（2014）锡民一初字第2321号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2016-06-07
案件名称
李佳元与田梅排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
锡林浩特市人民法院
所属地区
锡林浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李佳元,田梅
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第三十四条，第三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民一初字第2321号原告李佳元，女，蒙古族，1985年1月27日出生，个体工商户。委托代理人李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。被告田梅，女，蒙古族，1970年8月6日出生，个体工商户。委托代理人张和平，男，蒙古族，1956年9月6日出生。委托代理人查干，内蒙古蒙中律师事务所律师。原告李佳元与被告田梅占排除妨害纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，依法由审判员赵成茹独任审判，并于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李鑫，被告的委托代理人张和平、查干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳元诉称，根据2014年2月11日锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决书的判决结果，位于锡林浩特市杭办巴达拉街（产权证号：蒙房权证锡林浩特字第1160211003**号）房屋归原告所有，但至今该房屋仍由被告田梅占据，并其拒绝从该房屋中迁出。被告田梅的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求被告田梅立即从占有原告的位于锡林浩特市杭办巴达拉街（产权证号：蒙房权证锡林浩特字第1160211003**号）房屋中迁出。为证明自己的主张向法院提交如下书面证据：1、锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决书，以及原告与房屋出卖人于泽利签订的《房屋买卖合同》，证明首先涉案该房屋属于原告所有；2、案外人侯俊伟与被告田梅签订的《房屋租赁合同》，证明侯俊伟既非涉案房屋的原所有权人，也非房屋的租赁方，因此对该房屋的处分为无权处分，其与被告田梅签订的《房屋租赁合同》是无效的，故被告田梅对原告所有房屋的占有属于非法占有。被告田梅辩称，被告对原告拥有该房屋的所有权无异议，被告至今仍占有该房屋是基于被告与案外人侯俊伟签订的房屋租赁合同，案外人侯俊伟将该房屋转租给被告是经过原房屋所有人同意的，故该合同是合法有效的，因此被告的占有该房屋的行为是合法的，根据“买卖不破租赁”的原则，原告李佳元应当继续履行该租赁合同。向法院提交如下证据予以证明：1、锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决书，以及锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第325号民事判决书，证明原告李佳元与房屋出卖人于泽利、李晓玲之间存在房屋买卖事实；2、被告与案外人侯俊伟签订的房屋租赁合同，证明被告与案外人侯俊伟之间存在房屋租赁关系。经审理查明，2014年2月11日锡林浩特市人民法院作出（2013）锡民二初字第589号民事判决书就原告诉于泽利、李晓玲房屋买卖一案作出裁判判令：“坐落于锡林浩特市杭办巴达拉街（蒙房权证锡林浩特市字第1160211003**号）和杭办呼格吉勒社区（锡国用201300404号）房屋及土地归原告李佳元所有。在判决生效30日后将由被告于泽利、李晓玲将上述房屋及土地交付原告李佳元，如不能如期履行交付义务，将承担逾期违约赔偿责任。”于泽利、李晓玲就此判决提出上诉，二审法院认为一审法院事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。判决生效后，于泽利、李晓玲并未将出卖给原告的涉案的上述房屋及土地交付给原告。另查明，2013年6月20日，于泽利（出租方、甲方）与案外人杜正果（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定，甲方将其所有的位于锡林浩特市杭办巴达街临街商业楼一至三层（含涉案房屋：蒙房权证锡字第1160211003**号）租赁给乙方，年租金180万元整。租赁期限五年，从2013年8月31日至2018年8月30日止。2013年6月25日，于泽利与原告签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售于原告。2013年8月8日，案外人侯俊伟（出租方、甲方）与被告田梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定甲方将位于锡林浩特市杭办巴达拉街临街商业楼一至三层租赁给乙方，年租金90万元整，共计540万元整。租赁期限为6年，从2013年9月30日至2019年9月30日止。付款方式约定乙方在2014年9月30日前分三次付清6年全部租金。该租赁合同签字日期年份处有改动。现原告基于《房地产买卖合同》及已生效民事判决书对涉案房屋（锡林浩特市杭办巴达拉街：蒙房权证锡字第1160211003**号）享有所权，诉求被告自占有房屋中迁出，被告以“买卖不破租赁”为合法占有房屋，拒绝迁出，引发本案诉讼。以上事实有锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决书，锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第325号民事判决书，《房屋买卖合同》，于泽利与案外人杜正果签订的《房屋租赁合同》，被告田梅与案外人侯俊伟签订的《房屋租赁合同》在卷佐证。上述证据经开庭举证、质证和审查具有证明效力。本院认为，涉案房屋即位于锡林浩特市杭办巴达拉街的蒙房权证锡字第1160211003**号，经锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决、锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第325号民事判决确认，属原告李佳元所有。案件争议焦点是：被告田梅以其为涉案房屋承租人的身份，对抗原告李佳元迁出房屋的请求理由是否成立。本院认为，“买卖不破租赁”规定之适用，以让与人须为出租人为要件，在无权出租他人之物的情形，于所有人将该租赁物让与第三人时，应不适用“买卖不破租赁”的规定，受让人得向占用租赁物承租人请求返还其物。本案中，被告田梅自案外人侯俊伟处租得房屋，出租人侯俊伟非房屋让与人，被告田梅亦未提供房屋租赁经原房屋所有权人同意之证据，故不能适用“买卖不破租赁”之规定。就被告田梅辩称“买卖不破租赁”为合法占有房屋的抗辩理由，本院不予采纳。原告李佳元依法对涉案房屋享有合法物权，诉求被告田梅迁出涉案房屋的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告田梅于本判决生效后30日内，迁出原告李佳元位于锡林浩特市杭办巴达拉街的房屋（产权证号：蒙房权证锡林浩特字第1160211003**号）。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告田梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。此页无正文审判员 赵成茹二〇一五年五月十五日书记员 邓 燕本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：