（2015）韶武法龙民初字第20号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-17
案件名称
梁亚良、郭月清与朱浩彪、朱浩韶、韶关市武江区西河镇村头村村民委员会合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁亚良,郭月清,朱浩彪,朱浩韶,韶关市武江区西河镇村头村村民委员会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第六十四条第一款，第六十五条第一款，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法龙民初字第20号原告：梁亚良。原告：郭月清。原告共同诉讼代理人：刘佩韦、张卿雅，广东韶泰律师事务所律师。被告：朱浩彪。被告：朱浩韶。第三人：韶关市武江区西河镇村头村村民委员会。原告梁亚良、郭月清诉被告朱浩彪、朱浩韶合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，受理后依法适用简易程序由审判员李劲独任审判，于2015年3月19日进行了第一次公开开庭审理。原告梁亚良、郭月清的诉讼代理人刘佩韦、张卿雅到庭参加了诉讼。庭审后，本院根据原告梁亚良、郭月清的申请，依法追加了韶关市武江区西河镇村头村村民委员会作为本案第三人参加诉讼，并依法转为普通程序组成合议庭于2015年4月29日进行了第二次公开开庭审理。原告梁亚良、郭月清的诉讼代理人张卿雅，被告朱浩彪到庭参加了诉讼。被告朱浩韶、第三人韶关市武江区西河镇村头村村民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁亚良、郭月清诉称：2010年5月6日，两原告与两被告双方签订了一共三份集体土地转让协议书。双方约定两被告将其使用的位于西河镇村头村的共240平方米宅基地，以及260平方米闲用地，共计500平方米的集体所属土地一次性转让给两原告作为长期建房使用总转让金额为50万元。原告在2011年4月5日缴纳了五万元定金，并在当年5月27日两人一共缴纳了20万元宅基地转让款。而该土地到目前也没有办理过户手续，也不可能办理过户手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原、被告之间的土地转让协议是违反法律规定的违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，原被告之间的该土地转让合同是无效的。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，既然原被告之间的土地转让合同是无效的，那么被告应该返还因合同约定而取得的财产，退还已收取的两位原告的定金和转让款共计25万元。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告之间的土地转让合同无效；2、判令两被告立即向原告返还土地转让款25万元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告朱浩彪辩称：转让土地在农村是普遍现象，村民都是这样操作。我把土地转让给原告，按当时政策是可以建房子，只是原告没有建房，现在还说不要，要求退款，这是不可能的，况且按我现在的经济能力，我是没有钱偿还。原告和我谈过几次，但起诉前是没有找我谈过。被告朱浩韶没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩。第三人韶关市武江区西河镇村头村村民委员会没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩。经审理查明：2010年5月6日，原告梁亚良与被告朱浩彪，及原告郭月清与被告朱浩韶分别签订了内容一致的《宅基地转让协议书》，两份合同均约定由被告将位于武江区村头村120平方米宅基地转让给原告等约定。2011年4月5日，原告梁亚良、郭月清以现金方式向被告朱浩彪交付了5万元定金。随后几天，原告梁亚良、郭月清以合同乙方身份与被告朱浩彪、朱浩韶以合同甲方签订《建房用地转让协议书》，合同约定：一、甲方现将位于村头村的宅基地240平方米、闲用地260平方米，共伍佰平方米一次性转让给乙方作长期建房使用。总转让金为伍拾万元正。二、乙方在签约前，交付伍万元正给甲方，甲方负责办好过户手续后，乙方一次性给甲方支付贰拾万元正，剩余部分在甲方协助乙方把挡土墙、围墙全部完工后一次性付清。甲方必须在2011年6月30前办理好过户手续。三、乙方在施工动土时，必须按照该平方数范围内进行施工，不得占用他人土地。如有地界争执，由甲方负责出面协调解决。如需办理相关报建手续，甲方有义务协助乙方办理。如国家需要征收土地及房屋补偿款为乙方所有。四、本合同一式两份，甲乙双方各自一份，自双方签字之日起生效。签订《建房用地转让协议书》后于2011年5月27日，被告朱浩彪与原告到第三人韶关市武江区西河镇村头村村民委员会处办理转让手续，第三人韶关市武江区西河镇村头村村民委员会以每平方米90元向两原告收取转让费，每块120平方米共两块宅基地共计21600元，分别向原告梁亚良、郭月清出具了两张收款收据，均加盖了韶关市武江区西河镇村头村村民委员会财务专用章，第三人同时在《宅基地转让协议书》、《建房用地转让协议书》中加盖了韶关市武江区西河镇村头村村民委员会公章。当天，原告梁亚良、郭月清按《建房用地转让协议书》向被告朱浩彪、朱浩韶支付20万元的宅基地转让费，分别由被告朱浩彪、朱浩韶出具金额为10万元的收条两张，共计20万元。事后，原告以宅基地转让不合法为由，要求与被告解除合同退回25万元宅基地转让款，但被告一直予以拒绝。2015年1月19日，原告向本院提起诉讼要求解决。另查明，本案争议土地位于村头村240平方米宅基地和闲用地260平方米，共计500平方米，是韶关市武江区西河镇村头村村民委员会的集体用地，由被告家庭开荒取得使用。2003年10月26日，被告朱浩彪、朱浩韶分别向韶关市武江区西河镇村头村村民委员会报告申请住宅用地，2003年10月28日韶关市武江区西河镇村头村村民委员会同意朱浩彪、朱浩韶每人批建120平方米，其余作临时用地，并在报告上签上意见，加盖公章，同时向朱浩彪、朱浩韶各收取每平方米10元批屋地地皮款1200元。被告朱浩彪、朱浩韶是韶关市武江区西河镇村头村村民委员会村民，两人是兄弟关系。原告梁亚良、郭月清不属于韶关市武江区西河镇村头村村民委员会村民，两人是夫妻关系。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项的规定，实施民事行为和订立合同均不能违反法律、行政法规的规定，不能损害社会公共利益。本案中，由于被告朱浩彪、朱浩韶向原告梁亚良、郭月清转让的地块为韶关市武江区西河镇村头村村民委员会集体土地，双方转让目的是将土地转为宅基地建房使用，而原告梁亚良、郭月清并非韶关市武江区西河镇村头村村民委员会村民，根据2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”等政策性规定，原、被告之间转让240平方米宅基地和闲用地260平方米的行为，应认定为无效民事行为。对于双方所签订的《宅基地转让协议书》及《建房用地转让协议书》应确认为无效合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告梁亚良、郭月清对涉案宅基地并没有实际取得，而被告朱浩彪、朱浩韶却根据协议收取了原告土地转让款25万元，因此，被告朱浩彪、朱浩韶应返还购地款25万元给原告梁亚良、郭月清。被告朱浩韶、第三人韶关市武江区西河镇村头村村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告梁亚良、郭月清与被告朱浩彪、朱浩韶签订的《宅基地转让协议书》及《建房用地转让协议书》无效。二、被告朱浩彪、朱浩韶应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款250000元给原告梁亚良、郭月清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告梁亚良、郭月清负担2020元，被告朱浩彪、朱浩韶负担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 李 劲代理审判员 赖书胜人民陪审员 赖翠云二〇一五年五月十五日书 记 员 苏露诗 来自：