（2015）沪一中民二（民）终字第753号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海双计服饰有限公司诉上海海星杜行商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海双计服饰有限公司,上海海星杜行商业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第753号上诉人（原审被告）上海双计服饰有限公司。委托代理人赵山，上海鼎力律师事务所律师。委托代理人许亮，上海鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海海星杜行商业有限公司。委托代理人毛佩章，上海市光华律师事务所律师。上诉人上海双计服饰有限公司（以下简称双计公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人双计公司的法定代表人＊＊＊及其委托代理人赵山、许亮，被上诉人上海海星杜行商业有限公司（以下简称海星公司）的委托代理人毛佩章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年4月2日，海星公司（签约甲方）与双计公司（签约乙方）签订了一份《租赁协议》。双方约定：甲方将座落于浦江镇革新村＊＊＊号（原＊＊＊收购站北楼一组1号和原＊＊＊收购站南侧）的23间房屋，面积约760平方米，场地约750平方米（包括乙方在原租赁期间翻建的南侧楼房一幢）出租给乙方，继续作为服装加工场所；租赁期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止；自2007年5月1日起至2012年4月30日止的5年，租金及各项代垫费为人民币（下同）50万元，2012年5月1日起至2017年4月30日止的5年；实施先付后用的付款方式，乙方应在签约的当日付清第一年的租金及其他代垫费用，以后每半年支付一次；租赁期内，房屋的维修、装潢、加固、消防等费用由乙方负责承担，如乙方对房屋进行改建，必须事先征得甲方同意，协议期满乙方出资的房屋修缮、装潢的固定物不得拆除，应归甲方所有；乙方承租期间，如甲方为乙方代垫的水、电、电话等费用，乙方应在接到甲方催收通知的当月向甲方财务付清；租赁期内，若遇政府规划需动迁或自然灾害等不可抗力因素而致协议无法履行时，本协议终止履行，双方互不承担违约责任；任何一方违反本协议规定的，违约方应向另一方赔偿经济损失，并有权终止协议。签约后，海星公司交付了上述租赁物，双计公司按约承租。2010年9月30日，上海市人民政府向上海市闵行区人民政府核发《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》（沪府土（2010）＊＊＊号），该通知记载的主要内容为：本批次涉及1幅土地，占地总面积526，138.8平方米，其中原属于闵行区浦江镇有关村队农村集体土地492，595.4平方米。本批次属于城市建设用地范围，符合土地利用总体规划，对本批次农用地转用，已经市规划国土资源局确认相应完成了补充耕地计划。上述集体土地经征收后，闵行区浦江镇＊＊＊村3队、7队所属农村集体土地已经征收完，请你区按规定办理上述生产队建制撤销手续。2010年11月27日，上海新闵资产评估有限公司对双计公司在承租场所的机器设备进行了评估。2014年3月20日，上海市闵行区浦江镇重点工程指挥部向海星公司发出《关于推进大居谈家港基地动迁签约的函》，该函记载的内容为：上海市第二轮大型居住社区浦江拓展一号（谈家港）基地东至汇驰路、西至三鲁河、北至沈杜公路、南至姚家浜。该基地动迁工作启动至今已有三年，目前仍有部分企业与农户未完成动迁，其中包括贵公司及下属承租户“＊＊＊养殖场”和“双计服装厂”（即本案双计公司），使该基地内部分地块未能按计划腾地建设。我部特致函，望贵公司全力支持动迁腾地工作，积极与镇动迁办等相关部门开展动迁洽谈并尽早实现签约，同时请做好下属租赁企业的补偿及交房清场工作。同年5月30日，上海＊＊＊房地产估价有限公司出具了双计公司在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修进行评估的《房地产价值评估报告》。2014年7月5日，海星公司通过律师向双计公司及法定代表人发《关于提前解除终止履行﹤租赁协议﹥通知》。双计公司收到上述通知后委托律师向海星公司发《律师函》，主要内容为：贵公司应将租赁房屋何时列入动迁的公告提供给委托人，以便委托人能清楚了解贵公司所称的动迁是否属实；被列入动迁之后所涉及的租金，贵公司应当予以返还；动迁部门对委托的设备搬迁、自建厂房赔偿的评估报告必须向委托人出具，且评估报告应当在委托确认财产的情况下进行。在贵公司提供了上述相关资料，并在向委托人支付了补偿款后，委托人当然会配合清场，否则，贵公司无权要求委托人搬离。2014年8月11日，海星公司向法院提起诉讼，请求判令：解除海星公司、双计公司签订的《租赁协议》；双计公司立即搬离租赁场所。原审认为，海星公司、双计公司签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点是涉案场所被列入拆迁范围后，海星公司、双计公司签订的《租赁协议》是否应予解除。根据双方在《租赁协议》中的约定，租赁期内，若遇政府规划需动迁或自然灾害等不可抗力因素而致协议无法履行时，本协议终止履行，双方互不承担违约责任。本案经审理已查明，涉案土地于2010年9月30日就被上海市人民政府批准列为动迁范围，即当事人约定的解除条件已经成就，海星公司、双计公司之间的租赁关系应予终止。海星公司的诉讼请求符合双方约定，且有法律依据，法院予以支持。至于合同解除的时间，本案以双计公司收到民事诉状之日即2014年8月14日为合同解除日。双计公司关于海星公司要求解除协议的诉讼请求没有法律依据之辩称不能成立；其关于涉案地块没有真正进入征收补偿程序的辩称意见，与本案证据所反映的事实不符；包括双计公司自行搭建的建筑物在内的涉案地块均已被列入拆迁范围，双计公司不能以此为由拒绝搬离。双计公司的辩称意见不能成立，法院不予采纳。此外，关于双计公司反映的评估价值过低问题，因该问题不属于本案处理的范围，双计公司可通过其他途径解决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条及第一百零七条之规定，于二〇一五年一月二十三日作出判决：一、上海海星杜行商业有限公司与上海双计服饰有限公司签订的《租赁协议》于2014年8月14日解除；二、上海双计服饰有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区浦江镇革新村＊＊＊号承租场所。案件受理费80元，由上海双计服饰有限公司负担。判决后，双计公司不服，上诉于本院，诉称：仅凭政府文件不能认定涉案土地已进入动迁程序，该土地并未进入实质性的动迁，因此，《租赁协议》不属于可解除的情形。即使判令解除《租赁协议》，也应在双计公司获得补偿款后再要求其搬离。双计公司在涉案土地上搭建了房屋，原审判决搬离场所，是否包含该范围未明确。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回海星公司的原审诉请。被上诉人海星公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：海星公司与双计公司签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示、合法有效，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，涉案土地已处于相关政府动迁范围内，已历经政府发文、评估资产等程序。双方在合同中明确约定“若遇政府规划需动迁或自然灾害等不可抗力因素而致协议无法履行时，本协议终止履行，双方互不承担违约责任”，可认定《租赁协议》中约定的解除条件成就，因此原审判决双方解除合同，具有事实及法律依据，本院予以维持。至于双计公司认为应当先补偿后搬离，本院认为，补偿费用属其他法律关系及事实认定，且应有独立告诉主张，双计公司可另行协调处分。关于搬离的范围，原审已明确判决搬离涉案土地，双计公司的搭建部分理应在此范围。综上所述，上诉人双计公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海双计服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年五月十五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”