（2015）泰民初字第205号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-03-11
案件名称
马占夫与李国确认合同无效一审民事判决书
法院
泰来县人民法院
所属地区
泰来县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马占夫,李国
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
全文
黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民初字第205号原告马占夫，住所地泰来县。委托代理人郝维臣，泰来县先锋法律服务所法律工作者。被告李国，住所地泰来县。委托代理人臧庆玲，黑龙江东滢律师事务所律师。原告马占夫与被告李国确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马占夫及其委托代理人郝维臣、被告李国及其委托代理人臧庆玲到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告马占夫诉称：2011年9月24日，原、被告签订一份《还款协议书》，内容是被告欠原告民间借贷欠款，被告用魏×的农村房屋（宅基地）抵顶欠原告债务，此协议书违反相关法律规定，属无效协议书。根据该《还款协议书》，原告不能实现自己债权，现诉至法院，请依法判决此协议无效。被告李国辩称：双方签订协议与法律规定相悖，为无效合同，但原告已在2009年10月申请法院强制执行了该房屋，之后房屋在原告使用管理范围之内，而被告因无房屋一直租房住，原告为城镇居民到农村购买宅基地与房屋存在过错。如法院确认该还款协议无效，原告应将此房屋返给被告，同时还应承担过错责任，赔偿被告租房经济损失42000元。本案争议焦点：还款协议是否违背法律禁止性规定，原告应否将争议房屋及其房屋所有权证、农村集体土地使用证返还被告，双方有无过错及其过错责任承担问题。原告马占夫向法庭提供证据及其证明目的如下：1、（2011）泰民初字第568号民事判决书一份，证明判决魏×1偿还原告欠款本息10700元，被告李国对该款负连带责任。2、（2011）泰民初字第563号、（2011）齐民二终字第269号民事判决书各一份，证明被告李国应偿还原告欠款10234元。3、（2011）泰民初字第567号民事判决书一份，证明魏×偿还原告欠款199535元，其中被告李国对77280元负连带责任。4、《还款协议书》一份，证明原、被告于2011年9月24日，签订用魏×房屋抵顶以上三笔欠款。签订协议时魏×没签字，原告为城镇居民，不得购买农村房屋，该协议书是无效合同。5、房屋所有权证复印件，证明该证件载明的房屋所有权人是魏×。6、买卖合同复印件，证明魏×2（魏×哥哥）于2009年12月30日与被告李国签订房屋买卖合同（房价25万元，中间人为马占夫），将魏×房屋卖给被告，“房地证已交李国”。7、魏×父母（魏×3、孟×）书面声明一份，证明魏×的房屋只能抵顶魏×债务，不能抵顶别人债务。8、《土地管理法》第8条、第63条，《合同法》第五十二条，国务院办公厅（2007）71号，国土资发（2004）234号、（2008）146号等文件规定，城镇居民不能到农村购买房屋。以上原告证据，经被告当庭质证，本院分析、认定如下：关于证据1、2、3、5、6、8，被告无异议，予以认定；关于证据4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订协议时魏x知情且一直承诺以房抵债事实。结合原告证据8认定，该《还款协议书》违反相关法律法规强制性规定，为无效协议。故对该证据的真实性与证明目的，均予以认定；关于证据7，因证人未到庭接受质证，被告持有异议，故不予认定。被告李国向法庭提供证据及其证明目的如下：1、（2011）泰民执字第619号执行裁定书，是法院对（2011）泰民初字第562号原告诉魏×4、李×间借贷纠纷案件执行过程中作出的，证明房屋各（双）方签订协议后，按原告要求于2011年9月24日将房屋交付的。2、收条1份，证明双方达成还款协议时，原告收取登记在魏×名下的房屋所有权证、土地使用证各一件，原告知道魏×对该房屋抵顶欠款一事。3、李××（被告姐姐）当庭证言，证明被告于2009年11月开始租用其房屋，每月房租费1000元，姐弟关系没有收条。4、《还款协议书》的背面内容，证明“马占夫诉李国、魏×4一案，李国解除担保关系”。以上被告提供的证据，经原告当庭质证，本院分析、认定如下：证据1，该证据因被告当庭提交，原告认为系超期举证，不同意质证，故本院不组织质证；证据2，原告对真实性无异议，故对真实性予以认定；证据3，原告持有异议，认为被告住证人房屋是在原、被告打官司之前就住了，是证人欠某某的16万元钱才住的，证人与被告系亲属关系，证明力低。本院认为，证人与被告为姐弟关系，且证明问题与证人有某某，故不予认定。证据4，原告对真实性无异议，但认为该内容与本案争议事实无关。本院对该证据的真实性予以认定；结合本案其他证据，该文字内容，与还款协议书正面涉及李国以购买魏X房屋抵顶欠款事实无关。（三）本院调查笔录1、依原告申请调取本院执行局于2014年11月5日对魏×、王××（夫妻关系）执行笔录一份，魏×承认自己委托其二哥魏×2把房屋以25万元卖给李国，并让李国用该房屋抵顶马占夫欠款了，李国抵顶其他人欠款魏×不管。经质证，双方对该笔录均无异议，故对魏×陈述事实，本院予以认定。2、本院于2015年1月9日对原告马占夫调查笔录，原告陈述《还款协议书》上用李国（房照魏×名下，未过户）房屋抵顶（2011）泰民初字第567号、（2011）泰民初字第568号、（2011）泰民初字第563号即（2011）齐民二终字第269号三个民事判决中债务人的债务及解除李国担保责任；该《还款协议书》与起诉魏×4、李国案件无关［（2011）泰民初字第562号］。被告质证认为，该笔录说明魏×对用其房屋抵顶欠款知情。本院认为，原告在该笔录中陈述的以房抵债的几起案件与《还款协议书》涉及到的债务人欠款事实有关联性，予以认定。通过对上述证据的分析、认定，结合双方当事人陈述意见，查明事实如下：2011年原告起诉四起民间借贷纠纷案件，即（2011）泰民初字第562号民事判决书，判决被告魏×4给付原告欠款53857元，被告李国承担连带责任。原告于2011年7月23日申请立案执行；（2011）泰民初字第563号民事判决书即（2011）齐民二终字第269号民事判决书，判决被告李国（该案实际借款人为朱某某，因朱某某下落不明，马占夫只起诉担保人李国）给付原告马占夫欠款本息10234元。原告以（2011）齐民二终字第269号民事判决书，于2011年8月25日申请立案执行；（2011）泰民初字第567号民事判决书，判决被告魏×给付原告马占夫欠款199535元，被告李国承担连带责任77280元。原告于2011年12月16日申请立案执行；（2011）泰民初字第568号民事判决书，判决被告魏×1给付原告马占夫欠款本息10700元，被告李国负连带责任。原告于2011年11月16日申请执行。另查明，2011年9月24日，原、被告签订一份《还款协议书》，双方约定用李国购买魏X的坐落于泰来县某村某屯砖瓦结构房屋五间（建筑面积184.8平方米）（未过户），抵顶“朱××、魏×1与魏×”全部欠款，并解除李国对以上欠款的担保责任。《还款协议书》签订后，被告将房屋及所有权证、农村集体土地使用证一并交付给原告。签订《还款协议书》同日，原告与魏×4达成执行和解，和解协议书中约定“马占夫诉李国、魏×4一案，李国解除担保关系”。该内容作为《还款协议书》的第五项写在《还款协议书》背面。因原告系城镇居民，按现行相关法律法规关于城镇居民不得购买农村房屋、宅基地的规定，原告无法实现房屋与宅基地变更登记手续。现原告请求确认该《还款协议书》无效。庭后，原告在提交代理词中要求被告赔偿其看管房屋损失77000元。庭审中，被告承认《还款协议书》为无效协议，但称原告签订该还款协议书时有过错，法院确认《还款协议书》无效后，原告应将争议房屋及其房屋所有权证、农村集体土地使用证返还被告，并赔偿被告租房损失42000元。再查明，2009年12月30日，魏×委托魏×2与李国签订《买卖合同》（房屋），房价25万元。基于对上述事实所依据证据的分析、认定，本院认为，李国与魏×2（因魏×2受魏×委托）签订的房屋买卖合同，合法有效。被告李国依据该合同与原告签订《还款协议书》，约定以李国购买魏×的坐落于泰来县克利镇某村某屯砖瓦结构房屋五间（建筑面积184.8平方米）（未过户）抵顶朱××、魏×1与魏×欠款，并解除被告李国对以上债务人对应案件的担保责任，以上约定系双方当事人真实意思表示。但房屋的产权过户与宅基地使用权的转移需要符合法律规定，因原告系泰来镇城镇居民，按我国现行法律法规关于农村宅基地使用适用一户一宅政策，农村住宅不得向城镇居民出售，城镇居民不得购买农村房屋与宅基地的规定，该《还款协议书》有关以农村住房（含宅基地）抵顶城镇居民欠款的约定与现行相关法律法规的强制性规定相悖，为无效协议；该协议关于解除李国担保责任的约定，依法亦不能成立。原告应把争议房屋及其房屋所有权证、农村集体土地使用证退还被告。因原、被告双方对签订无效协议均有过错，由此造成的相关损失应由双方自行承担，故双方要求对方赔偿各自经济损失的主张，均理由不充分，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，判决如下：一、原告马占夫与被告李国签订的还款协议无效；二、原告马占夫于本判决生效后十日内，退还给被告李国坐落于泰来县克利镇某村某屯登记在魏×名下砖瓦结构房屋五间（建筑面积184.8平方米）及该房屋所有权证与农村集体土地使用证各一份。案件受理费100元，原、被告各自负担50元，被告于本判决生效后七日内返给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。逾期申请执行的将承担不利的法律后果。审 判 长 刘殿文人民陪审员 刘 静人民陪审员 赵 亮二〇一五年五月十五日书 记 员 张 超 关注微信公众号“”