（2015）三中民终字第06035号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京万邦鼎尚企业管理有限公司与郑雪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万邦鼎尚企业管理有限公司,郑雪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06035号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑雪，女，1983年1月26日出生。委托代理人陈大伟。被上诉人（原审华亿公司）北京华亿安顺企业管理有限公司。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人刘培，女，1986年1月12日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万邦公司之委托代理人吴奂、郑雪之委托代理人陈大伟、北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）之委托代理人刘培，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑雪在原审法院诉称：我与万邦公司于2013年11月8日签订租赁合同，合同约定万邦公司将位于北京市朝阳区×一楼来淘宝女人街使用面积为11.45平方米×号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给我经营使用，租期为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，我向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金14928.5元、综合管理费2985.7元及保证金5000元，并对20号商铺进行了装修。2014年1月开始，万邦公司与华亿公司产生纠纷，华亿公司对涉案商铺所在商场进行改造，陆续腾退该一层至六层的商户，地下一层来淘宝女人街被张贴闭店通知。2014年3月15日，华亿公司开始对商场闭店装修，商场大门及来淘宝女人街的大门被关闭，我被迫停止经营。由于万邦公司的违约行为，导致合同不能继续履行，并且给我造成了严重损失。为维护我的合法权益，故起诉至法院，要求万邦公司退还租金7298.37元、保证金5000元、综合管理费1459.69元，支付装修补贴3435元、全勤奖3000元，赔偿装修损失26000元，并支付违约金2985.7元。万邦公司在原审法院辩称：我公司向华亿公司租赁了涉案商铺所在场地，将涉案商铺出租给郑雪经营使用。我公司在履行与郑雪的租赁合同中，不存在违约行为。2014年3月16日，华亿公司关闭了场地，导致涉案商铺无法正常经营。我公司现同意退还自2014年3月16日至2014年6月12日的租金及综合管理费，同意退还保证金；装修损失应由华亿公司承担赔偿责任；不同意支付装修补贴、全勤奖及违约金。华亿公司在原审法院述称：郑雪起诉内容与事实不符。郑雪依据合同纠纷起诉，而我公司不是合同相对人，因此我公司不应当就合同而产生的纠纷承担责任。2014年1、2月开始，我公司针对商场二层部分的商户进行清退。2014年3月16日，我公司关闭了商场二层以上，但是涉案商铺所在的位置可以正常经营，没有影响到郑雪的经营。商业经营本身就存在风险，如果是装修影响经营，郑雪可以与装修队协商，另外装修只是暂时性的，不会持续太长时间。原审法院经审理查明：2013年5月20日，万邦公司与华亿公司签订了《市场场地租赁合同书》，约定万邦公司作为承租方，向华亿公司租赁坐落于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号地下一层场地，用于万邦公司经营“来淘宝女人街”。2013年11月8日，郑雪、万邦公司双方签订《租赁合同》，合同约定：万邦公司同意将位于北京市朝阳区×内使用面积约为11.45平方米F-020号商铺的营业场地租赁给郑雪使用，经营项目为女包；租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商场于2013年12月1日正式营业，如万邦公司开业时间因故延迟，则租期顺延；万邦公司须于2013年11月8日前按照合同规定将租赁场所交付给郑雪；每月租金为2488.08元，合同签订之日郑雪须一次性向万邦公司支付租期前6个月（即2013年12月1日至2014年5月31日）的租金14928.5元及保证金5000元，如万邦公司无故提前终止合同，应全额退还保证金；除租金外，郑雪使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费、公用事业费用；万邦公司在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，郑雪有权解除合同并有权要求万邦公司返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给郑雪；因万邦公司对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、打通道或必须拆除商铺等情况，万邦公司只退还郑雪全额保证金及剩余租金、综合管理费，郑雪的其他损失与万邦公司无关。合同签订后，万邦公司将涉案商铺交付给郑雪了，郑雪向万邦公司交纳了2013年12月1日至2014年5月31日的租金14928.5元、综合管理费2985.7元和保证金5000元。2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对涉案商铺所在商场二层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。现因原万邦公司合同到期双方租赁关系已解除。庭审中，郑雪认可其于2013年12月13日开始在涉案商铺经营，2014年3月15日知道不能经营了。郑雪称其为经营所需对涉案商铺进行了装修，向法院提供了装饰装修工程合同及收据等证据予以证明，相关票据显示装修费用为26000元，并向万邦公司主张装修补贴每平方米300元。万邦公司称郑雪装修未经其验收，因此不具备装修补贴的领取资格，且与郑雪主张的装修损失有重合，对于郑雪装修花费数额亦不予认可。郑雪主张万邦公司按承诺支付其经营期间3个月的全勤奖共计3000元，万邦公司认为郑雪应出示其符合获得全勤奖的凭据。对于郑雪主张装修补贴及全勤奖所依据的万邦公司招商广告，即宣传海报中的承诺，万邦公司对该海报的真实性表示认可。上述事实，有《租赁合同》、收据、《装饰装修工程合同书》、通知、海报及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、万邦公司双方就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据合同约定及本案实际情况，万邦公司应退还郑雪自2014年3月16日至2014年6月12日的租金、综合管理费及郑雪已交纳的保证金。关于郑雪主张的装修补贴及全勤奖，郑雪依照万邦公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦公司应当依照约定支付郑雪装修补贴及全勤奖，万邦公司否认郑雪具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明万邦公司违背了相关条件，故对万邦公司之辩解，法院不予采信。关于违约金，万邦公司在租期内未保证郑雪正常经营使用涉案商铺，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，郑雪主张违约金数额符合约定，法院予以支持。关于装修损失，属于郑雪因经营投入产生的经济损失，万邦公司作为违约方应当赔偿，因万邦公司已就此需给付郑雪违约金，故违约金数额内的经济损失不应重复赔偿；根据本案情况，郑雪因装修涉案商铺造成的实际损失超过了违约金数额，万邦公司就超出部分的经济损失仍需承担赔偿责任，法院对于郑雪该项请求予以支持，具体数额结合本案实际情况酌情判定。万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与郑雪的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对郑雪承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦公司该辩解，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还郑雪租金七千二百九十八元三角七分、保证金五千元、综合管理费一千四百五十九元六角九分；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付郑雪装修补贴三千四百三十五元、全勤奖三千元、违约金二千九百八十五元七角；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿郑雪装修损失二万元；四、驳回郑雪的其他诉讼请求。万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决第二项、第三项，改判装修损失由华亿公司承担。上诉理由：1.原审判令万邦公司支付郑雪全勤奖3000元，属于认定事实错误；2.原审判令万邦公司支付郑雪装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题；3.郑雪的装修损失应由华亿公司赔偿。郑雪和华亿公司均同意原审法院判决，不同意万邦公司的上诉请求。本院经审理查明：当事人对原审法院认定的事实无异议，二审期间亦无新证据提交。原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据郑雪与万邦公司提交的证据及当庭陈述，原审法院确认涉案租赁合同合法有效并由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确，万邦公司亦予认可，本院予以维持。全勤奖及装修补贴系万邦公司承诺应履行的义务，相应举证责任应由万邦公司承担。万邦公司就此节的上诉主张，理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担相应责任。违约金及装修残值损失是就万邦公司的具体违约行为向郑雪承担的合同责任。故郑雪依据合同第八条的约定要求万邦公司给付违约金并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审法院确定违约金及酌情确定装修残值损失的数额，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，当事人一方因华亿公司的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和华亿公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故万邦公司关于在本案中应当由华亿公司直接向郑雪承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。综上所述，万邦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费515元，由郑雪负担105元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担410元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费535.52元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 付 辉代理审判员 张 明代理审判员 刘建刚代理审判员 胡 婧二〇一五年五月十五日书 记 员 石艳明书 记 员 李 惠 来源：百度“”