（2015）相民初字第00154号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-07-21
案件名称
苏州华新国际物业管理有限公司与钱丽娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州华新国际物业管理有限公司,钱丽娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第六条第一款，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2015）相民初字第00154号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，董事长。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人李晓霞。被告钱丽娟。原告苏州华新国际物业管理有限公司（下称华新国际物业）与被告钱丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卢秋明独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告华新国际物业的委托代理人胡伟、李晓霞到庭参加诉讼，被告钱丽娟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华新国际物业诉称，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为康桥花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.6元计算。被告系原告管理的康桥花园32幢101室业主，该房屋建筑面积为415.07平方米，自2012年1月1日至2014年12月31日，被告拖欠物业管理费共计38850.54元。因被告拖欠物业费，导致原告正常运营困难，原告屡次催讨，被告仍拒不支付。现原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业费38850.54元；2、判令被告支付滞纳金75060.07元（暂计算至2014年11月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告华新国际物业对第一项诉讼请求中物业费自2012年1月1日至2014年12月31日止；对第二项诉讼请求变更为要求被告支付滞纳金从每期应交之日起算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。被告钱丽娟未作答辩。经审理查明，被告钱丽娟系苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园32幢101室业主，房屋建筑面积415.07平方米。被告钱丽娟与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：由原告按产权证的总建筑面积向被告收取物业管理费（含代收代缴费），具体标准为：小高层／高层为1.7元／月·平方米（包括物业管理公共服务费、代收代缴费）、别墅为2.6元／月·平方米（包括物业管理公共服务费、代收代缴费）、单身公寓为2.3元／月·平方米（包括物业管理公共服务费、代收代缴费）、商业为2.95元／月·平方米（包括物业管理公共服务费、代收代缴费）；物业管理公共性服务费、电梯水泵运行费以及代收代缴费按月计算，每半年收取一次，其中代收代缴费用（公共水电费）按实际发生单独列支，按实收取；收费时间分别为每年的1月和7月。协议还约定：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，原告按约实施了物业管理与服务行为，被告作为康桥花园32幢101室业主已缴纳2011年7月1日至12月31日的物业管理费，但自2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费被告未缴纳，现原告诉至本院。另查明，被告于2011年7月1日入住苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园32幢101室，并缴纳自2011年7月1日至12月31日的物业管理费计人民币6475.1元（按建筑面积415.07平方米，2.6元／月·平方米，计算6个月）。以上事实，由原告提供的常住人口信息、企业法人营业执照、组织机构代码证、房屋权属登记簿，苏州市前期物业管理服务协议、临时管理规约、业主入住登记表、业主接房验收记录表、被告缴纳物业管理费记账联，以及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以认定。审理中，原告明确被告的住宅为别墅，建筑面积为415.07平方米，按协议规定每月每平方米为2.6元（即物业管理公共服务费每月每平方米2.50元，代收代缴费每月每平方米0.10元），每半年物业管理费为6475.09元。每年1月应缴纳上半年的物业管理费、每年7月应缴纳下半年的物业管理费。2012年1月1日至2012年6月30日、2012年7月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日、2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费均为6475.09元，故上述期限的物业管理费合计为人民币38850.54元。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，被告钱丽娟与受聘的物业服务企业即原告华新国际物业签订物业服务合同，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定各自履行相关义务。自合同订立后，原告履行了其相关的管理与服务义务，被告作为康桥花园32幢101室业主也应履行缴纳相关费用的义务。现被告拖欠其名下物业2012年1月1日至2014年12月31日的服务费共计38850.54元事实清楚，本院依法予以认定，故原告要求其缴纳的主张合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，放弃诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。对于原告自愿要求被告按银行同期贷款利率的1.3倍计算滞纳金，因双方在协议中约定，被告不按收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，现原告自愿调整为按银行同期贷款利率的1.3倍计算滞纳金，并不违反法律规定，应予支持。对于滞纳金起算时间，虽协议中约定每年的1月和7月缴纳物业费，但该约定未明确是先用后交，还是先交后用，虽原告主张是先交后用，但未提供相应的证据，且该协议系原告提供的格式合同，其应承担不利的后果。故应认定物业管理费为先用后交，即每年的1月应缴纳上年度下半年的物业管理费，7月应缴纳本年度上半年的物业管理费，故本院认定滞纳金按每半年应交物业管理费6475.09元为本金，分别自逾期之日起计算。被告经本院传唤后未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上，本院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：被告钱丽娟应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州华新国际物业管理有限公司物业管理费人民币38850.54元，并承担该款按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的1.3倍计算的滞纳金（均以6475.09元，分别自2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日起各自计算至判决确定的给付期限的最后一日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1289元，由被告钱丽娟负担（此款原告已垫付，不再退还，被告钱丽娟于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审判员 卢秋明二〇一五年五月十五日书记员 徐璐艳 关注微信公众号“”