（2013）滕民初字第5238号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-04
案件名称
张亚峰与曹友山、山东万迪开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
滕州市人民法院
所属地区
滕州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张亚峰,曹友山,山东万迪开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《土地登记办法》：第四十条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2013）滕民初字第5238号原告：张亚峰，女，1972年4月4日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人：颜泰峰，男，1974年10月14日出生，汉族，居民，住滕州市。被告：曹友山，男，1948年12月26日出生，汉族，住滕州市。委托代理人：李岳，山东滕国律师事务所律师。被告：山东万迪开发有限公司。住所地：滕州市。法定代表人：赖辉男，董事长。原告张亚峰与被告曹友山、山东万迪开发有限公司（以下简称万迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人颜泰峰、被告曹友山及其委托代理人李岳到庭参加诉讼，被告万迪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张亚峰诉称，2012年9月16日，原告与被告曹友山签订房屋买卖合同，约定所购房产金额为45万元，交易税费由原告承担2000元外，其余由被告全部承担。合同生效、原告交付10万元定金后，被告不顾合同约定无理要求原告支付全额房款才交房、办证。依照约定定金交付7日内交付房产，实际10月13日才交付钥匙；依约20日内办理过户手续，直至11月7日才同意并办理过户房屋产权登记手续。虽经多次电话、短信督促，但至今土地使用权证没有办理，原告买房交付的款项至今没有全额开具发票，将导致原告如出售该房屋时将多缴纳个人所得税约10万元。商品房交易应依法全额开具发票，被告仅让所控制的万迪公司开具部分发票的行为无法律依据。请求：一、判令被告按房屋买卖实际交易金额456000元与已开金额106180.2元的差额349819.8元补开商品房销售发票、补缴契税、公共维修基金、印花税，并交付原告相关完税凭证、收据；履行为原告办理所购房产土地使用权证的义务并承担全部费（税）用；自房权证办理完毕之日起至土地证办理完毕之日止按房款金额承担违约责任（按同期银行贷款利率计算）；二、判令被告按合同法规定上限承担因逾期交房、办理房产证的违约责任，按照合同金额45万元×1%×违约天数（交房违约20天、办证违约32天），最多不超过合同金额45万元的30%；三、判令被告山东万迪开发有限公司、曹友山将涉案房产涉及的分摊面积、记入分摊面积的公共部位及测量核算方法向原告书面告知。并对其中已经出售或被其他业主独占使用而重复计算部分的分摊面积按原告购买价格2倍赔偿原告；四、两被告承担连带责任。被告曹友山辩称，2012年9月16日签订的房屋买卖合同性质应为合同权利转让协议，因为涉案房屋系曹友山从万迪公司购买，曹友山与万迪公司间商品房买卖合同还没有履行完毕，万迪公司仅是交付了房屋，没有办理房屋产权登记，房屋所有权还没有转移，曹友山转让的是合同权利，而不是房屋。张亚峰、曹友山之间关于合同权利的转让已通知万迪公司，并经万迪公司同意。房屋未按约定时间交付，是因为合同签订的整个过程都是颜泰峰冒用张亚峰的名字实施，曹友山要求核实身份证后才能交付房屋，而颜泰峰迟迟拿不出张亚峰的身份证，才导致迟延交付，房屋交付不及时的责任不在被告。为张亚峰办理房屋登记手续是万迪公司的义务，曹友山只是对万迪公司的该项履约能力提供担保，担保万迪公司20日内具备配合办理手续的能力。事实上，万迪公司20日内已具备配合办理房屋登记手续的能力。至于迟延是因为张亚峰与万迪公司以及相关行政机关的原因。办理土地使用权证是万迪公司的合同义务，张亚峰、曹友山之间的合同也没有约定该项。退一步讲，即使需要支付违约金，合同约定的违约金也过高，应参照中国人民银行逾期贷款利息标准计算违约金。原告对曹友山的起诉缺乏事实和法律依据，应驳回原告对曹友山的诉讼请求。被告万迪公司未答辩。经审理查明，2012年9月16日，曹友山（甲方、出卖人）与张亚峰（乙方、买受人）签订房屋买卖合同书，约定：甲方将其所有位于滕州市某某大厦6层南排东数第三户房产出售给乙方，位置、面积：某某路西侧某某商城写字楼续建608房，建筑面积100.17平方米。房产价格及付款方式：按建筑面积计算，4500元／平方米，合计房款450765元，优惠后实际收取45万元，合同签订后乙方交付定金10万元以转帐支票给甲方。房产交付期限：交付定金到位后5日内甲方将房屋腾空，7日内交付乙方。甲方负责将其与房地产开发公司间的原始购房合同、缴款单证、上房单证修改为乙方信息，并对房地产公司对乙方办理产权登记等履约能力及履约行为提供担保。甲方保证合同签订日后20日内可以办理过户手续；乙方保证甲方将乙方办理房产登记手续齐备并开具购房发票、房产交易中心受理无异议后乙方同时将剩余房款一次以转帐支票支付甲方，全部交易税费、应缴款项甲方负担。上述事项违约者逾期每日支付合同总标的额1%的违约金。如不能办产权，定金10万元全额退回。装修、室内附属物、空调等财物折抵陆仟元附赠乙方，甲方保证对室内装修、电器、卫浴、已固定的家具等按现状交付乙方。合同违约，应支付合同标的额20%的违约金。为办理产权手续签订格式合同涉及双方权利义务与本合同不符的以本合同内容为准。发票开具后确权费由乙方负担（“发票开具后确权费用由乙方负担”，为手写添加）。曹友山在合同上签名、捺手印，合同上张亚峰的签名、捺手印均为颜泰峰书写、捺手印，“张亚峰印”为张亚峰所有印章。同日，颜泰峰代张亚峰交付曹友山10万元定金。2012年11月10日，颜泰峰代张亚峰和曹友山签订交接单，曹友山的受托人李某某作为经办人亦在交接单上签字，交接单内容为：收到一、曹友山交付2012年9月16日房屋买卖合同约定某某商城写字楼续建608号房产及钥匙、室内约定物品，交付时间：2012年10月13日。二、李某某交付办理上述房产过户手续［合同及发票、交易申请书（盖万迪公司印章）］。交付时间：2012年11月7日。张亚峰已付清购买房产全部款额456600元，原10万元定金抵作房款，余款交付时间2012年11月7日。608号房物业费自2012年11月起由新房主张亚峰承担。11月份前水电费由曹友山承担。曹友山退超出过户费（超过2000元部分贰仟元整）。交接单上的张亚峰签名、捺印均为颜泰峰书写、捺印。2012年11月6日，山东万迪开发有限公司开具某某商城写字楼608室发票，建筑面积100.17平方米，单价1060元／平方米，金额106180.2元，付款方为张亚峰，收款方为山东万迪开发有限公司。2012年11月7日，李某某交付颜泰峰商品房买卖合同，该合同系颜泰峰代张亚峰（买受人、乙方）与万迪公司（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同，为曹友山与万迪公司2006年4月20日所签合同更名为张亚峰，落款日期为原合同的日期2006年4月20日，约定：甲方以出让方式取得位于滕州市某某路西侧地块的土地使用权，证号为滕国用（1996出）字第005号。甲方经批准，在上述土地上建设商品房，［现定名］［暂定名］某某商城写字楼续建，房地产开发经营许可证号为房开证字2004第12号，商品房预售许可证号为滕房预售证字第2005-02号。乙方向甲方购买商品房［经济适用房］（以下简称该商品房）建筑面积100.17平方米（其中套内建筑面积72.60平方米，分摊的公用建筑面积27.57平方米）。该商品房为六层608号房（参见附图）。上述面积为甲方暂测计价面积，如甲方暂测计价面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的产权登记面积为准（该商品房房屋平面图见本合同附件一）。商品房建筑面积100.17平方米，单价1060元，金额106180.2元。关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。乙方办理房屋确权的所有税费均由乙方承担。合同上张亚峰的签名、捺手印均为颜泰峰书写、捺手印。曹友山提供的万迪公司存档的商品房买卖合同尾部由万迪公司工作人员李某某2012年11月10日注明“此房由原购房户曹友山转给张亚峰合同”。曹友山于同日签注：同意转让。2012年11月7日，张亚峰申请办理房屋所有权转移登记，张亚峰交纳印花税53.10元，交纳契税3185.41元，计税金额均为106180.2元。滕房权证城区字第20120008**号房屋所有权证的登记时间为2012年11月13日，房屋坐落：某某路西侧某某商城写字楼续建608号，建筑面积100.17平方米，套内建筑面积72.60平方米。房屋分户图载明：套内建筑面积：72.60平方米，共有分摊面积：27.57平方米，产权面积：100.17平方米，滕州市方圆房地产测绘中心签章。庭审中，李某某出庭作证：万迪公司为曹友山、张亚峰办理了商品房买卖合同的合同转让，就是合同转合同。我把合同收回来再转一份合同给张亚峰。2012年9月20日左右，曹友山把原合同和钥匙给我，让我给张亚峰要身份证，不见身份证不交钥匙，后来我给“张亚峰”打过电话，我说曹友山的钥匙在我这里，当时“张亚峰”说他在外面，当时我以为“张亚峰”就是颜泰峰，其实我给张亚峰打电话是颜泰峰接的电话，颜泰峰说身份证在家里，曹友山回来后他们两人又交涉的，后面的事我就不知道了。2012年9月份，曹友山向万迪公司要求为张亚峰办理房屋确权手续。2012年9月27、28号我到地税局去，地税局说系统坏了，让我过完节再来。到过完节后，曹友山没再给我打电话，我好像记得我和颜泰峰一起去过地税局。我是直到办房产证时才知道“张亚峰”是颜泰峰。诉讼中，原告张亚峰之夫颜泰峰以其为涉案房产的共同共有人为由申请作为原告参加了诉讼，颜泰峰后又申请撤回其本人的起诉，本院口头裁定予以准许。上述事实有当事人陈述、证人证言、房屋买卖合同、收据、交接单、商品房买卖合同、房屋所有权证、销售不动产统一发票、完税证、庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”曹友山与万迪公司之间的商品房买卖合同还没有履行完毕，房屋所有权还没有转移，曹友山将合同权利转让给张亚峰，张亚峰明知涉案房屋系曹友山从万迪公司购买，后万迪公司亦与张亚峰重新签订了合同，该商品房买卖合同权利的转让不违反法律、行政法规的强制性规定，转让有效。张亚峰在明知万迪公司作为出卖人的商品房买卖合同金额为106180.2元的情况下签署合同，张亚峰要求判令被告按房屋买卖实际交易金额456000元与已开金额106180.2元的差额349819.8元补开商品房销售发票、补缴契税、公共维修基金、印花税，并交付原告相关完税凭证、收据的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于曹友山与张亚峰的合同及张亚峰与万迪公司的合同中约定的“产权登记”是否既包括房屋所有权登记，也包括土地使用权变更登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案两合同中约定的“产权登记”既包括房屋所有权登记，也包括土地使用权变更登记。关于张亚峰要求被告履行为其办理所购房产土地使用权证义务的诉讼请求。张亚峰与万迪公司的合同中关于产权登记的约定：甲方（万迪公司）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。万迪公司负有向产权登记机关提供证明材料协助张亚峰办理土地使用权变更登记手续的义务。张亚峰要求曹友山履行为其办理所购房产土地使用权证义务，没有事实和法律依据，不予支持。曹友山与张亚峰的合同尾部“发票开具后确权费用由乙方负担”，为手写添加的，与前文打印的“全部交易税费、应缴款项甲方负担”矛盾，手写添加的条款应优先于打印条款。虽然交接单中记载“曹友山退超出过户费（超出2000元部分贰仟元整）”，双方对房屋所有权转移登记的费用进行了结算，但不能据此说明土地使用权证的费（税）用由曹友山负担。张亚峰与万迪公司的合同中亦约定“乙方（张亚峰）办理房屋确权的所有税费均由乙方承担。”张亚峰要求被告承担办理所购房产土地使用权证全部费（税）用的主张无事实和法律依据。《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”万迪公司与张亚峰之间合同关于产权登记约定为万迪公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由万迪公司提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付张亚峰的时间为2012年10月13日，房屋所有权证已于2012年11月13日完成变更登记，万迪公司应于2012年12月12日前将需由万迪公司提供的证明材料报产权登记机关。万迪公司至今未协助张亚峰办理土地使用权变更登记手续，张亚峰请求按同期银行贷款利率计算不违反法律规定，应按照合同购房款总额106180.2元按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算损失，从2012年12月13日起计算至万迪公司提供土地使用权变更登记所需的证明材料报产权登记机关之日止。曹友山与张亚峰约定曹友山对万迪公司对张亚峰办理产权登记等履约能力及履约行为提供担保，曹友山应对万迪公司造成的损失承担连带责任。曹友山与张亚峰之间的合同约定，曹友山应于2012年9月23日前交房。李某某证2012年9月20日左右给“张亚峰”打过电话要身份证、交钥匙，当时“张亚峰”在外面，直到办房产证时才知道“张亚峰”是颜泰峰。后于2012年10月13日交房，逾期原因不在于曹友山。张亚峰要求判令被告承担因逾期交房的违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。曹友山与张亚峰之间的合同约定为“甲方（曹友山）保证合同签订日后20日内可以办理过户手续”，是指保证万迪公司具备办理过户条件，未明确20日内必须办理，且协助办理房屋所有权证是万迪公司的义务。李某某证实曹友山在2012年9月催促万迪公司办理房屋确权手续，因税务机关的原因拖延，结合合同约定办理房产登记手续齐备才支付余款的情况，因只有齐备房产登记手续曹友山才可得到余款，李某某的上述证言应予采信，曹友山已尽协助义务。而万迪公司与张亚峰之间合同关于产权登记约定为万迪公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由万迪公司提供的资料报产权登记机关备案，万迪公司协助办理房屋所有权转移登记未逾期。张亚峰主张逾期办理房产证的事实不成立，要求被告承担逾期办理房产证的违约责任的请求不予支持。房屋所有权证的房屋分户图已载明共有分摊面积27.57平方米。对于计入分摊面积的公共部位，张亚峰作为买受人，有权要求万迪公司出具说明，万迪公司应将计入分摊面积的公共部位向张亚峰书面告知。张亚峰主张的关于书面告知计入分摊面积的公共部位的测量核算方法，万迪公司应向张亚峰提供房屋计入分摊面积的公共部位测量核算数据。张亚峰与万迪公司签订了买卖合同，万迪公司作为房地产开发企业应履行告知义务，张亚峰要求曹友山履行告知义务没有事实和法律依据，不予支持。张亚峰要求对其中已经出售或被其他业主独占使用而重复计算部分的分摊面积按原告购买价格2倍赔偿原告，因张亚峰对计入分摊面积的公共部位尚不知情，该诉讼请求不明确，可待知悉分摊面积情况后另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东万迪开发有限公司将原告张亚峰所有的滕房权证城区字第20120008**号房屋办理土地使用权变更登记所需由其提供的证明材料报产权登记机关，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告山东万迪开发有限公司赔偿原告张亚峰因未提供土地使用权变更登记所需的证明材料报产权登记机关致原告张亚峰逾期未办理土地使用权变更登记手续的损失（以106180.2元为基数，按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，从2012年12月13日起计算至万迪公司提供土地使用权变更登记所需的证明材料报产权登记机关之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告山东万迪开发有限公司书面告知原告张亚峰滕州市某某路西侧某某商城写字楼续建608号计入分摊面积的公共部位，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告山东万迪开发有限公司向原告张亚峰提供滕州市某某路西侧某某商城写字楼续建608号房屋计入分摊面积的公共部位测量核算数据，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、被告曹友山对上述第二项负连带清偿责任；六、驳回原告张亚峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告山东万迪开发有限公司负担100元，由被告山东万迪开发有限公司、曹友山共同负担160元，由原告张亚峰负担7790元。申请保全费1020元，由被告山东万迪开发有限公司、曹友山共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 蒋继伟审 判 员 李纪增人民陪审员 孙庆虎二〇一五年五月十五日书 记 员 杨 利