（2015）金民二初字第291号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-28
案件名称
郑州新世纪物业服务有限公司与李婷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州新世纪物业服务有限公司,李婷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二初字第291号原告郑州新世纪物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人赵宏延，董事长。委托代理人丁军。委托代理人陈龙飞。被告李婷。委托代理人苏传春。原告郑州新世纪物业服务有限公司诉被告李婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁军、陈龙飞和被告委托代理人苏传春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告是郑州香港城小区的物业管理服务公司，被告是郑州市岗杜街16号院香港城二期1-XX-X房业主。被告交接房屋后，依据宏益华.香港城《临时管理规约》第五章第四款规定，被告应在交房后每季度第一个月1-15日缴纳物业管理费，缴纳标准按郑州市物价局批准的1.15元／月.平方米标准执行，逾期未缴纳相应的物业服务费，物业管理企业为维护全体业主权利，可以依法向人民法院起诉；依据《郑州市前期物业服务合同》第八部分第二十条规定逾期未缴纳物业服务费的，应当按照未缴纳物业服务费用的日2‰标准承担相应的违约金。被告所购房屋建筑面积为77.21平方米，原告经物价局批准的物业管理费收取标准为每月每平方米1.15元，每季度应缴费266.4元。但被告自2012年4月1日起至今一直未向原告缴纳物业管理费，截至2014年11月被告拖欠原告物业管理费2930.4元，违约金3156.84元，总计6087.24元。在原告历年多次以催费通知单、电话信函催缴、见面催缴等多种方式向被告催收的情况下，被告至今始终未缴纳相关费用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2930.4元并支付违约金3156.84元，总计6087.24元；2、被告承担本案的诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照副本、组织机构代码、法人证明各一份；2、《郑州市前期物业服务合同》、《宏益华.香港城临时管理规约》、《承诺书》。3、收费许可证副本两份；4、物业费催缴照片两张；5、拖欠物业费及违约金计算表一份；6、工程师傅《工作日志》一份。被告辩称：原告在起诉状中所依据的香港城《临时管理规约》属于单方规约，此规约只属于物业服务方承诺，并不具备法律约束效力；原告诉状中所依据的《郑州前期物业服务合同》和业主所签的《前期物业管理服务协议》中的当事人出现差异。与被告签订《前期物业管理服务协议》的是郑州宾至新世纪物业服务有限公司，原告起诉主体不对，原告无权让被告承担物业服务费及违约金；被告收房时间是2011年3月21日，收房后交纳了2011年3月21日-2011年12月31日和2012年1月1日-2012年3月21日的物业服务费。在收房后的2011年11月，被告先后发现卫生间的地漏、座便器、厨房洗菜盆地漏向外返水。随后被告向原告反映，被告派维修工前来查看，并没有进行处理。两天后再次发生卫生间返水。在原告的再三催促下，物业维修工带来了一位说是开发公司工程部的经理，检查后说七至十天内给原告修好。之后十天，没有人来给原告解决问题。在这三年中，原告多次向物业反映交涉，被告总是找各种理由推脱责任，而返水问题一直没有得到彻底解决。多次返水造成原告的整体橱柜、洗衣机、冰箱、实木地板不同程度的损坏。根据《前期物业管理服务协议》第二条第九项房屋共用部位，共用设施设备小修和急修，及时租赁修复。第十条违约责任第一项原告违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。而原告未为被告提供约定的服务质量，在交了一年物业费的时间内，原告没有为被告解决卫生间、厨房返水问题。被告未缴纳物业费也是无奈之举；从被告家发生返水到现在已经三年半了，原告没有达到约定的服务质量。给被告造成了经济和精神上的伤害。为此被告要求原告立即修好主排水管，使被告家不再受返水之灾并赔偿被告经济损失4800元、精神伤害2000元。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《前期物业管理服务协议》一份；2、物业费发票、收据各一份；3、《亮点装饰报价单》一份。经审理查明：2010年12月8日，被告与郑州宾至新世纪物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定，由郑州宾至新世纪物业服务有限公司为被告位于郑州市南阳路岗杜街7X号X-X夹-X房屋提供物业管理服务，被告的物业建筑面积为77.21平方米。物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.15元，每三个月缴纳一次，先交费后服务，在每季度第一个月的1-15日缴纳下一季度的物业管理费。被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，被告应向原告补交有关费用，并从逾期之日起按应交费用的日3‰承担违约金。除上述内容外，双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。2011年11月29日，郑州宾至新世纪物业服务有限公司名称变更为郑州新世纪物业服务有限公司。合同签订后，原告向被告提供了物业服务，被告自2012年4月1日起，未向原告交纳物业费，到2014年12月31日，原告按物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.15元计算，原告主张被告共欠原告2930.4元物业费未付，以及按日3‰计算的违约金3156.84元。2014年11月24日，原告诉至本院。本院认为，原、被告自愿签订的物业管理服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。原告向被告提供了物业服务，被告应向原告交纳物业服务费。原告要求被告支付自2012年4月1日至2014年12月31日的物业服务费2930.4元，本院予以支持。被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，考虑到原告和被告之间的物业服务关系，被告应从2015年1月1日起向原告支付违约金为宜，但原告主张的违约金标准过高，本院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款利率为宜。被告辨称与本案系不同的法律关系，本院不宜处理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李婷于判决生效后十日内支付原告郑州新世纪物业服务有限公司物业管理费2930.4元并支付违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息，自2015年1月1日计算至判决确定的付款之日止）。二、驳回原告郑州新世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担26元，被告负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王盼盼人民陪审员 李仁义人民陪审员 杨巧云二〇一五年五月十五日书 记 员 王乐乐