（2015）惠中法民一终字第398号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-18
案件名称
苏少珍、严彩红、吕皓与梁恩惠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏少珍,严彩红,吕皓,梁思惠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第398号上诉人（原审原告）：苏少珍上诉人（原审原告）：严彩红上诉人（原审原告）：吕皓上述三上诉人共同委托代理人：罗利明、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁思惠委托代理人：张婷婷，广东金卓越律师事务所律师。上诉人苏少珍、严彩红、吕皓因与梁思惠房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告苏少珍、严彩红、吕皓诉称，原告苏少珍、严彩红、吕皓是死者吕东滔法定第一顺位继承人。2013年9月4日，吕东滔猝死。原告严彩红在整理吕东滔遗物时发现，吕东滔生前于2010年11月16日将其名下登记所有的位于惠州市龙丰上排十小区瑶芳花园瑶景楼604房［原房产证号：27145**）以180000元价款转让给了被告梁恩惠，并办理了房产证更名手续；可被告却只支付了90000元购房款，剩余90000元未付；同时，《国有土地使用证》也因此未办理更名手续。根据吕东滔与被告签订的《双方买卖合同》第四条第二款第二项约定“剩余房款玖万元整待该物业的《房地产权证》及《国有土地使用证》过户手续办理完毕，买方在领取到名下之《房地产权证》时支付给卖方（以卖方出具收据为准）”，被告的行为已构成违约事实。吕东滔去世后，经原告多次电话、发函催收，被告都拒不付款。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付三原告购房款90000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计，从2013年9月5日起至清偿之日止，暂计至2014年9月4日为2000元），并协助办理《国有土地使用证》过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告梁思惠辩称，一、答辩人已经按照合同要求支付了全部购房款项，没有违约。答辩人分别于2010年11月16日支付65000元（无争议）、2011年1月6日支付25000元（无争议）、2011年1月18日支付40000元（争议）、2011年1月24日支付50000元（争议）。四次付款均为现金支付，因事发久远，答辩人已经丢失了当初吕东滔开具的收据，但房屋中介业务员全程跟进房屋的过户办理和款项支付，能够证明答辩人已经支付完全部购房款。二、吕东滔存在欺诈行为。涉案房屋早在2005年便领取了《国有土地使用证》，吕东滔在签订合同和履行合同义务过程中虚构事实、隐瞒真相，谎称未办理国土证，使得答辩人不明真相，在国土证尚未办理过户更名手续的情况下就按照合同的补充条款的约定支付尾款90000元。合同中国土证栏划掉，补充条款中注明卖方保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证。三、本案已经超过诉讼时效。被告领取新房产证的时间是2011年1月24日，在之后的两年内，如其所言，吕东滔亦均未以任何方式向答辩人提出支付90000元的主张。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：吕东滔于2013年9月4日猝死。原告苏少珍是吕东滔的母亲，原告严彩红是吕东滔的妻子，原告吕皓是吕东滔的儿子。2010年11月16日，吕东滔与被告签订《双方买卖合同》，约定：吕东滔将其位于惠州市龙丰上排十小区瑶芳花园瑶景楼604房以180000元的价款转让给被告；定金65000元，首期房款25000元在双方到房产交易中心签署办理过户手续时支付，剩余房款90000元待该物业的《房地产权证》及《国有土地使用证》过户手续办理完毕，被告在领取到名下之《房地产权证》时支付给吕东滔；补充条款注明：卖方保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证。该合同中约定的国土证栏需要填写的部分划掉。当时双方交易时，由在房产中介机构工作的张小凡居间办理。2011年1月18日，吕东滔与被告办理的房屋过户手续，将该房屋登记至被告名下。被告认为其于2011年1月18日向吕东滔支付购房款40000元，1月24日支付购房款50000元；当时是在居间人居间下支付的，吕东滔也出具了收据，只是所有的票据已经丢失。2013年12月23日，被告已经将该房屋出售给他人，现登记在他人名下。庭审过程中，当时房屋买卖居间人张小凡到庭作证，陈述了房屋买卖交易及付款过程，其陈述剩余购房款90000元已经支付。被告丈夫的妹妹李玉平到庭作证，陈述了被告向其借款90000元的过程。庭后原告严彩红和被告梁思惠到庭接受了询问。原告严彩红陈述其与吕东滔于2001年分开居住，对吕东滔出卖房屋，其不清楚此事，直至整理遗物时才知道，才向被告主张权利。被告梁思惠陈述了房屋买卖交易及付款过程。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告均系被继承人吕东滔的第一顺序继承人，可以就被继承人吕东滔的合法权益主张权利。吕东滔与被告于2010年11月16日签订《双方买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该涉案内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。合同签订后，吕东滔将房屋交付给被告，也将房屋过户至被告名下，被告亦支付了90000元购房款给吕东滔。现本案争议的焦点是：被告有无支付剩余的购房款90000元给吕东滔；本案是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；审判人员运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断；双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，原告严彩红与吕东滔于2001年分开居住，对吕东滔出卖房屋不清楚，只是在清理遗物时发现有90000元购房款的收据存根，未发现另外90000元购房款存根后，提起本案诉讼。被告丢失了所有的收款收据，同时申请当时房屋买卖居间人张小凡和部分购房款来源于被告丈夫的妹妹李玉平均到庭作证，欲证明剩余90000元购房款的来源和支付的全过程。根据被告本人的陈述和证人证言的内容，能充分证明房屋买卖和支付款项的来源、过程等细节，且相互之间并无矛盾，故被告认为其已经支付了剩余购房款90000元，本院予以采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，吕东滔与被告签订《双方买卖合同》中补充条款注明了吕东滔保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证，合同中国土证栏需要填写的部分亦划掉，故当时房屋买卖时，吕东滔未告知其领取了该房屋《国有土地使用权证》，且保证其没有领取证书。根据《双方买卖合同》的约定，剩余房款90000元待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕并《房地产权证》时支付给吕东滔，吕东滔与被告于2011年1月18日办理了过户手续并领取了《房地产权证》，故吕东滔主张剩余房款90000元的诉讼时效计算起点是2011年1月18日。现原告在吕东滔2013年9月4日猝死后才向被告主张权利，已经超过两年的诉讼时效，且原告亦未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故原告提起本案诉讼，其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告苏少珍、严彩红、吕皓的诉讼请求。本案受理费2100元，适用简易程序减半收取1050元（原告已预交），由原告苏少珍、严彩红、吕皓负担。当事人二审的意见苏少珍、严彩红、吕皓不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销（2014）惠城法民一初字第2688号《民事判决书》判项，改判决为：判令被告立即支付上诉人购房款余额90000元，并协助办理《国有土地使用证》过户手续；或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实部分不清。具体分析如下：1、上诉人认为被上诉人未支付购房款余额9万元的依据有：第一，《收据》（详见上诉人提交的证据十）显示，被上诉人己支付的购房款为9万元，对比《双方买卖合同》约定的房屋成交价18万元可见，被上诉人仍有9万元购房款未支付；第二，《双方买卖合同》第四条﹤付款方式﹥明确了“由卖方（吕东滔）将权属人已更名为买方（被上诉人）的《房地产权证》及《国有土地使用证》交付买方时，买方一次性将全额房款支付给卖方”，可涉案房屋的国土证至一审庭审辩论终结前仍未办理过户手续；第三，吕东滔于2013年9月4日死亡，上诉人是在整理吕东滔遗物时才发现涉案房屋交易的情况，在上诉人严彩红多次上门催收后，被上诉人却在2013年12月23日将涉案房屋转让他人，此行为明显不言自喻；第四，证人张小凡、李玉平的证言可信度不高，因为：证人张小凡是被上诉人找到并是从事房屋居间（中介）工作的人，而张小凡不但与被上诉人没有任何亲朋好友关系，还在居间过程中没有获得任何的报酬，试问，张小凡的此举不论是从日常生活人情角度分析，还是从中介人员的居间本质看，张小凡的证言都是有悖于事实和现实的，可信度不高；并且，从房屋中介居间工作本质看，张小凡在撮合了吕东滔与被上诉人签订了《双方买卖合同》后即应不会再过多的跟进交易进展，可张小凡却称其全程跟进了房屋交易，如此行为和证言难以让人信服!证人李玉平与被上诉人是否存在借贷关系的事实不清，证据不足，一审法院仅凭李玉平的一面说词及《银行对流水账单》就认定被上诉人向李玉平借款用于支付购房余款9万元未免过于草率，更何况李玉平与被上诉人是亲戚关系，其证言的可信度更应被合理排除。2、认定被上诉人已经支付购房款余额9万元的证据不充分。因为：第一，依照民诉法谁主张谁举证的原则，被上诉人应证实其已付清购房款，而根据《双方买卖合同》条款中一再强调的“以卖方出具收据为准”，及证人张小凡述称的吕东滔在收到被上诉人购房款后都有出具书面《收据》给被上诉人持有的情况看，《收据》是涉案裁判可采纳的直接证据。第二，前述己提及，证人张小凡、李玉平的证言可信度不高，在没有其他证据补强下，涉案无法形成合法有效的能证实被上诉人已支付了购房款余额的证据链，可一审法院却采纳了该证人证言并作为定案的依据，此行为显然欠妥，请二审法院及时纠正。二、本案不存在诉讼时效超过的情形。1、前述己提及，且庭审中被上诉人也明确，涉案房屋至今未办理《国有土地使用证》过户手续，根据《双方买卖合同》第四条第二款第三项可见，双方可就支付购房款及办理房产、国土过户手续同时行使抗辩权。鉴于被上诉人未支付剩余购房款9万元，可见诉讼时效至今未起算，更谈不上超过一说。2、上诉人是在整理吕东滔（2013年9月4日死亡）遗物时才发现被上诉人对吕东滔所负的债务，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定的“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”可见，上诉人是在法定期限内主张权利。三、一审法院适用法律错误，请二审法院纠正。被上诉人在涉案中没有书面《收据》，也没有合法有效的证据链证实其己付清购房款，因此，涉案根本不存在审判人员依照《民诉法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条规定的对证据有无证明力和证据力大小（自由心证）的情形。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，并作出公正判决。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人梁思惠是否支付剩余的购房款90000元给吕东滔的问题。具体判析如下：吕东滔与被上诉人梁思惠于2010年11月16日签订的《双方买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，真实有效。按照上述合同的约定，购房定金65000元，首期房款25000元在双方到房产交易中心签署办理过户手续时支付，剩余房款90000元待该物业的《房地产权证》及《国有土地使用证》过户手续办理完毕，被告在领取到名下之《房地产权证》时支付给吕东滔。对于被上诉人已经支付的定金和首期款合计90000元，双方当事人均没有异议，应予以确认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人为证明已经支付剩余的90000元购房款提交了相关的证据证明，一是合同签订后吕东滔将房屋交付给被上诉人，并于2011年1月18日在房管局的系统中过户到被上诉人的名下；二是涉案房屋国有土地使用证的发证日期为2005年7月5日，双方签订的《双方买卖合同》中，吕东滔保证案涉房屋在交易前未办理国有土地使用证，与事实不符；三是张小凡作为案涉的房屋买卖交易的居间人，出具的证人证言，并且出庭作证，接受法庭查询，证明被上诉人于2011年1月18日、24日共支付90000元的剩余购房款给吕东滔。被上诉人为证明上述事实已经完成了举证责任，上诉人未有相关有效的证据予以反驳。据此，原审法院认定被上诉人已经支付了90000元的剩余购房款给吕东滔，有事实和法律依据，判决驳回上诉人的诉讼请求，处理并无不妥，应予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2100元，由上诉人苏少珍、严彩红、吕皓负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 赖锦荣代理审判员 黄宇乐二〇一五年五月十五日书 记 员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”