（2015）遵市法民终字第92号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-31
案件名称
李凤鸣与遵义同一房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李凤鸣,遵义同一房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《贵州省城市房屋拆迁管理办法（2002年修正）》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉���法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民终字第92号上诉人（原审原告）李凤鸣，女，1940年5月8日出生，汉族，贵州遵义市人，住遵义市红花岗区南舟路**号**栋*单元*楼*号,身份证号：5221011940********。被上诉人（原审被告）遵义同一房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区南门关迎红水岸。法定代表人李建华，总经理。上诉人李凤鸣因与被上诉人遵义同一房地产开发有限��司（以下简称同一房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第2330号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审经审理查明，遵义同一房地产开发有限公司经相关部门批准实施红花岗区南门关棚户区改造工程建设，该工程项目名称为“同一.迎红水岸”。李凤鸣的房屋需要拆迁，双方于2007年7月9日签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：甲方（同一房开公司）建设规划红线范围内涉及乙方（李凤鸣）房屋需要拆迁，经双方丈量，房屋建筑面积共计70.28平方米。乙方同意于2007年7月8日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除，上述房屋如有产权、债务、租赁及其他争议，由乙方自行负责，甲方概不负责。甲方在本市红花岗区海尔大道南门关（原省冶��）地段安置乙方住宅房壹套，合计建筑面积84.28平方米。乙方自行找周转过渡房，过渡期24个月，甲方应先付乙方周转费6个月计2108.4元，搬家费二次500元，奖金2000元，合计4608.4元，超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。预定购房100平方米左右（超面积部份单价不含楼层差），自编号为今后选房序号，还房区域在就地规划范围内B1栋或C2栋，选房时间在办理预售许可证时，增减面积按还房的实际面积及双方约定的单价互相补款结算，还房总面积另加阳台4.27平方米，合计还房总面积88.55平方米。2007年9月18日，双方签订《补充协议》，约定：甲方（同一房开公司）于2007年9月18日前，在本市红花岗区海尔大道南门关（原省冶建）旧城改造项目建设规划红线范围内安置乙方（李凤鸣）住宅房一套，合计建筑面积113.95平方米，具休位置及户型：B��一单元19层6号，水、电、闭路、电信齐全，各种办证费用由甲方承担。全产权用户由甲方用同等建筑面积（原房面积74.55平方米）加拆迁时限奖励面积14平方米住宅房屋安置乙方后，超出部分建筑面积25.4平方米，乙方按每平方米1780元向甲方补价购买，合计金额为45212元。甲方协助乙方按政策规定办理夫妻双方存量补贴冲抵手续，存量补贴以遵义市房管局审批的额度为准，由贵州省冶金建设公司出具证明，金额为人民币21779元。还房楼封顶时，乙方自甲方在本地公开媒体公告的付款期限内一次性交清购房款，逾期每日按银行同期贷款利率的4倍支付给甲方违约金，直至全款付清为止协议继续履行。如乙方逾期至交房之日时，除向甲方支付违约金外，原主协议签订的超出还房面积部分按每平方米1780元单价不予执行，只能按交房时的市场价补款购买。超出面积25.4平方米���价款45212元，楼层差3418.5元。上述各项乙方应付人民币26851.50元。2010年12月24日，李凤鸣支付了超面积补偿款26852元。同日，双方再次签订《补充协议》约定：甲方（同一房开公司）应于2011年10月31日前将乙方（李凤鸣）位于遵义市南门关（省冶建）棚户区改造项目B1栋房屋交付乙方使用。甲方将为乙方结算过渡费暂定至2011年10月31日（含过去拖欠的逾期部分），此过渡费将严格按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定进行结算，过渡费具体结算按照甲方实际交房通知时间为准，双方多退少补。如甲方在2011年10月31日前未还房，甲方将于2011年10月31日起继续支付乙方逾期还房期间的过渡费。同一房开公司已向李凤鸣支付过渡费至2013年8月。现因李凤鸣认为同一房开公司向其交付的房屋尚未达到约定的交付条件，故双方对房屋交付事宜未形成一致，李凤鸣诉至人民法院请求判令：1、同一房开公司支付李凤鸣逾期交房的违约金（从2011年11月1日起至交房之日止按李凤鸣已补款52048的同期银行贷款利率的四倍计算）；2、同一房开公司支付李凤鸣从2013年8月至房屋交付之日止的过渡费（按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》之规定每月支付）；3、由同一房开公司支付李凤鸣水电安装、电视墙、卫生间、内墙和地面等装修费用30000元；4、由同一房开公司支付李凤鸣交通费、误工费等2000元；5、同一房开公司出示相关房屋验收合格的报告，并承担本案诉讼费用。原审法院审理后认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及补充协议系双方的真实意思表示，不违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应按此合同约定履行。依据李凤鸣与同一房开公司签订的拆迁安置补偿���议及补充协议约定，同一房开公司每月应向李凤鸣支付的过渡费为每月每平方米5元（2108.40元÷6个月÷70.28㎡），同一房开公司应在2011年10月31日向李凤鸣还房，超过此期限为逾期还房，现同一房开公司并未提供证据证明其已向李凤鸣交房或者其已向李凤鸣提供了符合交房条件的房屋，故从2011年11月1日起同一房开公司已构成逾期还房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，并参照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条之规定，同一房开公司已向李凤鸣支付到2013年8月的过渡费，2013年9月起同一房开公司应支付过渡费给李凤鸣。双方拆迁协议约定的过渡费计算标准为每月每平方米5元，2010年12月24日，李凤鸣向同一房开公司交纳了安置房屋超面积部分的房款，同一房开公司应安置李凤鸣的房屋面积为113.95㎡，故过渡费计算面积应按113.95㎡计算，因此���同一房开公司应支付李凤鸣过渡费为：2013年9月1日至2013年10月31日为5元/㎡/月×175%×113.95㎡×2个月=1994元；2013年11月1日至2014年10月31日应支付的过渡费为：5元/㎡/月×200%×113.95㎡×12个月=13674元；2014年11月1日至实际交房之日止，虽然已超过约定交房时间3年，但同一房开公司不是对李凤鸣不予安置，而是安置房屋未达交付条件，故酌定同一房开公司应支付的过渡费在原基础上增加150%，故过渡费每月为1424.38元（5元/㎡×250%×113.95㎡）。现因李凤鸣、同一房开公司双方约定的还房尚未交付，该房是否能够达到双方约定的交房条件以及交房时间尚不明确，故对李凤鸣要求同一房开公司承担因不能达到约定的还房条件而产生的30000元装修费用损失，不予支持，对此，李凤鸣可在同一房开公司交房后另行主张权利。对李凤鸣要求同一房开公司承担逾期交房的超面积补偿款违约金���诉讼请求，因双方约定的同一房开公司承担逾期交房的违约责任为支付过渡费，故对李凤鸣的该诉讼请求不予支持，对李凤鸣要求同一房开公司出示房屋验收合格报告的诉讼请求，因同一房开公司的房屋是否具有验收合格报告属于交房条件之一，如同一房开公司的房屋因不具备验收合格条件不能向李凤鸣交房，向李凤鸣承担的是支付逾期过渡费的民事责任，同一房开公司是否应当出示验收合格报告不属于民事强制履行的行为，故对李凤鸣的该项诉讼请求不予支持。对李凤鸣要求支付误工费及交通费的诉讼请求，因李凤鸣庭审中已认可没有误工费，且其也未提交证据证明实际产生的交通费金额，故不予支持。同一房开公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定依法缺席判决：一、由遵义同一房地产开发有��公司在判决生效后十日内支付给李凤鸣2013年9月1日至2014年10月31日的过渡费共计15668元，并从2014年11月1日起至实际交房之日止每月支付给李凤鸣过渡费1424.38元；二、驳回李凤鸣的其他诉讼请求。案件受理费365元（已减半收取），由遵义同一房地产开发有限公司承担。一审宣判后，李凤鸣向本院提出上诉称：一、上诉人已于2010年12月24日向被上诉人缴纳了安置房屋超面积部分的房款，故自2011年10月31日被上诉人应当按照113.95平方米的面积向上诉人支付过渡费；二、被上诉人应于2011年10月31日前将本案涉及的还房交付给上诉人，而被上诉人至今未将验收合格的房屋交付给上诉人，从2011年10月31日起计算至今已超过三年以上的时间，应当在原安置过渡费的基础上增加500%计算至还房后两个月止并承担本案一、二审诉讼费；综上，原审计算过渡费存在事实不清，过渡费计算��误的情形，因此，请求二审法院依法撤销一审判决。同一房开公司二审未作书面答辩。二审查明事实与一审一致。本院认为,李凤鸣上诉要求同一房开公司从2011年10月31日起按照113.95平方米支付过渡费，因2011年10月31日至2013年8月31日的过渡费同一房开公司已经支付，在支付之时李凤鸣并未对面积、标准的计算提出异议，并且李凤鸣在一审中并未向人法院提出主张要求同一房开公司按照113.95平方米支付这期间的过渡费。此外，双方约定的以《贵州省撑死房屋拆迁管理办法》的标准计算过渡费，该办法已明确以被拆迁房屋的面积来计算，因此，原审针对李凤鸣的诉讼请求计算同一房开公司从2013年9月1日起向李凤鸣支付过渡费并无不当，李凤鸣该项上诉请求不能成立；对于超期过渡费的计算标准问题，以双方约定的标准确定，即《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条关于“……逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%”之规定，虽然从2014年11月1日起同一房开公司已超过约定还房时间3年，但同一房开公司并非对李凤鸣不予安置，只是安置还房尚在验收过程中，未完全达到交付条件，因此，李凤鸣之诉请并不符合应当在原基础上增加500%计算过渡费的条件，原审酌定同一房开公司于2014年11月1日至交房之日止按照原基础上增加150%的标准向李凤鸣支付过渡费并无不当，李凤鸣该项上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由李凤鸣承担。本判决为终审判决。审 判 长 田��代理审判员 卢晓鹏代理审判员 李艳丽二〇一五年五月十五日书 记 员 汪建霞