（2014）盐民终字第02378号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-11
案件名称
盐城市德容建设发展有限公司与王成、王斌等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王成,王斌,王晓玲,盐城市德容建设发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第02378号上诉人（原审被告暨反诉原告）王成，居民。上诉人（原审被告暨反诉原告）王斌，居民。上诉人（原审被告暨反诉原告）王晓玲，居民。上列三上诉人共同委托代理人孙军，建湖县近湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告暨反诉被告）盐城市德容建设发展有限公司，住所地建湖县城冠华西路555号。法定代表人马仁德，该公司总经理。委托代理人周春林，江苏向阳红律师事务所律师。上诉人王成、王斌、王晓玲因与被上诉人盐城市德容建设发展有限有限公司（以下简称德容公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2013）建民初字第0905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审中德容公司诉称，被告王成、王斌、王晓玲向原告购买原告所有的德容装饰城综合楼东区1-4层商品房，与原告于2012年5月13日签订《补充协议书》，同年11月5日签订《商品房买卖合同》，约定德容装饰城综合楼4单元502-2、371-2号商品房的价格为4274652元，同时约定逾期支付房款的违约责任为日万分之八。三被告于2012年11月21日前仅支付房款904294元，余额3370358元，由被告王斌于2012年11月21日向原告出具欠条一份，同时口头约定由三被告为原告垫付德容装饰城综合楼西区土建消防工程款60万元，而三被告仅垫付20万元消防工程款，冲抵购房款后，三被告尚欠原告房款3170358元，违约金329680元，合计3500038元。后经原告多次追要无着，遂提起诉讼，请求法院判令三被告立即支付上述房款及违约金；诉讼费用由被告负担。一审中王成、王斌、王晓玲辩称并反诉称，对购房合同无异议，截止2013年7月29日，已支付原告房款1304294元，尚欠房款2970358元。原告延迟交付的房屋不具备商品房使用条件，构成迟延履行和瑕疵履行，存在违约行为。由于原告交付的房屋的土建消防构成未能及时验收合格，导致我方内部装修工程消防设计无法审核，从而影响被告的商业经营。根据合同法先履行抗辩权的规定，因原告交付的房屋不符合合同约定的交付条件和法定条件，致使被告订立合同的目的不能实现，故被告有权拒绝履行支付剩余房款的义务。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。鉴于反诉被告的上述违约行为，请求判令反诉被告给付反诉原告垫付的其购买的德容装饰城综合楼东区商品房土建消防工程款704419元、水电增容费用171000元，承担逾期交付房屋的违约金330719元，赔偿经济损失1162704元，合计2368842元；反诉费用由原告负担。一审中德容公司对王成、王斌、王晓玲的反诉请求辩称，根据合同约定，反诉被告出售的房屋为现状房，并未向反诉原告承诺提供其他应当由反诉原告承担的义务，也未承诺必须保证反诉原告具体经营的商业用途。反诉被告不存在迟延履行和瑕疵履行，也不存在违约行为。反诉原告诉称的土建消防工程款不是为反诉被告垫付的，是反诉原告购买的房屋在交付后自行建设的，应由反诉原告自行承担。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。一审法院经审理查明，2012年5月13日，原告德容公司作为甲方与被告王成、王斌、王晓玲作为乙方以《补充协议书》的形式签订购房意向书一式两份，主要载明：“一、……乙方自愿购买德容装饰城综合楼东区1-4层营业用房。……三、相关约定，1.水、电、邮、消防主管道由甲方提供到位，确保上下水通畅。分支管道由乙方自行设计安装，费用乙方承担。四、违约责任，2.如乙方不按期付款时按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。”。同年6月21日，原、被告双方签订德容装饰城综合楼东区第1-3层即1-3层502-1、371-1号商品房的《商品房买卖合同》一式五份，约定房屋面积为3067.77平方米、房屋价款为6595706元。三被告按照合同约定已支付原告德容装饰城综合楼东区第1-3层全部房款。同年11月5日，原、被告双方又签订德容装饰城综合楼东区第4层即4层502-2、371-2号商品房的《商品房买卖合同》一式五份，约定房屋面积为1988.21平方米、房屋价款4274652元，主要载明：“第三条，……该商品房的用途为商业。第七条，买受人逾期付款的违约责任。……逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行。第八条，交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……3.该商品房经分期综合验收合格。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议，该房是现状房，必须履行2012年5月13日双方签订补充协议书。”。三被告于2012年11月21日前已支付原告德容装饰城综合楼东区第4层房款904294元，余额3370358元，由被告王斌于2012年11月21日向原告出具欠条一份。一审另查明，2012年7月25日，原告德容公司将其所有的德容装饰城综合楼东区第1-4层商品房交付被告王成、王斌、王晓玲使用，同时双方分别签订自来水和电气安装竣工移交协议各一份，将德容装饰城综合楼东区一至五层自来水和电气交付被告使用，分别主要载明：“自来水安装竣工移交协议，甲方负责安装自来水主管道送至五层，屋顶水箱及水箱以上部分由甲方完善，可使用后交给乙方，其余部分由乙方自行安装，敬请查收。”；“电气安装竣工移交协议，甲方负责安装计量和主线路送至乙方配电房，完善后交付给乙方，其余部分由乙方自行解决，敬请查收。”。原告德容公司已在交付房屋时已将该房屋第1-4层的消防主管道安装完毕。一审又查明，被告王成、王斌、王晓玲购买的德容装饰城综合楼东区第1-2层商品房土建消防工程已于2007年6月12日经盐城市公安消防支队验收合格；德容装饰城综合楼东区第3-4层商品房土建消防工程至原告德容公司实际交付被告使用时未经消防验收合格。同年7月2日，被告王斌以其经营的建湖县大浪淘沙休闲会所的名义与南京市消防工程有限公司亭湖分公司签订关于德容装饰城综合楼东区第1-5层商品房土建消防工程合同一份，约定该工程款636300元（按每平方米造价100元计算）。2013年4月24日，被告王斌自行建设的该土建消防工程经建湖县公安消防大队验收合格。同年12月26日，原告德容公司与南京盛平消防安全工程有限公司签订关于德容装饰城综合楼西区第3-4层商品房土建消防安装工程协议书一份，约定该工程款为585600元（按每平方米造价100元计算），并由被告王斌垫付该工程款，同时原、被告双方口头约定被告王斌垫付的工程款冲抵结算其尚欠的购房款。被告王斌分别于2013年1月8日、7月29日、9月27日已垫付土建消防工程款10万元、20万元、20万元，合计50万元。截止一审法庭辩论终结前，被告尚欠原告房款2870358元。在一审诉讼过程中，原告德容公司要求被告王成、王斌、王晓玲支付违约金329680元。对2013年5月11日之后的违约金，原告予以放弃。一审法院认为，合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告德容公司与被告王成、王斌、王晓玲订立的商品房买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，应视为合法有效合同，应受法律保护。庭审中，原、被告双方对被告差欠德容装饰城东区第4层的购房款2870358元和房屋的交付时间无争议。争议焦点为：一、讼争房屋在交付使用时是否符合约定的房屋交付条件；二、原告主张的违约金329680元是否应予支持。关于争议焦点一，原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议关于讼争房屋的交付期限及相关交付条件约定的内容为：“分期综合验收合格”，“该房为现状房，消防主管道由原告提供到位，分支管道由被告自行设计安装，费用被告承担”。2012年7月25日，原告在已提供消防主管道的情况下向被告交付房屋。因此，原告交付的房屋符合商品房买卖合同和补充协议约定的房屋交付期限及相关交付条件，不构成违约。关于被告认为原告交付的房屋的土建消防构成未能及时验收合格，导致被告内部装修工程消防设计无法审核，从而影响被告的商业经营，请求法院依法驳回原告的诉讼请求的抗辩理由，一审法院认为，被告作为房屋的买受人，在购买房屋后将房屋用于经营建湖县大浪淘沙休闲会所，消防设施的建设维护的责任和相应费用应由其自行承担，故其抗辩理由不成立，对其主张要求原告支付水电增容费用171000元、土建消防工程款704419元、赔偿经济损失1162704元、支付逾期交房的违约金330719元的反诉请求，一审法院亦不予支持。关于争议焦点二，原告德容公司在被告王斌出具3370358元房款欠条30日后向三被告主张违约金329680元，符合合同关于逾期付款违约责任的约定，虽然合同约定日万分之八的违约金标准较高，但在诉讼过程中，原告要求被告支付违约金329680元，对2013年5月11日之后的违约金，原告予以放弃，原告主张的违约金未超出法律规定的范围，一审法院予以支持。综上，对原告主张要求被告支付房款2870358元，并支付违约金329680元的诉讼请求，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、被告王成、王斌、王晓玲于本判决发生法律效力后三十日内共同支付原告盐城市德容建设发展有限公司房款2870358元，违约金329680元，合计3200038元。二、驳回原告盐城市德容建设发展有限公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告王成、王斌、王晓玲的诉讼请求。案件受理费34800元，反诉案件受理费12875元，由被告（反诉原告）王成、王斌、王晓玲负担。上诉人王成、王斌、王晓玲不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、双方没有约定剩余房款付款期限，虽然出具了欠条，但该欠条仅是对债务的确认，被上诉人主张逾期付款没有依据。而且由于被上诉人交付的商品房不具备交付使用条件，上诉人有权拒绝支付剩余房款，且被上诉人主张的日万分之八的违约金明确过高。二、商品房经验收合格方可交付使用是国家法律和行政法规的强制性规定，故双方在合同附件中的约定与法律规定相违背，应为无效，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任，赔偿相应的经济损失，并支付上诉人垫付的应由被上诉人完成的土建消防工程的费用。三、由于本案的商品房规划为商业用途，按照交付使用的水电要求，对上诉人主张的水电增容费，被上诉人应当承担。请求二审法院发回重审，或改判驳回被上诉人一审本诉请求、支持上诉人的一审反诉请求。被上诉人德容公司答辩称：一、上诉人向被上诉人出具房款欠条，虽未注明付款日期，但被上诉人在其欠条出具后一个月开始计算违约金符合合同约定，按日万分之八计算违约金并不超过最高人民法院关于违约金司法解释精神。二、对于上诉人提出的房屋交付不符合交付条件，以及其部分费用应由我方负担并承担违约责任的要求，不符合本案的基本事实，也不符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，（一）关于诉争房屋在交付使用时是否符合合同约定以及法定的房屋交付条件问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：未经消防验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中双方当事人在合同中约定房屋交付条件为经分期综合验收合格，又在备注及补充协议中约定以现状房交付，即土建消防工程并未完工（仅完成主管道）的情况下进行交付。上诉人购买涉案房屋是为开办洗浴会所，经营社会公共服务业，对消防设施有更高的要求，上诉人在经营中需要对消防管道进行重新安装，双方于2012年5月13目签订的《补充协议书》中约定“水、电、邮、消防主管道由甲方（被上诉人）提供到位，确保上下水通畅。分支管道由乙方（上诉人）自行设计安装，费用乙方承担”。其后，双方于2012年7月25日对涉案房屋进行了交付，并分别签订自来水和电气安装竣工移交协议，载明主管线已由甲方安装完毕、其余部分由乙方自行安装，德容公司在交付房屋时也已将该房屋第1-4层的消防主管道安装完毕。双方对涉案房屋于2012年11月5日签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”，附件四为“合同补充协议，该房是现状房，必须履行2012年5月13日双方签订补充协议书”。被上诉人在已提供消防主管道的情况下向上诉人交付房屋，符合《商品房买卖合同》和《补充协议书》约定的房屋交付条件和交付期限，不构成违约。至于该交付行为是否违背相关法律规定，涉案房屋在该情形下的交付，虽未经过综合验收，但合同约定的是分期综合综合验收，并且1-2层已于2007年6月12日消防验收合格，3-4层土建消防在实际交付时尚未经消防验收合格，但约定由上诉人自行设计安装分支管道，后经上诉人王斌自行建设，该土建消防工程于2013年4月24日以德容公司的名义经消防验收合格。可以认定，上诉人购买案涉商品房后需自行负责消防分支管道的安装，其后才能实际经营使用，该约定不违反法律法规的强制性规定。被上诉人按照双方约定的方式交付现状房，符合同约定和法律规定。（二）关于德容公司主张的逾期付款违约金是否符合法律规定问题。双方先签订的《补充协议书》约定“如乙方不按期付款时按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金”，后于同年11月5日签订的涉案4层502-2、371-2号商品房的《商品房买卖合同》约定交房日期为“2012年12月30日前”，买受人逾期付款的违约责任为“逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行”，合同附件四的合同补充协议还约定“该房是现状房，必须履行2012年5月13日双方签订补充协议书”。上诉人王斌于2012年11月21日出具欠条欠购房款3370358元，而房屋实际已于2012年7月25日就已交给上诉人，故对被上诉人主张的逾期付款违约金应予支持。被上诉人主张按日万分之八利率、从欠条出具30日后计算至2013年5月10日的逾期付款违约金329680元，符合合同约定，应予支持。至于违约金计算标准是否过高，因为至目前上诉人仍未按约付款，上诉人只主张了至2013年5月10日的违约金，对2013年5月10日之后的违约金已予放弃，故一审法院认定违约金未超过法律规定的范围，并无不当。（三）至于王成、王斌、王晓玲主张的土建消防工程款、水电增容费用、逾期交房违约金、经济损失，因被上诉人交付的房屋符合合同约定，也不违反法律规定，上诉人主张逾期交房违约金和经济损失没有事实和法律依据，不予支持；《商品房买卖合同》及《补充协议书》约定分支管道由上诉人自行安装，对于其自行安装发生的土建消防工程款，应由上诉人自行承担；水电增容费用系上诉人经营建湖县大浪淘沙休闲会所扩建增加的费用，亦由上诉人自行承担。综上，上诉人王成、王斌、王晓玲的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47675元，由上诉人王成、王斌、王晓玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 曹 荣代理审判员 严 星二〇一五年五月十五日书 记 员 李陈梅 关注公众号“”