（2015）阳中法民一终字第181号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-05
案件名称
林振权与苏广荣、刘北湖、刘秋明以及刘雪云等人案外人执行异议之诉二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林振权,苏广荣,刘北湖,刘秋明,刘雪云,许国雄,胡忠富,敖卓春,陈伍旋,梁远仿,卓小红,黄创杰,冯永清,陈益友,黄秀娟,黄先益,黄芳,谢彦彪,薛爱群,戴伙荣,张治容,彭海江,冯彩云,卓小彩
案由
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第181号上诉人（原审原告）：林振权，男，1958年8月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：郑ＸＸ，广东一粤（阳江）律师事务所律师。委托代理人：梁雪榆，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏广荣，男，1950年1月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：刘北湖，男，1957年9月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审被告：刘秋明，男，1957年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：刘雪云，女，1963年6月12日出生，汉族，住广东省阳东县。原审第三人：许国雄，男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：胡忠富，男，1960年10月29日出生，汉族，住广东省阳江市阳东县。原审第三人：敖卓春，男，1962年12月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：陈伍旋，男，1962年6月1日出生，汉族，住广东省阳东县。原审第三人：梁远仿，男，1972年8月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：卓小红，女，1962年6月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：黄创杰，男，1970年8月24日出出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：冯永清，男，1972年7月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：陈益友，女，1958年3月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：黄秀娟，曾用名黄娟，女，1956年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：黄先益，又名黄先祥，男，1964年7月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：黄芳，女，1956年8月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：谢彦彪，男，1950年2月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：薛爱群，女，1969年5月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：戴伙荣，男，1948年3月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：张治容，女，1963年9月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：彭海江，男，1976年5月11日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：冯彩云，女，1965年7月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：卓小彩，女，1967年6月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人林振权因与被上诉人苏广荣、刘北湖，原审被告刘秋明，原审第三人刘雪云、许国雄、胡忠富、敖卓春、陈伍旋、梁远仿、卓小红、黄创杰、冯永清、陈益友、黄秀娟、黄先益、黄芳、谢彦彪、薛爱群、戴伙荣、张治容、彭海江、冯彩云、卓小彩案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年7月7日作出的（2013）阳城法民一初字第807号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：刘秋明于1992年7月12日取得阳江市江城区甲村a号土地的使用权，国有土地使用权证号为阳府国用总字第0××××0号／字（1992）第0×××××5号。后刘秋明在上述土地建造房屋，该房屋于1992年11月20日经阳江市房地产管理局核准登记，房屋所有权证号为粤房字0×××××2号，该证记载：房屋坐落于阳江市江城区甲村a号，基地面积76.27平方米，建筑面积169.84平方米。2012年10月29日，刘秋明向苏广荣借款25万元，并将阳江市江城区甲村乙街a号土地的国有土地使用证交由苏广荣持有。刘秋明（甲方）与林振权（乙方）于2013年3月5日到阳江市漠阳公证处签订了《房屋买卖合同》并进行了公证，合同约定：刘秋明自愿将坐落于阳江市江城区甲村a号的房屋（包括该房屋的土地使用权）转让给林振权，房屋转让的价格为15万元（林振权主张实际成交价格为25万元）。其中第四条约定“甲方应于本合同签署生效之日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。”同日，阳江市漠阳公证处出具了【（2013）粤阳漠阳第000225号公证书。该公证书载明“双方在《房屋买卖合同》签名、捺指印并经公证之日起生效。合同项下房屋的权属转移，自房地产管理部门办理登记之日起生效。”合同公证后，林振权支付购房款25万元给刘秋明，刘秋明亲笔签写《收据》确认收到林振权支付的购房款25万元，并将《收据》交林振权收执。后林振权与刘秋明向阳江市房管局申请办理房屋产权转移手续，但未能完成该房屋的所有权转移登记，该局不动产登记的所有权人现仍为刘秋明。2013年3月19日，因刘秋明未依约归还其于2012年10月29日所借的25万元，苏广荣遂向原审法院起诉，请求刘秋明偿还借款，同时申请财产保全，请求查封刘秋明所有的坐落于阳江市江城区甲村a号房屋，刘北湖自愿提供其本人名下坐落于阳江市江城区丙路丁巷b号房屋作为担保。原审法院根据苏广荣的申请于2013年3月25日作出（2013）阳城法民一初字第270号民事裁定书，裁定查封刘秋明坐落于阳江市江城区甲村a号房屋。为此，林振权以该房屋产权已属其所有，法院查封错误为由，于2013年6月24日向原审法院提出异议，请求解除对阳江市江城区甲村a号房屋的查封。经审查，原审法院于2013年7月5日作出（2013）阳城法执异字第13号民事裁定，认为由于不动产登记簿仍记载房屋产权人为刘秋明，且没有证据证明林振权已占有、使用了上述房屋，房屋的产权没有发生转移，法律上仍承认刘秋明拥有对该房屋的所有权，原审法院查封登记在刘秋明名下的阳江市江城区甲村a号房屋并没有违反法律规定，驳回了林振权的异议。林振权认为苏广荣申请查封其所有的坐落于阳江市江城区甲村a号的房屋属于查封有误，遂于2013年7月25日诉至原审法院，请求：一、依法撤销原审法院作出的（2013）阳城法民一初字第270号民事裁定书和（2013）阳城法执异字第13号民事裁定书，解除对阳江市江城区甲村a号房屋的查封；二、确认阳江市江城区甲村a号房屋的所有权归林振权所有。案件审理过程中，林振权称，由于刘秋明声称阳江市江城区甲村a号房屋占用范围内的土地没有领取国土证，且其亦认为很多旧屋是没有办理国土证的，故没有要求刘秋明提供该房屋占用范围内土地的国土证；至于实际支付价款与合同约定的价格不同是因为双方为了规避买卖房屋的税金，符合一般的交易习惯。原审庭审中，林振权申请证人张洪立出庭作证。证人张洪立在庭上陈述的主要内容如下：其于2009年开始为林振权开车，是林振权的专职司机；林振权对其声称已购买阳江市江城区甲村乙街a号房屋，并安排其一人于2013年3月份开始在上述房屋居住，时间约为10多天；居住期间，其因发现该房屋的墙身被喷漆于2013年3月20日上午报警，后搬出该房屋，并于3月26日到岭东派出所做笔录。各方当事人对阳江市江城区甲村a号房屋仍登记在刘秋明的名下的事实没有异议，但对林振权是否实际占有并使用阳江市江城区甲村a号房屋的问题各执一词。林振权称，刘秋明在收到其支付的25万元购房款后将房屋交付给其使用，其安排工人张洪立搬入该房屋居住，后由于该房屋围墙被喷油漆，张洪立不敢居住才搬出该房屋，并为此提供阳江市公安局江城分局岭东派出所出具的报警回执、《证明》拟以证明。报警回执记载：“张洪立先生，您于2013年3月26日8时53分到我单位报案，兹所报情况我单位已被如实登记受理……”。《证明》记载：“事主张洪立来我所报案称，2013年3月20日早上10时许，在广东省阳江市江城区甲村a号的门口右边围墙被泼油漆，因为之前这间屋的屋主还欠别人钱，现在这间屋事主的老板已经买了，围墙上的瓷片有少少损坏。”对此，苏广荣、刘北湖与所有原审出庭应诉的原审第三人均表示，上述房屋自刘秋明离开后，一直无人居住。经调查，证人张洪立于2013年3月26日到岭东派出所报案称，2013年3月20日早上10时许，阳江市江城区甲村a号房屋的门口右边围墙被泼油漆及围墙上的瓷砖被损坏。另，2006年1月至2013年3月期间，刘秋明除向苏广荣借款外，还经手向刘北湖，原审第三人刘雪云、许国雄、胡忠富、敖卓春、陈伍旋、梁远仿、卓小红、黄创杰、冯永清、陈益友、黄秀娟、黄先益、黄芳、谢彦彪、薛爱群、戴伙荣、张治容、彭海江、冯彩云、卓小彩等人借款，因未清偿欠款，刘秋明已被上述债权人起诉。原审法院依法追加上述债权人为本案第三人。原审法院认为：林振权与刘秋明于2013年3月5日经协商一致后签订的《房屋买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律规定，是合法有效的合同。各方当事人对刘秋明与林振权签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的阳江市江城区甲村a号房屋转让给林振权，但上述房屋现仍登记在刘秋明名下的事实没有异议。本案的争议焦点主要有以下三点：一、林振权是否已付清全部价款；二、林振权是否实际占有该房屋；三、上述房屋未办理过户登记手续，林振权是否存在过错。对于第一个争议焦点，林振权提供的网银交易凭证及由刘秋明亲笔签写的《收据》足以证实其已付清购房款，故林振权主张已付清购房借款，理据充分，应予以支持；苏广荣辩称刘秋明收到林振权支付的购房款后，又将该款项返还给林振权，但其未能提供证据予以证明，对其辩解意见依法不予采信。对于第二个争议焦点，首先，林振权与刘秋明签订的《房屋买卖合同》第四条约定：刘秋明在合同签署生效之日将上述房屋交付给乙方（林振权），该合同已经公证处公证，并已生效，且林振权已付清房款，按照常理，在卖方付清购房款后，房屋应移交给买受人，而且合同中的条款对房屋的交付时间作了明确的约定。其次，林振权的司机张洪立于2013年3月26日向江城区公安分局岭东派出所报警，反映其在阳江市江城区甲村a号房屋居住期间，上述房屋的门口右边围墙于2013年3月20日被泼油漆；而当时尚未通知林振权或刘秋明该房屋已被查封，故对于其在岭东派出所的口供陈述，较为可靠，也与上述合同所约定的交付房屋时间相吻合，应于采信。综上，应认定作为买受人的林振权已对上述房屋进行了控制，属于实际占有。对于第三个争议焦点，虽然林振权是在向房屋管理部门查实阳江市江城区甲村a号房屋没有存在他项权利登记的情况下与刘秋明签订《房屋买卖合同》并对合同进行公证，并保管了房屋所有权证，但买卖双方在《房屋买卖合同》中明确约定该买卖合同的标的物为房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，而林振权在交易时仅审查了刘秋明提供的房屋所有权证，在刘秋明无法提供房屋的土地使用权证的情况下未对房屋的土地使用权的权属进行详细审查，而该土地使用权证已交给了苏广荣做抵押，致使房屋无法办理过户手续，故林振权在交易过程中未尽到相应的注意义务，存在过错，其应承担因此产生的不利后果。基于以上分析，虽然林振权已付清购买阳江市江城区甲村a号房屋的全部价款，且已实际占有使用该房屋，但其在交易过程中未对该房屋的土地使用权的权属进行详细审查，未尽到相应的注意义务，致使该房屋无法办理过户手续，存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原审法院查封登记在刘秋明名下的坐落于阳江市江城区甲村a号房屋，并没有违反法律规定，因此林振权请求解除对上述房屋的查封，理据不足，应不予支持。原审被告刘秋明，原审第三人刘雪云、许国雄、胡忠富、敖卓春、黄创杰、陈益友、黄先益、彭海江经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回林振权的诉讼请求。一审案件受理费3300元由林振权负担。上诉人林振权不服原审判决，向本院提起上诉称：阳江市江城区甲村a号的房屋原是刘秋明所有（房屋所有权证：粤房字第01××××2号）。在2013年2月21日林振权与刘秋明已协商该房屋转让一事，并且林振权在该日已向房管部门申请查档和测绘，并交纳了房产测绘费。在房产没有其他异议的情况下于2013年3月5日，林振权与刘秋明签订了《房屋买卖合同》，合同约定：刘秋明自愿将坐落于阳江市江城区甲村a号的房屋转让给林振权，成交价格为25万元整。同日，双方持该《房屋买卖合同》到阳江市漠阳公证处，签订了该合同并进行了公证，阳江市漠阳公证处出具了《公证书》。签订合同后，林振权依约支付清了全部购房款，刘秋明亦已经将该房屋移交给了林振权，林振权雇佣的工人张洪立搬入该房屋居住。同时林振权和刘秋明双方已将办理该房屋所有权转移的材料提交给了阳江市住房和城乡规划建设局，该部门也接收所有材料，并收取了相关费用，后由于政策性方面原因，一直未能完成该房屋的所有权转移登记，所以现时该房产暂时还是登记在刘秋明的名下。原审法院认定林振权在交易过程中未尽到相应的注意义务存在过错，这是认定事实错误。在林振权与刘秋明就房屋交易的过程中，刘秋明称该房屋是在1987年建的，当时没有办土地使用权证，只有砂纸契，刘秋明的说法是可信的。因为按当时的国家政策，很多房屋是没有土地使用权证的，而且在2013年3月份之前，房管部门对该类房屋如果有房屋所有权证是可以办理房屋过户登记，这一点从房管部门受理了林振权的房屋过户资料便可知道，只是在2013年3月后由于房管政策性方面原因突然改变而暂时未能办理过户。在与刘秋明协商买房时，林振权不知道刘秋明欠这么多的钱，从刘秋明的系列案中可知，刘秋明还利用砂纸契作抵押借款，其为达到借款目的，是不会告知债权人房屋有土地使用权证的，故林振权并没有任何过错。综上所述，请求：1、请求撤销原审判决；2、依法撤销原审法院作出的（2013）阳城法民一初字第270号民事裁定书和（2013）阳城法执异字第13号民事裁定书，解除对阳江市江城区甲村乙街a号房屋的查封；3、确认阳江市江城区甲村乙街a号房屋的所有权归林振权所有。被上诉人苏广荣答辩称：一、刘秋明在2012年11月借钱时已将房屋抵押给苏广荣。二、由于刘秋明到期没有偿还欠款，苏广荣与朋友在2013年3月初到刘秋明家催收欠款，听到刘秋明与别人商量卖屋的事情，其对刘秋明说，如果要卖房屋应先还清欠款，该房屋的土地使用权证还在其手上。三、林振权与刘秋明在2月底到房管局咨询过户的事情，房管局的工作人员告知林振权此房屋的手续不齐全，无法办理过户手续，劝林振权不要购买。林振权明知该房屋的土地使用权证在苏广荣手中，手续不齐全仍去申请办理公证。林振权这样做是为了达到帮刘秋明转移财产的目的。四、林振权主张2013年3月26日曾报警，但书写证明时却是3月20日，不符合情理。五、自从刘秋明无法联系后，苏广荣以及本案中的多位原审第三人经常到该房屋查看，并未发现有人在此居住，后苏广荣亦在门口加上防盗锁。房屋里面的一切财产包括电视机等生活用品均是刘秋明留下的，所以林振权主张在此居住时被骚扰是没有事实依据的。六、林振权与刘秋明买卖房屋的过程不符合常理，合同载明的交易价格为15万元，而实际支付金额为25万元。七、刘秋明收到林振权支付的购房款后，又将该款项返还给林振权，目的是为了保留相关票据，证明林振权已购买该房屋。综上，由于该不动产仍登记在刘秋明名下，房屋的产权并没有发生转移，法律上仍承认刘秋明对该房屋拥有所有权，且没有证据证明林振权占有并使用了上述房屋，因此法院查封刘秋明的房屋没有违反法律规定。被上诉人刘北湖答辩称：一、刘北湖与刘秋明是朋友关系，在2013年3月6日，刘秋明向刘北湖借款2万元，后来几天刘北湖均到过刘秋明的家里。二、2013年3月10日，刘北湖再次电话联系刘秋明时，其已拒接电话，到其家里时发现已没有人在此居住。3月份期间，刘北湖多次到该房屋查看，没有发现其他人在此居住。三、林振权主张有人在该房屋居住并由于受到骚扰而报警不属实，且报警时间和派出所书写证明的时间是不一致的。四、2013年3月10日左右，刘北湖到房管部门查询本案涉争房屋是否已办理过户，被告知林振权2月21日曾拿资料过去，但由于手续未齐全，无法过户。林振权明知上述房屋无法过户仍支付购房款刘秋明，不符合常理，林振权并非善意，该行为本质是为了帮助刘秋明转移财产。原审被告刘秋明未提供诉讼意见。原审第三人胡忠富述称：诉争的房屋还是登记在刘秋明的名下，刘秋明将房屋卖给林振权实际是转移财产，应属无效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人敖卓春述称：请求维持原判。原审第三人陈益友述称：不清楚林振权与刘秋明房屋买卖一事，请求维持原判。原审第三人黄芳述称：不清楚涉讼房屋买卖一事，但认为林振权是帮刘秋明逃避债务，涉讼的房屋应当作为刘秋明的财产来执行。原审第三人薛爱群述称：林振权与刘秋明的房屋买卖行为是无效的，涉讼房屋的国土证现在还在苏广荣处。2013年3月7日都没有看到有人购买涉讼房屋，也没有人出墙红，请求二审法院依法维持原判。原审第三人戴伙荣述称：戴伙荣是从事房屋中介，通过朋友认识刘秋明，刘秋明当时一共借了其他人400多万元。刘秋明与林振权的房屋买卖不成立，公证部门对本案房屋买卖进行公证及房管部门为涉讼房屋办理产权转移手续都存在漏洞，因当时办理上述手续时刘秋明只提供房产证，而国土证还在苏广荣的手上。刘秋明2013年10月开始失踪，本案实际上是刘秋明恶意转移财产，请求二审法院依法维持原判。原审第三人张治容述称：刘秋明与林振权的房屋买卖行为纯属是钻法律空子，帮刘秋明转移财产，请求维持原判。原审第三人冯彩云述称：2013年3月10日的时候冯彩云曾到该房屋看过，该房屋并没有卖。刘秋明与林振权的房屋买卖实际上是转移财产的行为，应当是无效的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人卓小彩述称：林振权与刘秋明协商购买房屋的时候，苏广荣已经当场告知林振权该房屋已经抵押给苏广荣了，但是林振权仍然要购买，存在恶意，我方认为林振权没有取得该房屋的权利。原审第三人刘雪云、许国雄、陈伍旋、梁远仿、卓小红、黄创杰、冯永清、黄秀娟、黄先益、谢彦彪、彭海江未提供诉讼意见。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审审理过程中，本院于2015年4月2日去函阳江市住房和城乡规划建设局（下称阳江住建局）调查以下事项：一、登记在刘秋明名下的阳江市江城区甲村a号房屋在2013年3月5日前（约于2013年2月22日左右）是否有人向你局申请办理房屋过户或查询该房屋有关情况；二、如有上述情形，你局是否有告知申请人该房屋如要办理过户需哪些手续；三、2013年对于既有房产证，又有国土证的房屋，在办理过户时，你局是否需产权人提交上述两证才能办理，还是单凭房产证即可办理。该局于2015年4月28日复函本院，主要内容是：一、我局属下单位市房地产交易中心没有受理过刘秋明名下的位于阳江市江城区甲村a号房屋的过户申请；二、如有群众向市房地产交易中心咨询房产过户情况，该中心工作人员会按相关的办事指南予以答复；三、对于既有房产证，又有国土证的房屋（已缴土地出让金），如果当事人到市房地产交易中心申请办理房产过户时，上述两证都作为必收要件。林振权认为：一、阳江住建局称没有受理涉讼房屋的过户手续与事实不符，当时林振权与刘秋明签订房屋买卖合同后，已将相关的材料提交给阳江住建局，该局亦收取了相关费用，但当时并没有出具接收材料的回执给林振权；二、复函没有明确反映阳江住建局是否有告知林振权办理房屋过户手续需要同时具备房产证和国土证；三、2013年办理房产过户时是需要国土证和房产证，但是对于林振权在房屋买卖中是否存在过错的问题，因涉讼房屋房产证中并没有显示有国土证的情况，林振权根本无法得知办理过户手续还需要国土证，故对于林振权是否有过错应当以一般人的认识水平为限。刘北湖、苏广荣认为：阳江住建局复函称没有受理过刘秋明涉诉房屋的过户申请不是事实，在2013年2月21日刘秋明、林振权曾经到阳江住建局办理房屋过户手续，阳江住建局也收取了相关的费用（林振权原审提供的交费发票），且张贴了墙红。阳江住建局在事后也告知刘秋明该房屋还有国土证，单凭房产证是无法办理房屋过户的，所以阳江住建局当时将相关的资料退还给刘秋明，后刘秋明在2013年3月5日再次申请过户，如果是真实买卖房屋，房屋购买人是不会冒这种无法过户的风险。原审第三人陈伍旋、敖卓春、陈益友、黄芳、薛爱群、戴伙荣、张治容、冯彩云、卓小彩对阳江住建局的复函没有意见。还查明：林振权原审提供三份交费发票：1、2013年2月21日向阳江市勘察测绘院（阳江市房地产测绘中心）缴交160元房产测绘费；2、2013年3月4日向阳江市城市建设和房屋权属档案馆缴交50元档案费及160元档案证明费。林振权称这是房屋买卖所必须缴纳的费用，并称在2013年2月份曾到阳江住建局查询过涉诉房屋的登记状况，当时涉诉房屋并没有其他抵押登记，阳江住建局也并没有告知涉诉房屋是有国土证的。本院认为：林振权与刘秋明于2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人在平等自愿的情况下签订，符合当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。因林振权购买的阳江市江城区甲村a号房屋被苏广荣诉刘秋明民间借贷一案所查封，故林振权以其为涉诉房屋所有权人为由提起本案案外人执行异议之诉，本案争议的焦点是林振权所主张的权利是否能阻却原审法院对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，林振权请求阻却涉诉房屋的执行，需符合三个要件：一是已经支付全部价款，二是已经实际占有执行标的，三是对未办理过户登记没有过错。对第一个要件，林振权原审提供有网银交易凭证及刘秋明2013年3月5日书写的《收据》足以证实其于2013年3月5日已支付全部的购房款25万元给刘秋明，本院予以采信；对第二个要件，首先，林振权与刘秋明签订的《房屋买卖合同》第四条约定房屋的交付时间是刘秋明应于合同签署生效之日将涉诉房屋交付给林振权。其次，林振权的司机张洪立于2013年3月26日向公安机关报案称，其在涉诉房屋居住期间，该房屋的门口右边围墙于2013年3月20日被泼油漆，因当时原审法院未通知林振权或刘秋明涉诉房屋已被查封，张洪立在公安机关的陈述较为可信，故从上述情况分析，涉诉房屋在合同签订后已交付给林振权使用，并由林振权实际占有；对第三个要件，林振权自认其在2013年2月曾到阳江住建局了解过房屋的登记情况，且为办理房屋转让于2013年2月21日、3月4日向有关部门缴交房产测绘费及档案费。虽然涉诉房屋的房屋所有权证未反映有国有土地使用证的情况，阳江住建局的复函也称没有受理过涉诉房屋的过户申请，但阳江住建局的复函第二、三点称对于既有房产证，又有国土证的房屋，如当事人要办理过户是需两证齐备的，如有群众向该局了解房产过户情况，其工作人员会按相关办事指南予以答复。一般来说，购房者在购房时是以房屋能够过户为前提，在签订合同及付款前，购房者一般都会对房屋的状况进行一定的了解。就本案来看，林振权在签订合同之前已为房屋买卖进行前期准备，如查档，缴交相关费用，如林振权在购房前曾向房管部门了解过房屋状况，房管部门应会如实告知该房屋办理过户需提供哪些手续，林振权在购房前应清楚要两证齐备才能办理过户。而致使林振权无法办理涉诉房屋过户真实原因应是林振权无法提供国土证给房管部门，这是由于林振权在购房前未尽审慎的注意义务所致，在明知有可能无法办理房屋过户的情况下仍与刘秋明签订购房合同及支付房款，故原审认定林振权对此存在过错，应由其承担因此产生的不利后果并无不妥。原审法院查封刘秋明所有的坐落于阳江市江城区甲村a号房屋并没有违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，林振权请求解除该房屋的查封理据不足，本院不予支持。综上所述，林振权上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人林振权负担。本判决为终审判决。审 判 长 关衡勋代理审判员 姜玉华代理审判员 施震宇二〇一五年五月十五日书 记 员 陈予昕 来自：