猖獗、公用道路公用绿地损坏占用严重、施工未恢复原状、安保盘查不严等违约行为，故原审法院支持被上诉人的诉请是错误的。请求：撤销原判，依法改判。由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人苏家屯碧桂园物业公司辩称：我公司已严格按照合同约定进行了物业服务，不存在违约行为。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院查明事实与原审法院认定事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的前期物业服务协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因上诉人与被上诉人之间签订的涉案前期物业服��合同系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反相关法律规定，故该合同应为合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现被上诉人为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业管理服务，故上诉人理应交纳相应的物业费，原审法院判令上诉人继续交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出被上诉人的服务存在园区服务不到位、违建和乱建猖獗、公用道路及绿地损坏严重、施工未恢复、安保管理混乱等违约行为的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，上诉人虽向法庭提供了照片等证据材料，用以证明园区服务存在上述违约行为，但该照片无法反映是否是涉案园区所存在的情况，且庭审中上诉人又未提供其他证据证明其上诉主张，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人罗平、郑虹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一五年五月十五日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正��的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来自