（2015）深中法房终字第733号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-28
案件名称
王伊杰与袁红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伊杰,袁红,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第733号上诉人（原审被告）王伊杰，女，汉族，住所地：深圳市宝安区。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁红，女，汉族，住所地深圳市宝安区。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。上诉人王伊杰与被上诉人袁红因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第957号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2006年5月23日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向袁红颁发了深房地字第××号《房地产证》，袁红为位于深圳市x（d区）5栋2××号房地产权利人，该房产建筑面积为198.43平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2014年7月10日，袁红作为卖方与作为买方的王伊杰签订的《房地产买卖合同》，约定袁红将位于深圳市x（d区）5栋2××号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）出售给王伊杰，合同价为550万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金100，000元，定金交由居间方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金；一次性付款方式下的剩余购房款540万元由买卖双方指定银行监管，买卖双方须在买方付款期限内与监管机构签署资金监管协议。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定，经买卖双方友好协商，卖方同意买方在签署本合同时无须支付卖方定金，因卖方现处于查封状态，买方等卖方赎楼完成产权清晰、红本在手后，买方三个工作日内必须把全部房款监管银行指定账户；如买方未按照约定时间办理，视为买方违约，卖方有权追究买方一切法律责任，同时买方支付第三方全部佣金。注：该房出售附带车位一个。合同签订当日，王伊杰签署了一份《地址确认书（买方）》，载明王伊杰通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）购买涉案房产，并于2014年7月10日与袁红签署了《房地产买卖合同》，王伊杰确认在上述合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号的形式邮寄至“宝安区财富港13栋701海纳百川”即视为送达王伊杰本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达王伊杰本人。当日，王伊杰向世华房地产公司出示了一张名片，载明王伊杰的联系电话为186××××1601，系文华酒业有限公司、海纳川穹实业有限公司董事长，地址为深圳市宝安区宝源路财富港大厦d座7楼。2014年7月14日，袁红出具了公证委托书，用于办理赎楼等手续。2014年7月23日，袁红清偿涉案房产的全部抵押贷款，平安银行深圳分行营业部出具了《个人贷款结清证明》。2014年8月11日，深圳市房地产权登记中心出具的《产权资料电脑查询结果表》显示涉案房产权利人为袁红，没有抵押、查封信息。2014年8月11日，袁红委托世华房地产公司通过邮政特快专递方式向王伊杰提供的地址发出《履约催告函》，称袁红已于2014年8月1日赎出房地产证原件，解除了涉案房产的查封，可以即时申请递件过户；在多次要求王伊杰按合同约定办理购房款监管未果的情况下，通知王伊杰于2014年8月16日前往银行办理资金监管手续及监管全部购房款。2014年8月14日，袁红委托世华房地产公司再次邮政特快专递方式向王伊杰提供的地址发出2014年8月11日的《履约催告函》。2014年8月16日，袁红又一次委托世华房地产公司通过邮政特快专递方式向王伊杰提供的地址发出《履约催告函》，袁红已于2014年8月1日赎出房地产证原件，解除了涉案房产的查封，可以即时申请递件过户；在多次要求王伊杰按合同约定办理购房款监管未果的情况下，通知王伊杰于2014年8月18日前往银行办理资金监管手续及监管全部购房款。袁红称王伊杰拒绝履行涉案合同，并擅自变更合同价款支付方式，为证明其主张，其申请证人尚某甲出庭作证。证人尚某甲出庭作证称其系世华房地产公司员工，负责涉案房产交易的具体事宜。并证实涉案房产因拖欠银行贷款被查封，后王伊杰去现场看房之后与袁红签订了涉案合同，并约定在袁红赎出房产拿到红本房产证后，王伊杰就做资金监管；但袁红履行义务后，王伊杰提出以500万元现金和价值50万元茅台酒的方式支付购房款，但袁红不同意。2014年8月21日，在与王伊杰的通话过程中，王伊杰仍然要求以现金加茅台酒的方式支付购房款。另查明，深圳市海纳川穹实业有限公司于2010年8月3日注册成立，住所地为深圳市宝安区××路××大厦××，法定代表人为王伊杰，王伊杰持有该公司95％的股份。庭审中，袁红称涉案房产因欠银行抵押贷款被查封，涉案房产于2014年7月24日注销了抵押登记，于2014年8月1日解除查封。上述事实，有当事人当庭陈述及袁红提供的房地产买卖合同、房地产证、委托书、履约催告函、快递单、录音等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。袁红在原审中诉请：1、解除袁红、王伊杰签署的《房地产买卖合同》；2、王伊杰立即向袁红支付相等于房屋转让成交价（550万元）20％的违约金110万元；3、王伊杰承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：本案袁红、王伊杰签订的《房地产买卖合同》系袁红、王伊杰双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于违约责任。原审法院认为，根据涉案合同约定，王伊杰应于涉案房产解除查封、抵押后三日内将全部购房款支付至监管账户，合同约定监管账户由买卖双方共同指定，但根据深圳市二手房市场交易惯例，资金监管账户一般由买方指定，即王伊杰负有指定资金监管银行的义务；某种程度上说，这亦是王伊杰作为买方确保款项安全的权利。但在涉案合同的实际履行过程中，世华房地产公司先后三次向王伊杰提供的地址邮寄送达了履约催告通知，告知王伊杰涉案房产已经解除查封、注销了抵押，可于2014年8月1日起随时办理递件过户手续；上述邮件均已签收，视为袁红已经告知王伊杰涉案房产已经符合办理过户的条件，但王伊杰仍未指定资金监管银行，亦未支付购房款；且在2014年8月21日提出以500万现金加50万元茅台酒的方式支付购房款，王伊杰主张的该种购房款支付方式没有合同依据，其以此种方式拖延合同义务的履行，属于违约行为。根据涉案合同的约定，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。现王伊杰作为买方已逾期超过十日未履行办理资金监管、支付购房款的义务，袁红有权解除合同，并可要求王伊杰支付违约金。袁红关于判令解除涉案合同的诉讼请求，有合同和事实依据，原审法院予以支持。关于违约金。原审法院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重功能，考虑到袁红并未提供证据证明其因王伊杰违约所遭受的损失，涉案合同所约定的违约金数额为合同价款的20％即110万元，该违约金数额过分高于袁红因王伊杰违约可能遭受的损失，因此，原审法院将该违约金数额酌定为55万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、袁红与王伊杰签订的《房地产买卖合同》已解除；二、王伊杰应于本判决生效之日起三日内支付袁红违约金55万元；三、驳回袁红其他诉讼请求。案件受理费14，700元，由王伊杰负担7，500元，袁红负担7，200元，受理费袁红已预交。上诉人王伊杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，发回原审人民法院重审或改判驳回被上诉人袁红的诉讼请求。2、案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审存有违法缺席判决，严重违反法定程序的情形，应撤销原审判决，发回重审。1、原审邮寄的开庭传票、举证通知书、民事起诉状、被上诉人袁红的证据材料等，是邮寄至深圳市x楼，由“吴嘉欣”代收签名。本案中的受送达人是王伊杰本人，并非其开立的深圳市海纳川穹实业有限公司，受送达人系自然人的应以其户籍登记的住所地或经常居住地为送达地址，原审邮寄送达的地址错误。2、代收人“吴嘉欣”王伊杰并不认识，也不知道“吴嘉欣”是否属于民法上的自然人，该人也不属于王伊杰同住成年家属，“吴嘉欣”也没有在邮政专递的“邮件详情单”上签署其身份证件名称、号码。由于原审送达方式、方法错误，剥夺了王伊杰的一审诉权，导致其对原审诉讼毫不知情，没有参与原审的举证、质证、答辩、庭审等诉讼活动。因原审存有违法缺席判决，严重违反法定程序的情形，应撤销原审判决，发回重审。二、原审判决认定事实错误，适用法律不正确。1、导致王伊杰与袁红房地产买卖合同没有按期履行的过错在于袁红。2014年7月10日由世华地产公司居间介绍，双方签订的《房地产买卖合同》（以下称“合同”）约定，袁红应当在合同签订后的l5日内（含当日）出具委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，也即袁红应在2014年7月24日前，办理完结赎楼，使房产可以即时过户给王伊杰的手续。现在有证据可以证明涉案房产无抵押、无查封状态，能够办理产权转移登记的证据是打印日期为2014年8月11日，涉案房产的产权资料电脑查询结果表，这已经比袁红承诺的2014年7月24日迟延了l8天。根据合同第十六条的约定，王伊杰可以解除合同，并选择要求袁红承担房产转让成交价20％违约金的违约责任。因2014年7、8月份深圳市二手房的市场价格经常波动，在袁红迟延履行合同违约后，房产价格略有下调。王伊杰有权解除合同后，当然也可以就涉案房产与袁红、世华地产公司，另行协商、协议，但和履行原合同并不相关，并不表示王伊杰接受了袁红的迟延履行合同行为，而与其继续履行合同。王伊杰享有合同解除权后，与袁红、世华地产公司间的诸行为，是与合同无关的另行协商、要约行为。2、王伊杰在2014年7月10日与袁红签订了合同后，不久到陕西省西安市忙于其在该市的分公司开业筹备工作，后又因身体多病在西安市住院，进行了手术治疗。王伊杰从没有收到过袁红或世华地产公司的《履约催告函》。王伊杰虽然签署过《地址确认书》，但该确认书系世华房地产公司提供的格式条款，该条款拟定的送达方式，不公平、不合理，不具备法律效力，也无法产生送达的法律后果，不能确定其邮寄送达材料所书写的内容。被上诉人袁红答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的核心问题是违约方的确定及其应付的违约责任。王伊杰、袁红于2014年7月10日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应信守承诺，如约履行。根据《房地产买卖合同》，卖方须于签署合同之日起15日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。该条款依常理应理解为卖方必须在合同签订后15日内（含当日）即2014年7月24日前向担保公司出具公证委托书，以利于担保公司办理赎楼、过户手续，但担保公司办理赎楼、过户手续不受15日的限制。也就是说，袁红只负有在2014年7月24日前向担保公司出具公证委托书的义务，至于担保公司何时办理完赎楼、过户手续，本条款并没有明确约定。袁红于2014年7月14日向担保公司出具了（2014）深证字第96117号《公证书》并于2014年7月23日还清涉案房产的抵押贷款，已全面及时履行了合同义务。王伊杰将该条款辩解为应于2014年7月24日前办理完赎楼手续不符合常理，没有事实和法律依据，本院不予支持。《地址确认书（买方）》是王伊杰通过世华房地产公司购买涉案房产而签署的文件，确认了世华房地产公司与王伊杰联系的唯一地址（x），并约定了拒收未签收的后果。王伊杰作为完全民事行为能力人，对地址确认书的重要性应有所认识，在签署该《地址确认书（买方）》时应务必保证其地址与联系方式真实、准确，在该地址发生变动时亦应及时告知世华房地产公司。该地址确认书抬头为“地址确认书（买方）”，已经非常明显地提示了该条款的内容。王伊杰以该确认书系格式条款为由认为该条款无效不符合常理，本院难以信服，《地址确认书（买方）》应属有效。2014年8月11、14、16日，袁红先后委托世华房地产公司向王伊杰发出《履约通知函》，通知王伊杰按合同约定办理购房款监管事宜，有快递单和世华房地产公司员工尚某甲证人证言加以证明，证据真实有效，本院予以采信。王伊杰以生病住院和在西安筹备公司开业为由声称其未收到《履约通知函》的理由均非不履行合同义务的法定事由，本院难以支持。袁红向原审法院起诉王伊杰时提供了王伊杰的送达地址为x，联系电话为186××××1601。该送达地址有王伊杰签署的《地址确认书（买方）》加以证明，联系电话有世华房地产公司员工尚某甲证人证言可以证明。另查明，王伊杰在《地址确认书（买方）》中签署的地址“x川”为深圳市海纳川穹实业有限公司的住所地，王伊杰是该公司的法定代表人，并持有该公司95%的股份。因此，该地址能够送达至王伊杰。在袁红不能提供其他准确地址的情况下，原审法院依照上述地址送达并无不妥。王伊杰在送达后拒不到庭，原审法院依法缺席审理并作出判决符合法律规定。王伊杰认为原审违法缺席判决的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由上诉人王伊杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一五年五月十五日书 记 员 陈晓莹 来自