（2015）苏中民终字第02050号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-10-08
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与生雪兰合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02050号上诉人（原审被告）生雪兰。委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。委托代理人赵梅，江苏众勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。委托代理人丁建华。委托代理人藏嘉。上诉人生雪兰因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月4日，生雪兰以其子何波的名义与钱ＸＸ桥公司签订协议一份，协议约定由其承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼一区1001号、实际使用面积约7.585平方米营业房。同日，钱ＸＸ桥公司与生雪兰还签订协议一份，约定生雪兰承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼一区1002号、实际使用面积约7.585平方米营业房。2012年3月19日钱ＸＸ桥公司与生雪兰又签订协议一份，约定生雪兰承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼四区1463号、实际使用面积约8.4平方米营业房。上述三协议均约定，生雪兰向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权；生雪兰取得营业房使用权后，每年另行分别应缴纳设施物业管理费9102、9102、10080元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金。协议还约定“营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%”等。协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向生雪兰交付了以上三处营业用房，并为包括生雪兰在内的商户提供了相应设施物业管理服务，生雪兰未按协议支付承租的市场一楼一区1001、1002号营业用房自2013年4月8日起至2015年4月7日止期间24个月设施物业管理费和市场一楼四区1463号自2013年6月8日起至2014年12月7日止期间18个月设施物业管理费，合计51520元。以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据在案佐证。原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为，请求判令：生雪兰立即支付钱ＸＸ桥公司商铺设施物业管理费51520元及逾期滞纳金（1001、1002门面：第一期以9100元为基数，自2013年4月8日起计算，第二期以9100元为基数，自2013年10月8日起计算，第三期以9100元为基数，自2014年4月8日起计算，第四期以9100元为基数，自2014年10月8日起计算；1463门面：第一期以5040元为基数，自2013年6月8日起计算，第二期以5040元为基数，自2013年12月8日起计算，第三期以5040元为基数，自2014年6月7日起计算。上述每期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至实际给付之日）。原审法院认为：钱ＸＸ桥公司与生雪兰虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。钱ＸＸ桥公司与生雪兰签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。钱ＸＸ桥公司与生雪兰在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据三份合同主张设施物业管理费51520元的诉讼请求并无不当，可予支持。生雪兰认为合同既是格式合同又是被迫签订的，加重其责任的条款应属无效，因缺乏事实依据和法律依据，不予采信。协议约定设施物业管理费可调整的范围，但并未明确具体的调整时间、方式和幅度，若要调整，也应在双方协商一致的基础上进行，该条款并不能理解为设施物业管理费应逐年下调，在双方未协商一致对协议中收费标准进行调整的情况下，钱ＸＸ桥公司有权要求生雪兰按照原收费标准交费，对生雪兰抗辩认为应按约定年调低不超过百分之二十收费标准的观点，碍难采纳。至于生雪兰还抗辩认为钱ＸＸ桥公司所提供的设施和服务不符合约定的观点，原审法院经审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥公司应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥公司未提供相应的商业设施和服务管理，对于钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务过程中存在的问题，生雪兰应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费系行使不安抗辩权的观点，不予采纳。当然，钱ＸＸ桥公司也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，注重消防安全管理，以促进市场的良好发展。生雪兰作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至生雪兰实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：生雪兰应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付设施物业管理费51520元（包括市场一楼一区1001、1002号营业房自2013年4月8日至2015年4月7日止期间、一楼四区1463号营业房自2013年6月8日至2014年12月7日止期间设施物业管理费）及滞纳金（计算方式：一楼一区1001、1002商铺第一期以9100元为基数，自2013年4月8日起计算，第二期以9100元为基数，自2013年10月8日起计算，第三期以9100元为基数，自2014年4月8日起计算，第四期以9100元为基数，自2014年10月8日起计算；一楼四区1463号营业房第一期以5040元为基数，自2013年6月8日起计算，第二期以5040元为基数，自2013年12月8日起计算，第三期以5040元为基数，自2014年6月7日起计算。上述每期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准计算至实际给付之日止）。案件受理费1138元，减半收取569元，由生雪兰负担。上诉人生雪兰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实有误。一、为配合政府，原钱ＸＸ小商品市场全部关闭，搬迁至虎池路88号。涉案协议书均为生雪兰在政府参与及武警在旁时违背意愿所签，上述事实有照片为证。二、涉案协议书第九条加重生雪兰一方责任，应属无效条款。涉案协议书第三条约定，营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。因上述协议书均系钱ＸＸ桥公司单方提供的格式合同，应作对其不利的解释，即理解为管理费应按年下调不超过20%。生雪兰据此约定多次与钱ＸＸ桥公司协商遭拒，钱ＸＸ桥公司拒不调整管理费，构成违约。三、钱ＸＸ桥公司既不具备收取物业管理费的资质，也无法律或法规授权，无权向生雪兰收取物业管理费。且，该公司提供的物业服务与其收费不相吻合，如消防通道堵塞、违章建筑多、电气线路不规范等，管理费收取标准远超同地段同行业水平，故根据公平、公正原则应下调物业管理费。四、即使涉案协议书有效，钱ＸＸ桥公司也因下述情形向生雪兰承担违约责任：消防设施不合格，存在严重安全隐患，威胁生雪兰生命健康权；未经生雪兰同意私自变更市场内部规划，现一楼与二楼经营同种类商品，影响生雪兰营业收入；未积极履行承诺的服务项目，如开设专门班车免费接送顾客等。综上，原审法院判决生雪兰根据涉案协议书承担物业管理费及滞纳金于法无据。请求二审法院依法改判或发回重审，由钱ＸＸ桥公司承担一、二审案件受理费。被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：一、涉案协议书合法有效，双方均应恪守。二、钱ＸＸ桥公司已在一审庭审中提交《设施物业管理费服务项目列举》，其中所涉部分项目固定，部分项目依据市场发展调整变化，该《设施物业管理费服务项目列举》充分说明涉案协议书中所约定的设施物业管理费并非物业费，不适用《物业管理条例》。三、关于消防问题，涉案广场已通过消防验收，涉案商铺均有房屋所有权证，如消防未通过验收，则房屋所有权证不会下发。四、根据涉案协议书第三条约定，管理费可以调整，但需要双方协商一致，否则应按照协议书履行，钱ＸＸ桥公司并不同意调整管理费。其他市场的管理费收取标准与本案无关。五、关于搬迁事宜及生雪兰提供的相关照片，均与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，钱ＸＸ桥公司与生雪兰共签订三份《协议书》，本案系钱ＸＸ桥公司基于上述《协议书》向生雪兰主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为钱ＸＸ桥公司作为所有权人提供设施物业管理服务、生雪兰支付约定的费用。生雪兰主张诉争的《协议书》系在被胁迫的情况下签订，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。双方签订的《协议书》均系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。对于诉争《协议书》中相应条款，生雪兰主张第九条是格式条款应属无效。经审查，诉争三份《协议书》中第九条均规定生雪兰正常营业义务及无故停业时钱ＸＸ桥公司收回营业房等内容，本案中钱ＸＸ桥公司并未据此条款主张收回营业用房，因此与钱ＸＸ桥公司在本案中所主张的诉请无关，该条款是否属于格式条款及其效力本案不予理涉。此外，关于生雪兰主张《协议书》中第三条规定的设施物业管理费按年调整，钱ＸＸ桥公司明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制生雪兰的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，但生雪兰认为应当作出不利于钱ＸＸ桥公司一方的解释，即按年下调不超过20%的上诉请求过于片面且缺乏法律依据，本院不予支持。关于诉争设施物业管理费的收费主体及标准等问题，本院认为，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，生雪兰作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关。生雪兰认为诉争市场消防设施不合格，但并未提供相应证据证实，本院不予采信。此外，生雪兰主张钱ＸＸ桥公司擅自变更市场规划、服务存在瑕疵均不能成为其拒绝缴纳设施物业管理费的理由，其可另行主张权利。综上所述，上诉人生雪兰的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由上诉人生雪兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈军芳二〇一五年五月十五日书 记 员 陆晓婷 搜索“”