（2014）沪一中民二（民）终字第3048号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-05-26

案件名称

古慧文诉古慧莉等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

古慧文,古慧莉,陈宇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2014）沪一中民二（民）终字第3048号上诉人（原审原告）古慧文。委托代理人蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。被上诉人（原审被告）古慧莉。被上诉人（原审被告）陈宇。两被上诉人之共同委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。上诉人古慧文因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原审认定，古慧文与古慧莉系姐妹关系，陈宇系古慧莉之子。古慧莉系上海市徐汇区＊＊＊路＊＊＊号房屋承租人，独用部位为二层前间，二层阳台。2004年3月，古慧文与古慧莉、陈宇签订房屋使用权转让协议一份，约定，古慧莉、陈宇同意将位于上海市徐汇区＊＊＊路＊＊＊号二楼前间即租用公房凭证编号徐湖字00＊＊＊号房全部使用权转让给古慧文。转让费为人民币（下同）贰拾万元整。本协议签约时，双方未能办理公房凭证过户手续，古慧文在付清买房款后，租用公房凭证归古慧文所有，为保证古慧文房屋使用安全，古慧莉、陈宇户口暂留原处。一旦具备过户条件，古慧文与古慧莉、陈宇办理房屋过户，过户手续费用由古慧文独自支付。协议签订后，古慧文向古慧莉、陈宇支付系争房屋使用权转让款200，000元。2013年8月15日，古慧文向古慧莉、陈宇发出律师函一份，称因按照上海公房政策，古慧文作为外地户籍人员不具备取得上海公房使用权的资格。双方签订的房屋使用权转让协议因违反法律、政策强制性规定而无效，故要求古慧莉、陈宇在收到本函三日内返还古慧文支付的200，000元，并要求古慧莉、陈宇赔偿古慧文因合同无效而造成的损失。后古慧文诉至法院，要求判令：一、确认双方签订的房屋使用权转让协议无效；二、古慧莉、陈宇返还古慧文购房款200，000元；三、古慧莉、陈宇赔偿古慧文损失938，000元及鉴定费用6，000元，合计944，000元；四、本案诉讼费由古慧莉、陈宇承担。原审另认定，目前系争房屋由古慧文占有使用。系争房屋的租金自双方签订房屋使用权转让协议后一直由古慧文支付。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。？没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，古慧文作为外地户籍人员，无法取得作为上海市公有住房承租人的资格，故双方于2004年3月就系争房屋签订的房屋使用权转让协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对古慧文要求确认房屋使用权转让协议无效并返还转让款的诉请，法院依法予以支持。就古慧文提出的古慧莉、陈宇作为上海户籍人员，对于上海市的相关公房政策应为明知的陈述，法院认为，上海市的公房相关政策系公开信息，无论是否为上海市户籍人员均可查询获悉，古慧文在购买系争房屋使用权时亦应当对相关政策进行了解。就古慧文提出陈宇的妻子在房产公司工作，对相关政策系明知，对此，古慧文并未提供相关的证据予以证明，故对古慧文要求古慧莉、陈宇赔偿损失并支付鉴定费的诉请，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一四年十月十三日作出判决：一、确认古慧文与古慧莉、陈宇于2004年3月就上海市徐汇区＊＊＊路＊＊＊号房屋签订的房屋使用权转让协议无效；二、古慧莉、陈宇于判决生效之日起十日内返还古慧文已支付的转让款200，000元；三、驳回古慧文的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，096元，减半收取计7，548元，由古慧文负担6，228.50元，古慧莉、陈宇负担1，319.50元。判决后，古慧文不服，上诉于本院，诉称：涉讼房屋使用权转让协议因违反本市地方性法规的强制性规定而被确认无效，两被上诉人作为上海市户籍人员，理应明知相关法律、法规之规定，相比上诉人，过错程度更大，应对合同无效承担主要过错责任；合同无效，被上诉人应赔偿上诉人房屋溢价损失及评估费，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失938，000元。被上诉人古慧莉、陈宇辩称：上诉人主动要求签订合同，且明知相关政策，双方还约定由上诉人自己办理相关手续，被上诉人只是配合办理；被上诉人在合同签订过程中没有责任，不应承担合同无效的责任，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，本院组织双方调解，古慧文主张赔偿额不低于800，000元，而古慧莉、陈宇同意退还200，000元并补偿100，000元，因双方差距过大，致调解不成。之后，古慧莉、陈宇向本院出具书面意见，承诺归还转让款200，000元，并补偿利息损失不超过100，000元。本院认为，本案双方签订的房屋使用权转让协议约定：一旦具备过户条件，双方办理房屋过户，过户手续费用由古慧文独自支付。因此，签订合同时，古慧文明知其作为外地户籍人员，取得涉讼公有住房承租人资格存在法律、政策上的障碍，故其对合同无效的后果应有相应的预见。况且，古慧文已实际使用房屋达十年之久，其已经实际享有一定的履行利益。本院同时注意到，本案中，并不存在古慧莉、陈宇欺诈或胁迫订立合同之情形，故要求古慧莉、陈宇承担溢价等损失，显于理不合。二审中，古慧莉、陈宇自愿补偿古慧文100，000元，系其对自己民事权利之处分，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2491号民事判决；二、古慧莉、陈宇于本判决生效之日起十日内支付古慧文补偿款100，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15，096元，减半收取计7，548元，由古慧文负担6，228.50元，古慧莉、陈宇负担1，319.50元。二审案件受理费13，180元，由古慧文负担。本判决为终审判决。审　判　长　　庞闻淙代理审判员　　许　京代理审判员　　蒋辉霞二〇一五年五月十五日书　记　员　　周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”