（2014）郑民三终字第1851号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-05-21

案件名称

上诉人陈永健与被上诉人陈亚超房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈永建,陈亚超

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2014）郑民三终字第1851号上诉人（原审被告）陈永建，男，汉族，1970年3月15日出生。委托代理人赵振软，河南则政鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈亚超，男，汉族，1985年9月5日出生。委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。上诉人陈永建因与被上诉人陈亚超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈永建及其委托代理人赵振软，被上诉人陈亚超及其委托代理人张大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月17日，陈亚超、陈永建与居间方郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司南阳路分公司（蓝泰公司）签订房屋买卖合同一份，合同约定：1、陈永建将位于邙山区（现惠济区）南阳路185号院3号楼东4单元14号房屋一套（房屋所有权证号0201104375），房屋建筑面积99.94平方米，以人民币60万元出售给陈亚超；2、陈亚超向蓝泰公司支付定金、佣金及代办费20000元（其中佣金及代办费12000元，余额作为蓝泰公司代陈永建保管的定金），陈亚超承担全部税费用；3、陈亚超向蓝泰公司支付代办费用1000元；4、陈亚超以按揭方式购买该房屋，首付房款200000万元，剩余房款400000元向银行贷款；5、如甲、乙双方任何一方未按合同履行相关义务，每逾期一天，违约金按合同约定总房款1‰支付违约金；6、由于该房屋在抵押状态，陈永建应于合同签订五个工作日内提前申请还款及将剩余解押款还清。合同签订当日，陈亚超向蓝泰公司交纳中介费及代办费13000元；2013年3月25日，陈亚超依据合同，以陈永建名义交纳个人所得税4928.82元。2013年5月14日，陈亚超、陈永建与蓝泰公司签订补充协议一份，协议约定陈永建将2013年3月17日签订的房屋买卖合同立契时间改为自2013年5月14日开始40个工作日内办完手续；陈永建另将一约10平方米左右的地下室以2万元的价格卖给陈亚超；陈亚超、陈永建需走资金监管手续。2013年6月13日、14日，蓝泰公司向陈永建发出告知书，告知陈永建，陈亚超已于2013年5月31日办理完贷款按揭手续，并正式通知陈永建办理网签与资金监管及其他相关手续。2013年7月11日，陈亚超与蓝泰公司向陈永建发出解除合同通知书。陈亚超将陈永建诉至原审法院，请求判令：陈永建支付违约金20000元，赔偿陈亚超缴纳的个人所得税损失4928.82元、佣金及代办费损失13000元。原审法院认为：陈亚超、陈永建及居间方蓝泰公司之间签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，系双方真实意思表示，陈亚超已按照合同约定支付了中介费、代办费，并办理了银行按揭贷款手续，而陈永建却未为该房屋办理解押手续及未清偿解押款，导致该合同无法继续履行，故陈亚超要求陈永建赔偿陈亚超缴纳个人所得税、赔偿佣金及代办费损失、支付违约金的诉讼请求理由正当、证据充分，该院予以支持。陈永建辩称陈亚超没有向其支付任何购房款，因陈永建未按合同履行其义务，导致合同无法继续履行，故其辩解理由该院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：陈永建于判决生效后十日内支付陈亚超违约金20000元、缴纳个人所得税损失4928.82元、佣金及代办损失13000元，以上共计37928.82元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由陈永建负担。宣判后，陈永建不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定陈永建未为该房屋办理解押手续及未清偿解押款，导致该合同无法继续履行是错误的。事实上，陈永建与陈亚超及中介蓝泰公司签订《房屋买卖合同》后，陈永建到银行还清了剩余房贷一万余元，事后陈永建到房管局办理了房屋解押手续。2.陈永建不存在违反合同约定的其他情形。按照合同约定陈永建只是协助办理，陈永建作为卖方只有一个条件，即及时、全额拿到卖房款。到目前为止，陈永建并未说过不卖该房，在未收到卖房款的情况下，让陈永建承担违约赔偿责任不合情理，没有法律和事实依据。3.一审程序违法。本案《房屋买卖合同》为三方协议，在合同中三方都承担由相应义务并享有相应权利。在审理中缺失任何一方都无法查清事实和确定违约责任。陈永建向一审法院提出追加中介方蓝泰公司为第三人参加诉讼时，一审法院置之未理，显然有损陈永建利益。综上，一审判决在认定事实和审理程序上均有错误，请求二审撤销原判，依法改判并驳回陈亚超原审诉讼请求。被上诉人陈亚超答辩称：1.一审判决中陈永建并未提供相关证据证明其已经办理完毕解押手续，所以一审判决认定未办理解押手续事实正确，根据陈永健与陈亚超签订的补充协议表明，双方必须通过资金监管的方式办理房屋过户手续，当陈亚超完成银行贷款审批及代替陈永建缴纳个人所得税后，郑州蓝泰房地产公司和陈亚超多次催告陈永建办理网签资金监管及过户手续，均被陈永建拒绝。所以无法办理监管交易资金手续，导致不能办理房屋过户手续。2.邮政储蓄银行已经明确表明贷款行为，足以证明陈亚超申请办理贷款手续已经通过。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审中，上诉人陈永建提交了银行还款明细表及房屋登记簿，用以证明陈永建已还清涉案房屋购房贷款并办理了解除抵押手续。陈亚超对该证据的真实性无异议，但认为不能作为二审新证据提交。本院经审理查明：陈永建于2013年3月22日向工商银行还清了购房贷款，随后在房管部门办理了房屋抵押注销手续。本院审经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，上诉人陈永建和被上诉人陈亚超对于房屋买卖合同及补充协议的有效性不持异议，双方在二审中争议焦点为哪一方存在违约行为并最终导致合同无法继续履行。根据房屋买卖合同及补充协议，陈永建应当配合陈亚超办理网签与资金监管手续。在原审程序中，陈亚超提交了告知书、视频录相以及居间方证人证言等证据，上述证据可以证明2013年6月13日、14日，蓝泰公司向陈永建发出了告知书，告知其陈亚超已于2013年5月31日办理完贷款按揭手续，并正式通知陈永建办理网签与资金监管及其他相关手续，但陈永建拒绝配合办理相关手续，其行为已构成违约。由于陈永建拒绝配合办理网签和资金监管手续，最终导致了房屋过户无法完成，因此，陈永建应按合同约定承担相应的违约责任。原审实体处理结果并无不当，原审法院认定“陈永建未为该房屋办理解押手续及未清偿解押款”并据此判令陈永建承担违约责任，认定事实错误，裁判理由不当，本院予以纠正。但由于原审判决裁判结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由陈永建负担。本判决为终审判决。审　判　长　童　　　　铸代理审判员　顾　立　江代理审判员　刘　平　安二〇一五年五月十五日书　记　员　方政渊（代）关注微信公众号“”