（2015）海民初字第12164号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-16
案件名称
北京深长城物业管理有限公司与牛振有物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京深长城物业管理有限公司,牛振有
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八十条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第12164号原告北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。注册号：110105011766767法定代表人梁志军，总经理。委托代理人马许，北京道盛律师事务所律师。被告牛振有，男。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）与被告牛振有物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈一超独任审判，公开开庭进行了审理。原告深长城物业公司之委托代理人马许，被告牛振有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深长城物业公司诉称，我公司为北京市海淀区清河毛纺路X号物业服务提供单位，被告为X园1501业主，累计拖欠物业费15955.1元人民币。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予理睬。为维护我公司合法权益，现起诉要求牛振有交纳2008年12月13日至2009年12月31日、2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费共计15955.1元人民币，诉讼费由其承担。牛振有辩称，我没有交纳上述期间的物业费，理由是我与前期安港物业有协议，但我不清楚转让物业公司的事情。2007年12月13日，我曾和安港物业公司签订合同，我交纳了3年的物业费，后我想给房屋进行装修，但深长城物业公司要求我2010年12月交纳2011年上半年的物业服务费，我认为是违规收费未交纳。后物业公司不给我办理门禁卡，导致房屋空置。深长城物业公司多年从未向我催要物业费，起诉已经超过了诉讼时效，故我不同意深长城物业公司的诉讼请求。经审理查明，牛振有系北京市海淀区清河毛纺路X号X小区1501号房屋（以下简称1501号房屋，建筑面积为163.36平方米）的使用人。2007年12月13日，牛振有与北京安港物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定物业管理服务期限自发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托管理合同生效时止；物业管理服务费为1.9元／建筑平方米／月；交纳费用时间每半年首月的10日前缴纳当期间物业服务费及相关费用；如未能如期支付约定费用，滞纳金计取标准为自逾期之日起按欠费总额的3‰／日。2011年3月8日，X园业委会在得到安港物业公司认可的情况下，就2006年至2009年所交物业费的处理事宜向全体业主发出公告，2006年-2007年按每月每平米1.9元的75%（即1.425元）交纳；2008年-2009年按每月每平米1.9元的85%（即1.615元）交纳。2011年7月1日，北京市海淀区X园业主委员会（以下简称X园业委会）与深长城物业公司签订《X园物业服务委托合同》（以下简称《合同（一）》），委托深长城物业公司负责该小区物业服务，深长城物业公司及全体业主和物业实际使用人均应遵守本合同的约定。《合同（一）》约定物业服务费按每月每平方米1.7元交纳，深长城物业公司负责小区共用部位、设施设备的养护、维修及保洁、安保等服务，服务期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。2013年7月1日，X园业委会与深长城物业公司签订《X园小区物业服务合同》（以下简称《合同（二）》），继续委托深长城物业公司负责该小区物业服务，物业服务费按每月每平方米1.7元交纳，服务期限自2013年7月1日至2015年6月30日。自2007年至2014年期间，安港物业公司、深长城物业公司或单方、或与X园业委会联合发布催缴物业服务费通知。安港物业公司就其在X园小区提供物业服务期间，部分业主欠缴物业服务费及生活垃圾消纳费事宜与深长城物业公司达成《债权转让协议》，并于2012年11月6日发出债权转让通知。审理中，牛振有提交照片，证明深长城物业公司没有给其配门禁卡，不让其对房屋进行装修。深长城物业公司对上述证据真实性均不认可，亦不能证明牛振有想要证明内容。庭审中，牛振有表示2011年之前的物业费均已交纳，但未提供证据。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务协议、债权转让协议、《合同（一）》、《合同（二）》、通知等证据材料在案佐证。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。深长城物业公司经X园业委会选聘并签订《合同（一）》、《合同（二）》，其已取得对X园小区的物业管理权，在其已提供物业服务的情况下，小区业主应根据约定的标准交纳物业服务费。牛振有虽称其不知道债权转让事宜，但在本案审理过程中，该《债权转让协议》及通知已送达牛振有。根据相关法律规定，债权转让自通知时即发生法律效力，故本院对牛振有的该项抗辩理由不予采信。深长城物业公司或单方、或与X园业委会联合就欠费事宜逐年发出催缴通知，其一直向牛振有主张权利，且牛振有拖欠费用属连续状态，故对牛振有提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。牛振有表示2011年之前的物业费已交纳，但未提供证据，故本院对其陈述亦不予采信。牛振有提交照片，证明物业公司没有给其配备门禁卡、不让其装修房屋，深长城物业公司对其提供的证据不予认可，故本院亦不予采信。现深长城物业公司起诉要求牛振有支付物业费及垃圾清运费，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：牛振有于本判决生效后七日内向北京深长城物业管理有限公司交纳二ＯＯ八年十二月十三日至二ＯＯ九年十二月三十一日及二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业服务费及垃圾消纳费共计人民币一万五千九百五十五元一角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币一百零二元，由牛振有负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈一超二〇一五年五月十五日书记员 秦芳芳 来自