（2015）奉法民初字第01014号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-06-16
案件名称
冉小红与冉崇恕,易修桂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
奉节县人民法院
所属地区
奉节县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉小红,冉崇恕,易修桂,中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行,重庆夔都置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百九十一条第一款
全文
重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2015）奉法民初字第01014号原告冉小红，女，1979年12月9日出生，汉族。委托代理人曹启坤，重庆夔府律师事务所律师。被告冉崇恕，男，1939年9月13日出生，汉族。被告易修桂，女，1943年7月24日出生，汉族。被告冉崇恕、易修桂共同委托代理人高小辉，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。被告冉崇恕、易修桂共同委托代理人李波，重庆聚焦律师事务所实习律师。第三人中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路190号，组织机构代码90834668-5。代表人张隆德，行长。委托代理人罗安国，男，1967年2月17日出生，汉族，该单位职工，有特别授权。第三人重庆夔都置业有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇XX路99号A1幢，组织机构代码66890892-4。法定代表人张立新，董事长。委托代理人段登明，男，1974年10月14日出生，汉族，该公司职工，有特别授权。委托代理人许乐，重庆环法律师事务所律师。原告冉小红与被告冉崇恕、易修桂，第三人中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行（以下简称农行奉节支行），第三人重庆夔都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由代理审判员王彬独任审判，适用简易程序并于2015年3月27日进行了第一次公开开庭审理，原告冉小红及其委托代理人曹启坤，被告冉崇恕、易修桂及其共同委托代理人高小辉、李波，第三人农行奉节支行的委托代理人罗安国，第三人重庆夔都置业有限公司的委托代理人段登明、许乐均到庭参加诉讼，5月14日进行了第二次公开开庭审理，原告冉小红及其委托代理人曹启坤，被告冉崇恕、易修桂的共同委托代理人高小辉、李波，第三人重庆夔都置业有限公司的委托代理人许乐到庭参加诉讼，第三人农行奉节支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉小红诉称：2013年8月18日，原告与冉宇（现已死亡，系被告冉崇恕、易修桂的儿子）签订房屋买卖合同。合同约定冉宇将其在第三人农行奉节支行处以抵押贷款方式购买第三人重庆夔都置业有限公司开发位于奉节县永安镇XX路XX号房屋卖给原告。合同签订后，原告按照合同约定向冉宇支付了购房款并按照合同约定诚信履行合同。由于今年正月冉宇因故死亡，且双方签订的房屋买卖合同所涉及房屋开发商至今还处于建设中，没有实际交付房屋及办理房屋产权。二被告系冉宇的法定继承人，二被告认可原告与冉宇之间的房屋买卖合同有效，原告与二被告于2015年4月24日签订了房屋买卖协议书，双方就冉宇与原告的房屋买卖进行了结算，由原告给付了二被告40000元，后原告又将第三人农行奉节支行处的按揭款清偿，涤除了涉案房屋的抵押权。为此，原告为了防止以后交付房屋及办理房屋相关产权等事宜权利、义务不明确而引发其他争议，故依法向奉节县法院提起诉讼，请求：1、确认原告与冉宇于2013年8月18日签订的房屋买卖合同有效；2、诉讼费由原告自行承担。被告冉崇恕、易修桂共同辩称：二被告系冉宇的父母，冉宇于2015年2月23日死亡，二被告系其合法继承人。2013年8月18日原告与冉宇签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，二被告同意承继该合同的权利义务。2014年4月10日原告与冉宇签订的《购买房屋定金条款》也是事实，我方已与原告达成协议由原告给付我方40000元，并终止履行该《购买房屋定金条款》，我方同意继续履行2013年8月18日原告与冉宇签订的《房屋买卖合同》，由原告享有该房屋所有权。第三人农行奉节支行辩称：2013年8月18日签订的合同我方不知晓，原告是确认之诉，根据合同相对性，我方不是合同当事人，不应参加本案诉讼，2013年5月13日冉宇与开发商签订买卖合同，2013年5月24日与我方签订担保借款合同，2013年5月29日在房管部门进行了抵押合同登记，2013年6月4日发放贷款304000元，20年期限，我方作为抵押权人是有独立请求权的第三人，冉宇应承担违约责任，2013年8月18日的转让行为是无效行为。第三人重庆夔都置业有限公司辩称：2013年8月18日签订的房屋买卖合同价款已履行，不影响我方的权益，我方认为2013年8月18日签订的房屋买卖合同是有效的。经审理查明，冉宇以按揭形式在第三人重庆夔都置业有限公司处购买有位于奉节县永安镇XX路XX号房屋一套，该房屋在第三人农行奉节支行处按揭贷款。后冉宇于2013年8月18日与原告签订《房屋买卖合同》，将该房屋卖予原告，原告在签订该合同后以冉宇的名义偿还了2013年8月至2014年4月的按揭款。后原告与冉宇签订《购买房屋定金条款》，约定冉宇从原告处将该房屋买回，冉宇偿还了2014年5月至2015年2月的按揭款。后冉宇于2015年2月23日死亡，被告冉崇恕、易修桂系冉宇的合法第一顺序继承人，其认可冉宇与原告于2013年8月18日签订《房屋买卖合同》及2014年4月10日签订《购买房屋定金条款》的事实，且明确表示放弃主张该房屋的物权，同意继续履行2013年8月18日的《房屋买卖合同》，继承该合同的权利义务，并与原告达成协议，由原告给付了被告冉崇恕、易修桂400**元，现原告已将该房屋的按揭款清偿。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的原告身份证、死亡注销证明、房屋买卖合同、收条、冉宇婚姻登记记录证明、抵押贷款合同、被告户口证明、离婚协议、房屋买卖协议、被告给原告出具的收条、还款业务凭证，被告冉崇恕、易修桂共同提交的冉宇死亡注销证明、定金收条、原告出具的收条、银行还款流水，第三人农行奉节支行提交的贷款合同、购房合同、抵押贷款合同、个人借款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与冉宇签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房的转让，该转让合同是双方真实意思表示，且原告已将房屋的按揭款清偿，故双方的合同并未涉及到该按揭房抵押权人银行的利益，合同未违反相关法律规定，系合法有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：原告冉小红与冉宇于2013年8月18日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费7750元，减半收取3875元，由原告冉小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 彬二〇一五年五月十五日书 记 员 余剑雪 关注微信公众号“”