（2015）高新民初字第1228号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-07-19
案件名称
郑宁佳与甘建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑宁佳,成都建益诚装饰工程有限公司,甘建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1228号原告郑宁佳，女，汉族，1986年9月30日出生，住成都市锦江区橡树林路**号*栋*单元***号。委托代理人孙路，四川善嘉律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人赵辉，四川善嘉律师事务所律师。一般授权代理人。被告成都建益诚装饰工程有限公司。住所地：成都市金牛区金府路***号*栋*单元**层*号。法定代表人甘建，总经理。被告甘建，男，藏族，1968年9月9日出生，住四川省汶川县威州镇上南巷**号。二被告共同委托代理人陈兴常，四川得邦律师事务所律师。一般授权代理人。二被告共同委托代理人王晋川，四川得邦律师事务所律师。一般授权代理人。原告郑宁佳诉被告成都建益诚装饰工程有限公司（以下简称建益诚公司）、甘建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由代理审判员梁林军适用简易程序，于2015年3月16日、2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告郑宁佳的委托代理人孙路、被告甘建、被告甘建与被告建益诚公司的共同委托代理人陈兴常到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑宁佳诉称，2013年5月14日，原告郑宁佳与被告建益诚公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告郑宁佳将其所有的位于成都市高新区天府大道北段新世纪环球中心4幢1单元17楼15号的房屋出租给被告建益诚公司使用；租赁期间为2013年8月1日至2018年8月1日，首次租金在合同签订当日支付，第二次租金于2013年10月26前付清，之后每隔3个月支付一次租金；合同同时约定：建益诚公司须按时支付合同约定的租金，按时交纳水电气费及物业服务费等费用；如建益诚装饰公司逾期交付租金，则每逾期一天，原告有权按月租金的1%收取滞纳金，并有权收回房屋；合同第10条约定：合同任何一方未执行合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担双方应付经纪方的合计佣金。之后在合同的履行过程中被告建益诚公司每次都延期支付租金，截止起诉之日建益诚装饰公司尚未按照合同约定支付租金，原告有权按照合同的约定解除合同。被告建益诚公司为一人有限公司，被告甘建应当对公司债务承担连带责任。为此，原告郑宁佳诉请法院判令：1、解除原告郑宁佳、被告建益诚公司于2013年5月14日签订的《房屋租赁合同》；2、被告建益诚公司立即腾退房屋并恢复原状；3、二被告立即向原告郑宁佳支付从2015年2月1日至实际腾退之日按每日1180.98元的标准支付房屋占有使用费；4、二被告向原告支付拖欠的从2015年5月1日至实际腾退之日止的物业服务费及从2015年5月1日至实际腾退之日止的空调服务费；5、二被告支付原告中介费4790元；６、二被告承担本案诉讼费。被告甘建、建益诚公司辩称，一、原告郑宁佳无权单方解除合同，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为60个月，同时约定租赁期未满，任何一方不得提前解除合同；《房屋租赁合同》第五条第四项属于中介方提供的格式条款，该条款对承租方显失公平，属于无效条款；双方当事人在履行合同时对交纳租金的时间进行了重新约定，即可以适当推后，被告每次逾期支付租金，原告郑宁佳予以接受；原告郑宁佳提起诉讼后，被告回成都后就交纳了租金，但原告拒收，并不能说明被告违约，故被告没有违约行为，原告郑宁佳无权单方解除合同。二、租赁合同未约定物管费、水电费的缴费方式，按交易习惯由被告进行交纳，原告郑宁佳也认可这种方式，故被告向物管公司支付相关费用不构成对原告郑宁佳的违约，也不是租赁合同解除的条件。三、请求判决驳回原告郑宁佳的诉讼请求，继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。经审理查明，被告建益诚公司为一人有限责任公司，公司股东为被告甘建。2013年5月14日，原告郑宁佳（甲方）与被告建益诚装饰公司（乙方）及案外人成都永晖房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其购买的位于成都市高新区天府大道北段新世纪环球中心4幢1单元17楼14号的房屋（面积为171.1平方米）出租给乙方作办公用房使用，租赁期间从2013年8月1日至2018年8月1日；双方对租金及支付方式约定为：第一年租金62049元，第二年租金65152元，第三年租金68409元，第四年租金71830元，第五年租金为75421元；租金每3个月支付一次，首次租金（即2013年8月至10月的房屋租金）15512元在合同签订当日付清，第二次租金于2013年10月26前付清，之后每隔3个月支付一次租金；双方在合同第五条“双方责任及违约处理”中约定，乙方须按时支付租金，按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用，如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%收取滞纳金，并有权收回房屋；乙方如需对该房屋进行装修，须经甲方同意，乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，在征得甲方同意的情况下，乙方可以进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；同时约定违约方须承担双方应付经纪方的佣金。原告郑宁佳在签合同当日支付了居间服务费4790元。合同签订后，原告郑宁佳将房屋交付给被告建益诚公司装修使用，被告甘建于2013年5月14日向原告郑宁佳支付了房屋押金4790元及首期房屋租金14372元。被告甘建于2014年8月16日、2014年11月18日支付原告郑宁佳房屋租金15158元，晚于合同约定的支付期限。按照合同约定被告建益诚公司应当于2015年1月26日支付2015年2月至4月的租金，经原告郑宁佳催收后，被告甘建于2015年2月2日将款转入原告郑宁佳帐户，次日原告郑宁佳拒收该款并退还被告甘建。另查明，被告建益诚公司交纳了物业服务费至2015年4月30日，物业费交纳标准为每月每平方米1４元，每月合计2406.18元；被告建益诚公司支付空调费至2015年4月，空调费标准为每月每平方米5元，每月合计859.35元。上述事实有双方当事人提交的身份证、工商登记信息；《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要；《房屋租赁合同》、中介费缴费发票；银行流水清单、物业服务部门的交费通知单、缴费票据等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告郑宁佳与被告建益诚装饰公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告郑宁佳将房屋交付给被告使用，被告应当按约支付租金。被告建益诚公司在履行合同过程中，未按合同约定的付款期限支付租金，虽原告郑宁佳予以接受，但被告建益诚公司应当于2015年1月26日支付2015年2月至4月的租金，经原告郑宁佳催告后被告在合理期限内仍未支付，被告建益诚公司2015年2月2日才支付，原告郑宁佳不予接受，被告建益诚公司多次未按合同约定的付款期限支付租金构成违约。按照原、被告签订的租赁合同约定，被告支付租金存在逾期行为，原告郑宁佳可以选择解除合同收回房屋，现原告郑宁佳行使合同约定的单方解除权请求解除合同，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告辩解合同约定逾期一天就可以解除合同，该条款属于显失公平的条款，应属无效，请求继续履行合同，本院认为，被告并没有在合同签订一年内申请撤销该条款，已经丧失权利，同时原告郑宁佳解除合同的理由并不是被告逾期一天支付租金，而是被告多次逾期支付租金，同时原告郑宁佳进行了催告被告仍未支付，导致原告郑宁佳的履约风险增大才提出解除合同，故被告的辩解理由不能成立。本判决生效后原、被告签订的合同即解除。合同解除后被告建益诚公司应当在合理的期限内将租赁的房屋恢复原状，并返还原告郑宁佳；被告建益诚公司在合同解除前仍在使用租赁房屋，应当按照合同约定支付房屋租金、物业服务费及空调费。原、被告在合同中约定违约方须承担双方应付经纪方的佣金，故原告请求被告建益诚公司支付中介费4790元，亦予支持。被告建益诚公司为一人有限责任公司，被告甘建为该公司股东，被告建益诚公司的对外债务，被告甘建却从个人账户支付款项履行，说明被告甘建与被告建益诚公司之间的账目未分开，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告甘建不能证明公司财产独立于股东自己的财产，被告甘建应对该公司债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告郑宁佳与被告成都建益诚装饰工程有限公司于2013年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效之日起30日内向原告郑宁佳腾退位于成都市高新区天府大道北段新世纪环球中心4幢1单元17楼14号的房屋并恢复原状；三、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑宁佳支付从2015年2月1日起至实际腾退房屋之日止按每日165.38元计算的房屋租金；四、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑宁佳支付从2015年5月1日起至实际腾退房屋之日止按每月2406.18元计算的物业服务费，从2015年5月1日起至实际腾退房屋之日止按每月859.35元计算的空调费；五、被告成都建益诚装饰工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑宁佳支付已由原告郑宁佳支付的中介费4790元；被告甘建对被告成都建益诚装饰工程有限公司上述第三、第四、第五项支付义务负连带责任；六、驳回原告郑宁佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取292元，由被告成都建益诚装饰工程有限公司、被告甘建负担200元，原告郑宁佳负担92元（该款原告郑宁佳已预交，本院将在本判决生效后退还原告郑宁佳案件受理费200元，被告成都建益诚装饰工程有限公司、被告甘建在本判决生效后十日内向本院补缴200元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁林军二〇一五年五月十五日书 记 员 周 静速录书记员黄晓琴 来源：百度“”