（2015）中中法民一终字第59号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-23
案件名称
03郭建伟、中山市华鸿房地产开发有限公司与刘海波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第59号上诉人（原审原告）：郭建伟，男，1974年8月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：崔易蓬，广东邦杰律师事务所律师。委托代理人：陈文丽，广东邦杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市华鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何建华，该公司总经理。委托代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。原审第三人：刘海波，男，1970年6月13日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人郭建伟因与上诉人中山市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）、原审第三人刘海波商品房买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2003年11月，刘海波向华鸿公司购买位于中山市东区起湾道北12号华鸿水云轩10幢203卡商品房（以下简称203卡商品房），认购书（商品房买卖合同）约定房屋用途为商铺，建筑面积为739.14平方米，单价为3980元／平方米。2007年3月29日，刘海波与郭建伟签订房地产转让合同书，合同约定刘海波将203卡商品房转让给郭建伟，转让单价为5000元／平方米。合同签订后，郭建伟向刘海波支付了全部购房款。2007年4月19日，刘海波与郭建伟向华鸿公司申请将203卡商品房转名至郭建伟名下，华鸿公司同意后与郭建伟重新签订了商品房买卖合同，合同约定203卡商品房的用途为商铺，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，华鸿公司为郭建伟办理了203卡商品房的销售登记备案，并于2007年5月30日办理了该房屋的房地产权属证书，该证书载明房屋用途为办公，郭建伟于2007年6月7日领取该房地产权属证书。后郭建伟认为华鸿公司为其办理了与合同约定不符的房地产权属证书，遂与华鸿公司协商处理，但未果，郭建伟遂于2013年6月3日诉至原审法院，称：郭建伟与华鸿公司于2007年4月19日签订中山市商品房买卖合同，约定华鸿公司向郭建伟出售203卡商品房，并约定该商品房用途为商铺，房价款为4686866元，华鸿公司应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因华鸿公司的责任，郭建伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郭建伟不退房，华鸿公司按已付房款的10%向郭建伟支付违约金。合同签订后，郭建伟依约支付了房价款，但华鸿公司未按约定为郭建伟办理房屋用途为“商铺”的房地产权证，却为郭建伟办理了房屋用途为“办公”的房地产权证。郭建伟认为华鸿公司已构成违约，华鸿公司应当向郭建伟退回用途为“商铺”与用途为“办公”的房屋差价并承担违约金。因此，郭建伟请求原审法院判令华鸿公司：1.向郭建伟支付房价款差价2099874.57元，并自2007年4月24日起按银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止；2.向郭建伟支付违约金468686.6元；3.承担本案诉讼费用。原审法院另查：郭建伟委托广东邦杰律师事务所律师崔易蓬分别于2008年11月19日、2009年4月27日、2010年12月13日、2012年11月30日向华鸿公司发出律师函，主张：华鸿公司为郭建伟办理房屋用途为办公的房地产权证违反合同约定，要求华鸿公司为郭建伟办理用途为商铺的房地产权证并承担违约责任。诉讼中，关于涉案203卡商品房建设规划时确定为何用途问题，原审法院发函向中山市国土资源局及中山市住房和城乡建设局调查了解相关情况，并调取了203卡商品房所属楼房建筑工程报建批复书、建设工程综合验收合格证等资料。根据前述两局的回函及原审法院调取的资料显示，203卡商品房规划时用途为办公。经过质证，郭建伟、华鸿公司及刘海波对该证据均予以确认。诉讼期间，根据郭建伟的申请，原审法院依法委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对203卡商品房于2007年4月12日功能用途定位为办公的房地产价值进行评估，郭建伟为此支付司法评估费4675元，该司于2014年1月9日出具评估报告，评估价格为4890元／平方米。经过质证，郭建伟确认该证据的真实性，但认为该评估价格偏高，没有反映真实价格；华鸿公司及刘海波均确认该评估报告的真实性、合法性和关联性。原审法院又查：郭建伟于2007年3月29日另行购买与涉案203卡同一商住小区的9幢201卡、9幢202卡商品房两套，华鸿公司为郭建伟办理该两套商品房房地产权证均为办公用途，郭建伟均以华鸿公司为其办理的房地产权证与合同约定不符为由分别另行起诉至原审法院［案号分别为（2013）中一法民一初字第1132号、第1133号］，原审法院依法分别作出判决处理。原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是：1.郭建伟起诉是否超过诉讼时效问题；2.华鸿公司是否违约及违约责任如何承担问题。关于焦点一，郭建伟于2007年6月7日领取涉案房屋房地产权证后，分别于2008年11月19日、2009年4月27日、2010年12月13日、2012年11月30日向华鸿公司发出律师函主张相应权利，按照法律规定，郭建伟主张权利的诉讼时效分别于2008年11月19日、2009年4月27日、2010年12月13日、2012年11月30日中断，中断后诉讼时效从2012年12月1日重新起算2年，于2014年11月30日届满。郭建伟于2013年6月3日提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于焦点二，根据原审法院向中山市国土资源局及中山市住房和城乡建设局调查了解的涉案203卡商品房报建规划的情况，该房屋报建时规划用途为办公，按照国家有关规定，在房屋建好后办证时则只能办理办公性质的房地产权证，而华鸿公司无论是在与第一手买家刘海波签订商品房买卖合同还是在更名至郭建伟名下重新签订商品房买卖合同时，在合同中均约定203卡商品房的用途为商铺，该两份合同均是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人均应按合同约定履行义务。但由于203卡商品房规划用途为办公而导致事实上无法办理用途为商铺的房地产权证，华鸿公司已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金问题，双方在合同中约定的是逾期办理房地产权证的违约金，而对办理不符合约定用途的房地产权证所产生的违约金没有约定，且郭建伟也未提供证据证明涉诉商品房房地产权证载明房屋用途为办公而因此产生其他损失，华鸿公司认为郭建伟主张的违约金过高而申请原审法院予以调低，经审查，原审法院认为该违约金确实过高，综合考虑本案案情，原审法院酌定将违约金调整为按照商品房销售合同价的5%支付为适当，该销售合同价以华鸿公司实际收取的购房价3980元／平方米为准，即华鸿公司应当向郭建伟支付违约金147088.86元（739.14平方米×3980元／平方米×5%）。关于郭建伟主张的203卡商品房功能为办公与商铺的差价问题，根据本案中评估机构对涉案房产作出的估价报告，涉案203卡商品房功能为办公的价格为4890元／平方米，而华鸿公司以3980元／平方米出售该房屋，华鸿公司没有超过房屋的实际价值出售该房屋，郭建伟主张的房屋差价不存在，故郭建伟该诉求理据不足，原审法院不予支持。综上所述，郭建伟诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华鸿公司于原审判决生效之日起七日内向郭建伟支付违约金147088.86元；二、驳回郭建伟的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35611元（郭建伟已预交），由郭建伟负担34157元，华鸿公司负担1454元（华鸿公司于原审判决生效之日起七日内迳付郭建伟）；司法评估费4675元（郭建伟已预交），由郭建伟负担。宣判后，上诉人郭建伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院调低违约金，判决华鸿公司按照3980元／㎡计算购房总价的5%向郭建伟支付违约金属于查明事实不清，适用法律不当。1．原审法院按照3980元／㎡计算购房总价属于查明事实不清。郭建伟已付房款应当按照6340.97元／㎡计算（即已付房款为4686866元），也即是以华鸿公司开具给郭建伟的发票为准。即使华鸿公司收到的款项比郭建伟支付的款项少，因华鸿公司与刘海波串通提高单价，导致郭建伟最终支付的价格高于刘海波的购买价格，华鸿公司亦应当自行承担由此引发的风险。2．原审判决华鸿公司按照其收到的房款的5%的标准向郭建伟支付违约金属于查明事实不清，适用法律不当。虽然华鸿公司没有逾期办证，但其办理的房地产权证不符合双方约定的行为属于未完全履行合同，同样构成违约，因此应当参照双方约定认定华鸿公司需要根据“郭建伟已付房价款的10%”承担违约责任。在市场上，“办公”用途的房屋同“商铺”用途的房屋不仅在购买的价格上相差甚远，且相比可用于的行业也是非常有限的，而且“办公”用途的房屋相对于“商铺”用途的房屋其增值幅度、租金及向银行融资的额度也相差很远，因此郭建伟主张以其已付房价款的10%要求华鸿公司承担的违约金是远远不足以弥补郭建伟实际遭受的损失及预期利益的。二、原审法院认定郭建伟主张的房屋差价不存在属于查明事实不清。确定用途为“办公”的房屋的购买价格应当参照房屋所在的位置、购买的时间和所在楼盘相同位置、楼层等因素考虑。据郭建伟了解，在2007年相同位置、楼层的“办公”用途的房屋的购买价格约为3500元／㎡。另外，原审法院委托的评估机构对涉案房屋“办公”用途的购买价格评估过高，不应予以采信，应按照3500元／㎡计算较为合理。另外，郭建伟是按照6340.97元／㎡的价格向华鸿公司购买涉案商品房的，华鸿公司应当按照“办公”用途的房屋的购买价格（即3500元／㎡）与郭建伟实际支付的房屋的购买价格（即6340.97元／㎡）之间的差价赔偿郭建伟损失，并应当以该差价为基准自2007年4月24日起按银行同期同类贷款利率计付利息给郭建伟。因此，郭建伟请求二审法院判令：1．撤销原审判决第一、二项，改判支持郭建伟的原审诉讼请求；2．由华鸿公司承担本案一、二审诉讼费用。华鸿公司针对郭建伟的上诉，答辩称：一、郭建伟主张所购商品房差价损失不能成立。二、华鸿公司与郭建伟商品房买卖合同中虽有条款将涉案商品房描述为“商铺”，但这是双方基于客观事实而达成的一致认识，华鸿公司于此并无违约行为；郭建伟要求华鸿公司办理功能用途登记为“商铺”的房地产权证，违背了双方的共同认识，于法于理均不能成立。三、商品房买卖合同第14条关于产权登记的违约金条款是指开发商怠于履行义务逾期办证的违约处罚，华鸿公司并不存在该违约情形，故该条款并不适用本案争议事项，郭建伟以此为据主张违约金并无合同依据。四、华鸿公司因刘海波与郭建伟的请求而配合签订商品房买卖合同纯粹系为了业主利益考虑，完全出于善意并无任何获利，这都反映华鸿公司与郭建伟所签订的商品房买卖合同之目的仅为办理交易备案登记所用而并不真实反映交易具体事项，该合同仅承担着证明郭建伟为涉案商品房买受人的证明资料和办证手续之用，郭建伟以此合同为据向华鸿公司索要违约金显然有违诚信。上诉人华鸿公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案铺位虽登记为办公但实际为商业用房，属于商铺范畴。商铺是经营者为提供商品交易、服务及感受的场所，是经营性范畴的概念而非法定办理房产证的专用术语或法律用语，可进行商业性活动的场所系人们关于商铺所普遍认可的基本特征。将商铺仅理解为临街、商业街铺位抑或仅将可用于商品销售、开设餐饮服务铺位并不正确。办公用房不仅包括机关单位等非营利性组织的行政办公处所也包括公司等经营性组织或个人进行商业和服务办公的场所。建设部门批准颁发的《商品房预售证》亦确认涉案商品房为商业用房之事实。二、涉案商品房为办公用途之铺位，是双方合同所明确记载的事项，郭建伟清楚明知；华鸿公司亦无任何有碍郭建伟了解涉案商品房为办公用途的行为。1．涉案商品房的用途为“办公”性质的政府批文早已由政府部门公开公示，对包括郭建伟在内的任何买受人而言均属公知信息。2．详细了解标的房产的信息是买受人应尽的合理注意义务，无论于政府公示信息、合同条款中的特别标注或者市场行情，郭建伟均具备完整了解涉案商品房信息的条件。三、华鸿公司与郭建伟所签订的买卖合同更多的是承担着证明郭建伟为涉案商品房买受人的证明资料作用，《商品房买卖合同》第14条关于产权登记的违约金条款仅指向华鸿公司作为开发商的逾期办证违约处罚，并不适用本案争议事项。因此，华鸿公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决第一项；2．由郭建伟承担本案全部诉讼费用。郭建伟针对华鸿公司的上诉，答辩称：一、涉案铺位办证是办公用途，导致不能用作餐饮用途，涉案铺位闲置已久。“办公”用途与“商铺”用途在客观上存在很大区别。二、华鸿公司称郭建伟明知涉案铺位是办公用途与事实不符，合同上明确约定涉案铺位是商铺用途，华鸿公司认为郭建伟明知的理由是2006年9月21日中山市人民政府颁发的商品房初始登记文件，公布了涉案铺位为办公用途，华鸿公司虽然在商品房买卖合同中提到该文件，但是华鸿公司并没有以任何方式将文件内容明确告知郭建伟，华鸿公司存在欺诈。三、华鸿公司明知涉案铺位是办公用途而以商铺用途出售，该欺诈行为的性质比逾期办证更为恶劣，应适用赔偿性的处罚原则要求华鸿公司承担违约责任。综上，请求法院驳回华鸿公司的上诉。原审第三人刘海波于二审期间未发表答辩意见。本院经审理查明：刘海波于2003年11月向华鸿公司购买了涉案203卡商品房后，已足额向华鸿公司支付了全部的购房款，华鸿公司亦已将涉案商品房交付刘海波使用。刘海波与郭建伟于2007年3月29日签订的房地产转让合同书中确认：涉案203卡商品房属于刘海波向华鸿公司买受的房产，已办理了商品房买卖合同登记备案，尚未领取产权证（该商铺现由郭建伟承租）。本院另查明：2007年4月19日，刘海波与郭建伟向华鸿公司申请将203卡商品房转名至郭建伟名下，华鸿公司在收取了转名费后于2007年4月19日与郭建伟签订商品房买卖合同，约定涉案203卡商品房价格为4686866元（单价6340.97元／平方米），郭建伟于2007年4月19日一次性支付购房款，华鸿公司于2003年12月28日前向郭建伟交付涉案商品房。本院再查明：2004年2月26日，刘海波（借款人）、中国工商银行中山市分行（贷款人）、华鸿公司（保证人）三方签订《个人购房借款合同》，该合同记载涉案203卡商品房原值为4639026元。刘海波与华鸿公司均确认该借款合同仅用于办理按揭贷款，双方并非按照该借款合同所确定的价款履行，即刘海波是以2941777元（单价3980元／平方米）的价格购买涉案商品房，华鸿公司总计收取了刘海波购房款289万余元。除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。郭建伟主张其于2007年4月19日与华鸿公司签订商品房买卖合同，约定华鸿公司向郭建伟出售涉案203卡商品房，并约定该商品房用途为商铺，房价款为4686866元（单价6340.97元／平方米）。该合同签订后，郭建伟如约支付了购房款，但华鸿公司却未按约定为郭建伟办理房屋用途为“商铺”的房地产权证，却为郭建伟办理了房屋用途为“办公”的房地产权证。郭建伟认为华鸿公司构成违约，故要求华鸿公司承担相应的违约责任。综合本院查明的事实分析，本院认为，涉案商品房实为郭建伟向刘海波购买，郭建伟按5000元／平方米的价格向刘海波支付购房款，涉案商品房亦是由刘海波直接交付给郭建伟使用，即双方均是按照双方签订的房地产转让合同书履行。而华鸿公司虽然与郭建伟于2007年4月19日签订商品房买卖合同，约定华鸿公司向郭建伟出售涉案房地产，合同单价为6340.97元／平方米，但郭建伟并没有向华鸿公司支付过任何的购房款，华鸿公司亦没有直接向郭建伟交付涉案商品房。诉讼期间，华鸿公司与刘海波亦均确认华鸿公司与郭建伟于2007年4月19日签订的商品房买卖合同是为了将房地产权属证书办理至郭建伟名下而签订的。另本院经查实，华鸿公司与郭建伟虽然于2007年4月19日签订商品房买卖合同，但双方均没有按照该合同履行主要义务（支付购房款及交付商品房），结合本院上述查明的事实可知，该商品房买卖合同并不能反映双方存在真实交易关系，不是双方当事人的真实意思表示。本案与郭建伟发生真实房地产交易关系的相对方实际是刘海波，其之间实际履行的也是双方于2007年3月29日签订的房地产转让合同。华鸿公司向刘海波出售涉案商品房，华鸿公司应将房地产权属证书办理至刘海波的名下，即华鸿公司与刘海波均应根据相关法律规定向有关部门交纳交易税费。而刘海波将商品房转让给郭建伟，双方亦应向有关部门交纳交易税费。现华鸿公司在收取了转名费后却直接与郭建伟签订商品房买卖合同，直接将房地产权属证书办理至郭建伟名下，且合同中约定的价款亦与真实的买卖合同不相符。故华鸿公司与郭建伟虽然签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在真实、直接的交易关系，亦并非双方的真实意思表示，而是通过签订该虚假买卖合同的行为规避了国家的相关税收政策，即各方当事人存在恶意串通以逃避交易税费损害国家利益的非法目的和情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效以及该条第（三）项以合法形式掩盖非法目的的合同无效的规定，华鸿公司与郭建伟于2007年4月19日签订的商品房买卖合同应认定为无效合同，对双方当事人均不具有约束力。郭建伟据该合同主张华鸿公司承担违约责任，理据不足，本院对其请求不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，原审认定事实有误，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1134号民事判决；二、驳回上诉人郭建伟的诉讼请求。一审案件受理费35611元，司法评估费4675元，二审案件受理费35611元，均由上诉人郭建伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴合波代理审判员 吴碧英二〇一五年五月十五日书 记 员 易嘉璇 关注公众号“”