（2014）姑苏民五初字第00822号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-07
案件名称
关世强、刘淑霞与涂旭东、苏州荣辰置业发展有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关世强,刘淑霞,涂旭东,苏州荣辰置业发展有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第八十八条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2014）姑苏民五初字第00822号原告关世强。原告刘淑霞。委托代理人杨璐（上述两原告共同委托），江苏双泽律师事务所律师。委托代理人黄校（上述两原告共同委托）。被告涂旭东。委托代理人沈扣成，江苏元融律师事务所律师。被告苏州荣辰置业发展有限公司，住所地苏州市姑苏区城北街道新塘工业区。法定代表人夏政勇，总经理。原告关世强、刘淑霞与被告涂旭东、被告苏州荣辰置业发展有限公司（以下简称荣辰公司）转让合同纠纷一案，本院于2014年12月20日立案受理后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2015年1月28日、4月14日公开开庭进行了审理。原告关世强、刘淑霞的委托代理人杨璐、黄校两次开庭均到庭参加诉讼；第一次开庭被告荣辰公司的法定代表人夏政勇到庭参加诉讼，被告涂旭东经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第二次开庭被告涂旭东的委托代理人沈扣成到庭参加诉讼，被告荣辰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关世强、刘淑霞诉称：2011年5月15日，原告与两被告签订《商铺转让协议书》，约定被告涂旭东向原告转让“平江生活广场”负一层小商品市场A－059号商铺，原告支付转让费39万元，被告荣辰公司同意二人转让行为。协议签订后，原告依约支付了全部款项，被告荣辰公司于2011年年底向原告颁发了商位证。被告涂旭东在收取转让费后一直未向原告交付商铺，2014年11月14日经原告书面催告，被告仍拒绝履行交付义务。原告通过其它途径得知，“平江生活广场”项目尚未竣工验收，本案商铺所在负一层当初规划为地下车库，但被告荣辰公司擅自变更用途作为商铺对外进行租售，故原、被告之间签订的《商铺转让协议书》应属无效。综上，基于无效转让合同，被告涂旭东负有返还转让费并支付资金占用期间利息的义务，被告荣辰公司因违反规划擅自变更用途，对合同的无效存在过错，应当承担补充赔偿责任。为维护原告合法权益请求法院判令原、被告之间签订的《商铺转让协议书》无效，判令被告涂旭东向原告返还商铺转让费39万元，并按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，判令被告荣辰公司在被告涂旭东不能清偿债务范围内承担补充赔偿责任。诉讼中，原告经本院释明后，变更诉讼请求为：请求判令解除原告与被告荣辰公司之间的租赁合同，判令被告荣辰公司返还租金39万元并按银行同期贷款利率赔偿原告自2011年7月30日起至2014年11月30日止的利息损失72800元，判令被告涂旭东承担连带赔偿责任。被告涂旭东辩称：被告荣辰公司将房屋销售款作为佣金支付给被告涂旭东，涂旭东是接受荣辰公司的委托转让商铺，不应承担原告所诉请的返还责任；三方签订的合同权利义务关系明确，原告应直接向被告荣辰公司主张收房。综上，被告涂旭东不应承担责任，请求法院驳回原告对被告涂旭东的诉讼请求。被告荣辰公司辩称：商铺马上就要竣工验收了，3月底就可以交付，如果不是商铺，愿意按照原告的请求退还，如果是商铺的话，就按原来的转让协议履行。经审理查明：2010年12月4日，被告涂旭东与被告荣辰公司签订合同编号分别为2010－208A和2010－208B的《平江新城生活广场商铺租赁合同》2份，约定被告涂旭东向被告荣辰公司承租“平江新城生活广场”地下一层A－059号商铺，建筑面积25.58平方米。合同第二条约定，商铺交付使用的时间为2011年7月30日，租赁期限分别为2011年11月2日至2031年11月2日（A版20年）和2031年11月3日至2047年11月2日（B版16年）。其中2010－208A的合同对于租金注明为“销售奖励”，2010－208B的合同约定不另行收取租金。2011年5月15日，原告与被告涂旭东、被告荣辰公司签订《商铺转让协议书》，约定荣辰公司同意涂旭东将上述A－059号商铺的使用权转让给原告，转让价格为39万元，转让后由原告向被告荣辰公司履行原租赁合同规定的条款。合同第四条约定，商铺转让金由原告与被告涂旭东自行交割，交割完毕后到荣辰公司签订商铺转让协议。当日，原告向被告涂旭东支付了商铺转让款39万元（含已付定金6000元）。审理中，被告荣辰公司表示，被告涂旭东是其聘用的销售公司的员工，房屋使用权转让款作为其支付给销售公司的销售奖励；被告涂旭东确认荣辰公司以商铺使用转让款支付销售佣金。另查明：涉案商铺所涉火车站地区定销商业房项目尚未通过竣工验收；A－059号商铺在地下一层，规划用途为车库。2014年11月，原告发函给被告涂旭东，要求其交付商铺。本案诉讼中，原告发函给被告荣辰公司，要求交付商铺，但荣辰公司仍未能交付。上述事实，由原告关世强、刘淑霞提交的商铺租赁合同2份、商铺转让协议书、收条各1份、催告函2份、被告涂旭东提交的荣辰公司的情况说明以及当事人陈述在案证实。本院认为：原告与被告涂旭东、被告荣辰公司于2011年5月15日签订的《商铺转让协议书》，其实质系被告涂旭东将其从被告荣辰公司取得的商铺租赁合同的权利义务全部转让给原告，被告荣辰公司同意双方之间合同权利义务的转让。该商铺转让协议书系各方真实意思，不违反法律的规定，合法有效。原告以涉案商铺规划用途为地下车库、被告荣辰公司擅自变更用途作为商铺对外进行租售为由，主张合同无效，缺乏法律依据，出租物建造后是否按规定用途使用不影响商铺转让协议书及租赁合同的效力。原告依据上述转让协议书，概括取得涉案铺位原涂旭东的租赁合同权利与义务，被告荣辰公司应当按照其与被告涂旭东之间的商铺租赁合同的约定向原告承担合同义务。被告荣辰公司未能按照商铺租赁合同约定的时间交付商铺且在诉讼中亦未能向原告交付商铺，系违约行为，现原告请求解除与被告荣辰公司之间的租赁合同关系，本院予以支持。被告荣辰公司陈述房屋使用权转让款作为其支付给销售公司的销售奖励，因原告与被告涂旭东之间的转让款为39万元，故被告荣辰公司与涂旭东之间的商铺租赁合同的价款亦对应为39万元，原告与被告荣辰公司之间商铺租赁合同解除后，被告荣辰公司应当向原告返还价款39万元。商铺租赁合同解除系被告荣辰公司违约所致，故被告荣辰公司应当向原告承担违约责任。商铺租赁合同对违约金或违约损失的计算方式没有约定，可以按原告的实际损失计算，原告要求按银行同期贷款利率自2011年7月30日起计算至2014年11月30日止，主张利息损失72800元，本院予以支持。原告依据《商铺转让协议书》概括取得被告涂旭东对于涉案商铺的合同权利义务后，其与被告涂旭东之间的转让合同已经履行完毕，原告要求被告涂旭东承担连带责任已经没有事实和法律依据，故本院对其要求被告涂旭东承担连带赔偿责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告关世强、刘淑霞与被告苏州荣辰置业发展有限公司之间关于“平江新城生活广场”地下一层A－059号商铺租赁合同关系于本判决生效之日解除。二、被告苏州荣辰置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告关世强、刘淑霞39万元，并赔偿原告利息损失72800元。三、驳回原告关世强、刘淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8242元，由被告苏州荣辰置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。审 判 长 毛萍萍代理审判员 张花锋人民陪审员 傅幼敏二〇一五年五月十五日书 记 员 蒋志芳 来源：百度搜索“”