（2015）历商初字第6号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-07-29
案件名称
谢继慧等与济南鲍德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢继慧,陈鹏,济南鲍德房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十六条；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第6号原告谢继慧，女，1982年12月16日出生，汉族，住济南市。原告陈鹏，男，1980年8月5日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托代理人程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。两原告共同委托代理人郝桂红，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市，组织机构代码72755652-8。法定代表人朱月肖，董事长。委托代理人刘伟，男，1967年1月20日出生，汉族，济南鲍德房地产开发有限公司员工，住济南市。委托代理人高欣，女，1987年5月22日出生，汉族，济南鲍德房地产开发有限公司员工，住济南市。原告谢继慧、陈鹏与被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢继慧、陈鹏的委托代理人程晓、郝桂红，被告济南鲍德公司的委托代理人刘伟、高欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢继慧、陈鹏诉称，2010年5月21日，谢继慧、陈鹏与济南鲍德公司签订钢城新苑商铺买卖合同，房价款578481.30元。合同签订后，谢继慧、陈鹏依约履行了合同义务，但自房屋交付使用后，由于济南鲍德公司的原因未能在合同约定时间内为谢继慧、陈鹏办理房地产权属证书。为此，谢继慧、陈鹏要求:1、济南鲍德公司支付逾期办理产权登记的违约金96722.07元（以已付房款为基数，按照日万分之二的标准自2011年10月27日计算至2014年2月8日止）；2、案件受理费由济南鲍德公司负担。原告谢继慧、陈鹏为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、商铺买卖合同及补充协议各1份，证明双方存在有效的商品房买卖合同关系，若逾期办证，济南鲍德公司应依照补充协议的约定按日支付万分之二的违约金；证据2、谢继慧、陈鹏的购房发票一份，证明谢继慧、陈鹏已付清购房款。被告济南鲍德公司辩称，第一、本案的补充协议作为独立协议，未经双方签章，该协议并不成立，相关违约责任也不应适用补充协议第三条的约定。第二、有关违约条款应适用《钢城新苑商铺买卖合同》第十五条的约定，补充协议第三条与《钢城新苑商铺买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，属于一个合同中两个不同条款的约定，因补充协议不成立且该协议第三条约定不明确、不完整，关于违约金应适用主合同的约定，按房屋总价款的1%计算。第三、即使按照1％计算，谢继慧、陈鹏主张的违约金也过高，请求法院予以调整或驳回谢继慧、陈鹏的诉讼请求。逾期办证系政府政策变化的不可抗力原因导致。根据2011年下发的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，房地产开发企业办理房屋权属证书由单项验收改为综合验收，正是由于这一政策的变化，导致济南鲍德公司逾期办证。济南鲍德公司未按合同约定为谢继慧、陈鹏办理房屋权属证书，虽然负有一定的责任，但是济南鲍德公司并不是出于故意或者重大过失，也没有影响谢继慧、陈鹏对房屋占有、使用、收益、处分的权利，没有为谢继慧、陈鹏造成实际损失，因此其要求按照已付房价款的1％向买受人支付违约金依然过高，济南鲍德公司请求法院对违约金数额予以调整。具体损失应由谢继慧、陈鹏举证证明，如谢继慧、陈鹏不能举出实际损失数额，济南鲍德公司请求法院驳回谢继慧、陈鹏的诉讼请求。第四、谢继慧、陈鹏的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。综上，济南鲍德公司已经意识到自己的行为给谢继慧、陈鹏带来不便，希望谢继慧、陈鹏予以谅解，也恳请法院能查清事实，依法作出公正、合理的裁判，以维护济南鲍德公司的合法权益。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知一份，证明涉诉房屋由单项验收变更为综合验收，验收条件的变更造成了逾期办证的主要原因；证据2、涉案房屋的单体竣工验收备案单、房地产开发项目竣工综合验收备案证明各一份，证明涉诉房屋已在合同规定的期间内进行了单体验收，后来因政策变更，济南鲍德公司于2011年上报综合验收材料，相关部门出具的验收备案证明中的文号可以证明上报的时间，直到2013年6月份才出具了备案证明；证据3、商品房预售许可证，证明商铺买卖合同有效；证据4、房屋所有权登记申请书、房产大证各一份，证明济南鲍德公司于2011年10月27日向房屋主管部门申报了房屋所有权登记申请的事实，经过主管部门的审核，于2013年10月10日下发了房产大证，报备时间在合同约定期限之内。经审查，原、被告提交的证据均符合有效证据的要件，本院均确认为有效证据。经审理本院认定，2010年5月21日，谢继慧、陈鹏与济南鲍德公司签订钢城新苑商铺买卖合同，合同约定由谢继慧、陈鹏购买济南鲍德公司开发建设的位于钢城新苑的东37楼1-108号商铺（以下简称涉诉房屋）；济南鲍德公司应在2010年10月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给谢继慧、陈鹏；合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金；合同第二十条约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；合同第九页列明了四个附件，其中附件三为合同补充协议；合同十页的落款处分别由谢继慧、陈鹏与济南鲍德公司签名盖章。合同补充协议第三条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金；但是，该补充协议未再由济南鲍德公司和谢继慧、陈鹏另行签章。合同及补充协议签订后，谢继慧、陈鹏按照约定支付了578481.30元购房款，济南鲍德公司于2010年10月31日交付涉诉房屋。涉诉项目包含的楼号情况如下：东1A、东1B、东2A、东2B、东10、东36A、东36B、东37、西7号；2011年10月27日，济南鲍德公司向房管部门报备了涉诉项目的东36A号楼、东36B号楼、东37号楼、西7号楼的房屋初始登记材料；2013年7月1日，济南鲍德公司为涉诉项目的其他5栋楼报备了房屋初始登记的材料。济南鲍德公司于2014年2月8日通知谢继慧、陈鹏已经可以办理涉案房屋的产权转移登记。另，有关综合验收制度相关规定如下：1、1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置”；第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案”。2、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”。3、2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项”。4、2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。”第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。”开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。”2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理;建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理;城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市市政公用主管部门办理;落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理;供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县(市)参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。本院认为，谢继慧、陈鹏与济南鲍德公司签订的商铺买卖合同合法有效。因商铺买卖合同已约定对于未尽事项，济南鲍德公司与谢继慧、陈鹏可以另行签订补充协议，故即使补充协议未再由济南鲍德公司和谢继慧、陈鹏另行签名盖章，该协议作为商铺买卖合同的附件，应同样具有合法效力。因此，对于济南鲍德公司认为补充协议未经签字盖章、该协议不成立的辩解意见，本院不予采纳。合同第十五条约定，济南鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年10月31日交付，故济南鲍德公司应在2011年10月27日前完成协助办理产权登记的义务。同时，补充协议中谢继慧、陈鹏不能在规定期限内取得房地产权属证书，济南鲍德公司应按日支付总房款万分之二违约金的约定，是对商铺买卖合同中济南鲍德公司的协助办理产权登记义务的进一步明确。根据以上约定，济南鲍德公司起码应在2011年10月27日前取得涉诉房屋的初始登记并向谢继慧、陈鹏发出办理房屋分户转移登记的通知，才能视为完成了相应协助义务。但是，济南鲍德公司在2014年2月8日才向谢继慧、陈鹏发送了办理涉诉房屋分户产权登记的通知，济南鲍德公司已构成违约，应按照谢继慧、陈鹏已付房款万分之二的标准，按照违约天数按日支付违约金。故，谢继慧、陈鹏要求济南鲍德公司支付2011年10月27日至2014年2月8日期间逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予支持，济南鲍德公司应支付谢继慧、陈鹏逾期办证违约金578481.30元×0.2‰×835天=96606.38元。对于济南鲍德公司认为逾期办证系政府政策变化不可抗力原因导致，济南鲍德公司不应承担责任的辩解意见。从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同之前，就已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，济南鲍德公司作为专业的房地开发企业在缔约时就应当预见到济南市行政区域内将要实行综合验收制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》，进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。因济南鲍德公司未能举证该政策的实施，增加了验收项目、导致验收备案时间延长；而且，根据《关于转发的通知》的规定，综合验收必须在办理初始登记之前集中完成，济南市行政区域内正式施行综合验收制度之日至本案双方约定的协助办理产权登记的截止日约有6个月的时间，在该期间内济南鲍德公司也应有充足时间完成综合验收和产权初始登记报备，但济南鲍德公司未如期履行协助办理产权登记的义务，已构成违约，应承担违约责任。对于逾期办证的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因补充协议已明确约定了逾期办证的违约金标准，且该标准并不高于上述法定的违约金标准，济南鲍德公司也未提交证据证实该违约金标准应予调低，故对于济南鲍德公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院不予采纳。因济南鲍德公司在2014年2月8日才履行了协助办证的通知义务，其违约行为处于持续状态，故对于济南鲍德公司认为谢继慧、陈鹏的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢继慧、陈鹏逾期办证违约金96606.38元；二、驳回原告谢继慧、陈鹏超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2220元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阴 悦人民陪审员 于平吉人民陪审员 李贵生二〇一五年五月十五日书 记 员 吕纯纯