（2014）荣民初字第305号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-16
案件名称
赵洪年与佳华实业公司、佳华物业公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
荣成市人民法院
所属地区
荣成市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵洪年,山东佳华实业集团有限公司,荣成市佳华物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十条，第一百五十五条
全文
山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2014）荣民初字第305号原告赵洪年，工人。被告山东佳华实业集团有限公司（组织机构代码证号：73928899-7），住所地成山大道中段88号佳华大厦。法定代表人李忠会，董事长。被告荣成市佳华物业服务有限公司（组织机构代码证号：66934856-X），住所地荣成市成山大道中段131号楼。法定代表人李忠会，经理。二被告共同委托代理人鞠兆模，该公司办公室主任。二被告共同委托代理人毕志刚，该公司法律顾问。原告赵洪年与被告山东佳华实业集团有限公司（以下简称佳华集团公司）、荣成市佳华物业服务有限公司（以下简称佳华物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵洪年与被告佳华集团公司、佳华物业公司之共同委托代理人鞠兆模、毕志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洪年诉称，原告于2008年6月16日购买被告单位楼房一套，位于荣成市双泊北区5号楼三单元阁楼705室，于2008年6月16日与被告佳华物业公司签订物业合同，2008年11月1日入住。至2011年3月份，房顶窗边漏水。原告认为，原告购买被告楼房，被告对于其楼房质量负有保证质量无瑕疵的义务。现在其楼房漏水，被告负有维修的义务。原告为维修一事多次找被告协商解决，一直未能达成协议。为此，提起诉讼，请求判令二被告赔偿原告房顶维修费用约8000元及财产损失（均以鉴定为准）两被告辩称，原告于2009年就同一事实理由向荣成市人民法院提起诉讼，经法院主持调解，被告支付鉴定费300元及修理费用后，原告撤诉。原告其后又于2013年就同一事实理由向荣成市人民法院起诉，荣成市人民法院作出（2013）荣民初字第779号民事裁定驳回原告的起诉。原告本次起诉违反一事不再理的原则，应当予以驳回。2008年6月16日，原告同被告佳华物业公司签订物业管理合同。原告不应列佳华集团公司为被告。原告的起诉已超过诉讼时效。根据双方签订的物业服务合同，保修期外及自用物业的维修，相关业主可委托乙方或者自行委托他人维修。屋面防水工程的保修期为5年，原告签订物业合同距今已经超过6年，超过保修期。应当由原告自行维修。故原告起诉已经没有法律依据，请求驳回原告的起诉。经审理查明，2008年7月22日，原告从荣成市佳华实业有限公司处购得房屋，买卖合同约定原告购买荣成市双泊北区5号楼三单元阁楼705室房屋一套。双方签订的房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体工程竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十六保修责任规定，买受人购买商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2008年6月16日，原告与被告佳华物业公司签订前期物业服务合同，约定由被告佳华物业公司对原告所购物业进行物业管理。该服务合同第一条第六款、第七款约定，协调施工单位对保修期内出现的质量问题进行维修。对保修期外的公共部位、公共设施设备和业主自用部位、设施设备进行有偿维修。现原、被告因屋顶漏水修复及赔偿事宜协商委托，遂成诉。另查明，2010年3月23日，原告以房顶漏水为由，起诉荣成市佳华实业有限公司，要求赔偿墙皮脱落损失109元及诉讼费、鉴定费、误工费450元。双方达成调解协议，荣成市佳华实业有限公司赔偿原告墙皮脱落等财产损失300元，原告自愿放弃主张的其他损失；如被告不按上述意见履行，则要按原告主张的损失及墙皮脱落损失109元、鉴定费与误工费450元赔偿，共计559元，本院以（2010）荣崖初字第156号民事调解书予以确认。2013年2月26日，原告又以荣成市佳华实业有限公司被告提起诉讼，以多次修理未能修复为由，要求赔偿房顶漏水维修费用1000元、财产损失600元、精神损失1000元。被告荣成市佳华实业有限公司主张该公司已经为被告修复屋顶漏水，本院经审理后，作出（2013）荣民初字第155号民事裁定，以被告公司名称变更为佳华集团公司、原告相关损失尚未确定为由，裁定驳回原告的起诉。2013年9月16日，原告再以佳华集团公司为被告起诉要求赔偿维修费用8000元，赔偿财产损失1000元，后于2014年3月5日撤回起诉。原告赵洪年又于2014年3月6日提起本次诉讼。庭审中，二被告表示出于对业主负责，愿意为原告修复漏水的屋顶。本院多次调解，原告均不同意由二被告负责修理，坚持先由鉴定机构鉴定修复费用，被告支付修复费用，一次性解决纠纷。经原告赵洪年申请，本院委托山东省方盛价格询证有限责任公司对原告楼房顶部漏水所需修复费用进行鉴定。涉案楼房顶部维修费用为7600元，原告赵洪年为此支付鉴定费3000元。两被告庭审中主张原告购卖房屋所在楼房于2009年验收合格，但未提供证据证明确切时间。并认可防水工程保修期为自验收合格之日起5年。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、前期物业服务合同、鉴定评估报告等证据在案为凭。本院认为，原告起诉是否超过诉讼时效、原告要求支付修复费用是否超过屋顶防水工程保修期、楼顶修复费用应如何计算承担为本案的争议焦点。关于原告起诉是否超过诉讼时效及原告要求支付修复费用是否超过屋顶防水工程保修期。根据被告的答辩及建设工程保修的规定，防水工程保修期为经验收合格后5年。二被告提出原告起诉超过诉讼时效和质量保修期的抗辩，但未能证实提供涉案楼房单体工程竣工验收合格时间，证明房屋具备合同约定交付交件交付使用的时间即保修期开始起算的具体时间。房屋出现漏水，在修复前必然处于持续状态，只要未超过保修期，原告即有权起诉要求出卖人或者物业公司予以修复。被告无法证实保修期起始及届满日期，应视为原告主张的维修费用未超过保修期，原告的起诉亦未超过诉讼时效。故被告所提出的以上抗辩理由不当，本院不予采信。关于维修费用的承担。原告起诉前其楼房漏水未超过保修期，应当由出卖人依据房屋保修规定，予以免费维修。但房屋漏水已由被告佳华物业公司维修，未能修复，原告要求自行委托他人维修，被告支付维修费用，理由正当，亦符合一次性解决纠纷的诉讼经济原则，本院予以支持。原告从佳华集团公司购买房屋后与被告佳华物业公司签订的物业服务合同中约定，由该公司协调施工单位对保修期内出现的质量问题进行维修。佳华物业公司系代为承担修理义务，但其并非房屋买卖合同主体，维修义务的主体应为出卖人佳华集团公司。故原告要求被告佳华物业公司承担修复费用理由不当，本院不予支持。原告主张的修复费用应当以评估报告评估的7600元为依据。原告要求被告赔偿损失，并提出以鉴定为准，但并未申请就其损失予以鉴定，以证明损失的存在，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、一百五十五条之规定，判决如下：一、被告山东佳华实业集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告房顶修复费用7600元。二、驳回原告赵洪年其他诉讼请求。如山东佳华实业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东佳华实业集团有限公司负担。鉴定费3000元，由被告山东佳华实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 陈军伟人民陪审员 朴明珠人民陪审员 刘孟德二〇一五年五月十五日书 记 员 马 涛 来自：