（2014）朝民初字第29030号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-30
案件名称
DANNIELLE CHEN与尹秀莉等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＤＡＮＮＩＥＬＬＥＱＩＮＣＨＥＮ,尹秀莉,北京麦田房产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第29030号原告DANNIELLEQINCHEN，女，1987年11月2日出生，澳大利亚国籍。委托代理人王淑娟，北京市华博金隆律师事务所律师。被告尹秀莉，女，1971年11月3日出生，自述无业。委托代理人张静懿，北京市天睿律师事务所律师。被告北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号商业。法定代表人缪寿建，董事长。委托代理人胡伟琴，女，1986年2月21出生。原告DANNIELLEQINCHEN与被告尹秀莉、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。DANNIELLEQINCHEN及其委托代理人，尹秀莉及其委托代理人、麦田公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告DANNIELLEQINCHEN诉称：双方签署《北京市房屋租赁合同》，但出租房一直存在使用问题，直到2014年5月31日我才搬入出租房屋内，刚入住后我使用卫生间，被楼下业主告知卫生间漏水已渗至楼下。为避免楼下渗水，尹秀莉及楼下业主不允许我再次使用卫生间。我通知尽快维修卫生间的防水，但尹秀莉对此置之不理且拒绝露面，我在屋内无法正常洗漱居住。无奈之下，我发出书面解约通知，但尹秀莉仍拒不露面协商解决处理事宜，我只能向麦田公司办理房屋退还交接手续。现请求判令尹秀莉退还房屋租金35910元、支付违约金6300元，尹秀莉、麦田公司连带承担经济损失��搬家费用）2000元。尹秀莉辩称：不同意DANNIELLEQINCHEN的全部诉讼请求。我交付房屋给DANNIELLEQINCHEN的时候，没有DANNIELLEQINCHEN所说的质量问题，房屋经过质量验收，是合格的房屋，是可以正常使用的房屋。后DANNIELLEQINCHEN把租赁房屋的锁更换了，钥匙不在我手中，我认为合同还在履行过程中，这是DANNIELLEQINCHEN单方解约，我是不同意的。2014年6月1日DANNIELLEQINCHEN不当使用洗衣机造成漏水，把楼下客厅的壁纸浸湿了，对讲机漏电。DANNIELLEQINCHEN自行搬出房屋，没有与我协商，也没有交还钥匙。麦田公司辩称：本案案由是房屋租赁合同纠纷，不是房屋居间合同纠纷，我公司不是租赁合同的主体。本案与我公司没有直接的权利义务及利害关系，无论从法定还是约定，租赁双方的行为不该由居间方承担连带责任。2000元搬家的费用，DANNIELLEQINCHEN没有向我公司主张的依据，如果DANNIELLEQINCHEN真的有经济损失，也是体现在违约金里面的。经审理查明：2014年5月21日，尹秀莉（作为甲方、出租人）、DANNIELLEQINCHEN（作为乙方、承租人）、麦田公司（作为丙方，居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市朝阳区光熙家园X号楼X层X单元X室（以下简称X号房屋），房屋租赁期限自2014年5月25日至2015年5月24日，租金标准6300元整／月。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋（第九条第三款内容），甲方有上述约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金等内容。上述合同由尹秀莉的委托代理人、案外人尹秀文（尹秀文系尹秀莉之姐）代为签订。该合同中的第六条为有关居间内容的条款。DANNIELLEQINCHEN向尹秀莉支付了6个月的房屋租金，共计37800元。尹秀莉向DANNIELLEQINCHEN交付了X号房屋。DANNIELLEQINCHEN于2014年6月10日通过邮政特快专递向尹秀文邮寄了解约通知书。DANNIELLEQINCHEN提交的网络打印的邮件回执显示尹秀文于2014年6月12日收到该文件。DANNIELLEQINCHEN出示了案外人杜学朝于2014年6月10日手写的材料，主要内容是：2014年6月10日，杜学朝接到DANNIELLEQINCHEN电话表示要求退租并且要求X号房屋业主委托人尹秀文今日到场。杜学朝立刻给尹秀文打了电话，尹秀文告知今日没有时间，且不是业主本人做不了主。DANNIELLEQINCHEN在6月10日下午16：00到麦田公司光熙家园店，要求X号房屋业主或委托人到场办理退租且要求退还房租。杜学朝又给X号房屋委托人打电话，尹秀文告知没有时间且不是业主本人，要把这个问题告诉业主本人才可以，并且让杜学朝晚上和业主本人联系。杜学朝追问什么时间可以过来，尹秀文告知因房屋漏水问题没有解决，所以尹秀莉要和租户陈女士一直找到解决问题的办法后再来签署退房合同及退剩余租房款项，所以没有到来光熙家园X号房屋。后因陈女士执意要退房，在香河园派出所报警且派出所出警，后杜学朝和同事王海涵一起到Y号房屋办理结房手续等内容。杜学朝系麦田公司经纪人，麦田公司对前述手写材料真实性不持异议。DANNIELLEQINCHEN出示了盖有福百特运输（北京）有限公司财务专用章的收据，收据内容是：今收到DANNIELLEQINCHEN小姐从光熙家园X号房屋搬至万国城7-101的搬家费用：2000元，日期为2014年6月7日。尹秀莉出示了盖有光熙家园物业服务中心章的情况说明，说明主要内容是：2014年6月1日中午12：00左右，光熙家园Y号房屋业主报修，家中客厅漏水。物业工程部梅武林师傅入户��看，漏水点在室内可视对讲的位置，渗出的是清水。大约在下午14：30左右X号房屋回来人后，工程梅武林师傅上楼查看，发现卫生间的洗衣机上水管与墙壁自来水水管连接处漏水。梅师傅把水阀门关闭，接好连接处。初步怀疑为连接处没有接好。2014年6月1日下午16：00楼上（X号房屋）再次洗衣，经过4个小时试水，Y号房屋客厅没有发现漏水现象。在2014年6月1日前，X号房屋洗衣机与水管连接处并未发生过漏水现象。楼下Y号房屋客厅，可视对讲经过工程电工检查，发现漏电，无法使用。且安装可视对讲机位置以下的壁纸被水浸泡。2014年6月1日晚23：00左右，Y号房屋业主电话报修，卫生间浴室漏水，楼上X号房屋业主曾经在物业帮助下，联系外面装修公司在3月、5月维修过两次，对卫生间局部（即：浴室）重新做防水，维修地埋管线，每次维修完成后，做避水试验近两周。��发现漏水现象。现又发现漏水，原因不明，有待检查。DANNIELLEQINCHEN持本院调查令调取的盖有光熙家园物业服务中心章的报修单和报修登记台账显示，2014年5月25日，X号房屋13：00报修，报修内容为马桶底部漏水，处理结果为房东处理。租赁期间，DANNIELLEQINCHEN将X号房屋的门锁进行了更换，房屋钥匙由DANNIELLEQINCHEN持有。尹秀莉不持有房屋钥匙。DANNIELLEQINCHEN主张X号房屋卫生间防水存在问题，导致水漏到楼下，2014年6月1日晚上DANNIELLEQINCHEN洗澡后，楼下住户反映漏水，并且不让其用水，2014年6月1日之后没有在卫生间洗澡，不知道是否还漏水。尹秀莉主张是DANNIELLEQINCHEN不当使用洗衣机造成楼下漏水。DANNIELLEQINCHEN陈述2014年6月1日漏水后给尹秀莉打过电话，尹秀莉说没关系，让DANNIELLEQINCHEN继续使用，楼下由尹秀莉管。尹秀莉陈述DANNIELLEQINCHEN给尹秀莉打过电话，尹秀莉说��生间尽量少用，楼下的损失由尹秀莉跟楼下说。经询，DANNIELLEQINCHEN要求本院确认房屋租赁合同中有关房屋租赁的条款于2014年6月10日解除。上述内容，有房屋租赁合同、情况说明、材料、报修材料等在案为证。本院认为，《北京市房屋租赁合同》中有关房屋租赁的合同条款，系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。依据本案查明的事实，2014年6月1日，因X号房屋楼下两次发生漏水，楼下住户向物业进行反映。经物业公司检查，中午漏水的原因初步判断为洗衣机上水管与墙壁自来水管连接处没有接好，晚间的漏水原因未查明。DANNIELLEQINCHEN已将此情况告知尹秀莉，尹秀莉虽表示DANNIELLEQINCHEN可以继续使用房屋，楼下如产生损失由尹秀莉负责，但作为一般承租人而言，在漏水问题未得到妥善解决的情况下，继续在房屋卫生间用水有可能造成楼下住��的经济损失，在此情况下，势必对承租人充分、有效使用租赁房屋造成了实质影响和妨碍。尹秀莉作为房屋出租人，应及时采取措施予以处理。现无证据显示尹秀莉对于漏水问题采取积极措施进行处理，致DANNIELLEQINCHEN于2014年6月10日向麦田公司表示解除房屋租赁合同并向尹秀文邮寄解除合同通知书。综上，根据本案查明的情况，不能认定在房屋租赁合同履行过程中，尹秀莉履行了租赁房屋的维修义务并保证DANNIELLEQINCHEN对于房屋的使用处于正常状况。DANNIELLEQINCHEN主张解除房屋租赁合同，符合合同约定，其已经向房屋出租方送达解除合同通知书，相关证据显示送达时间为2014年6月12日，故解除合同通知书送达之日即为合同解除之日。DANNIELLEQINCHEN要求本院确认房屋租赁合同解除的时间不准确，本院予以纠正。因房屋租赁合同第六条为居间合同条款，本案中不能进行处理，故该条款不在本案确认解除的条款之列。房屋租赁合同解除时间之后的已收取的租金应当返还。根据本案查明的事实，DANNIELLEQINCHEN将X号房屋门锁更换，尹秀莉未持有房屋的钥匙，现无证据显示DANNIELLEQINCHEN在房屋租赁合同解除后，采取合理方式将X号房屋返还尹秀莉，故DANNIELLEQINCHEN对于相关损失的扩大存有一定过错，同时，房屋租赁合同解除时间之前的已收取的租金不应返还，综上，租金的具体返还数额由本院根据案件情况酌情确定，超过部分本院不予支持。DANNIELLEQINCHEN主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。DANNIELLEQINCHEN主张的经济损失为搬离X号房屋的费用，X号房屋系租赁房屋，因此，因搬离X号房屋产生的搬家费用不是因为房屋租赁合同提前解除而导致发生的损失，DANNIELLEQINCHEN要求尹秀莉承担此费用没有依据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，麦田公司并非房屋租赁合同主体，故麦田公司在本案中不应承担此项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认本案中于二○一四年五月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》中除第六条之外的合同条款于二○一四年六月十二日解除。二、被告尹秀莉于本判决生效后十五日内返还原告DANNIELLEQINCHEN房屋租金二万五千元。三、被告尹秀莉于本判决生效后十五日内给付原告DANNIELLEQINCHEN违约金六千三百元。四、驳回原告DANNIELLEQINCHEN之其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，由原告DANNIELLEQINCHEN负担260元（已交纳），被告尹秀莉负担646元（原告DANNIELLEQINCHEN立案时已交纳193元，被告尹秀莉于本判决生效后十五日内给付原告DANNIELLEQINCHEN193元，余453元被告尹秀莉于本判决生效后十五日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 驖人民陪审员 刘 毅人民陪审员 刘通海二〇一五年五月十五日书 记 员 路 航 更多数据：