（2015）金婺民初字第900号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-08-14

案件名称

朱燕华与金华市第四建筑工程公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱燕华,金华市第四建筑工程公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2015）金婺民初字第900号原告：朱燕华。委托代理人：王志春，浙江志春律师事务所律师。被告：金华市第四建筑工程公司，住所地：金华市婺城区工人路2号。责任人：麻有明，总经理。委托代理人：应旭升、张朝晖，浙江泽鉴律师事务所律师。原告朱燕华为与被告金华市第四建筑工程公司（以下简称四建工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王晓萍独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告朱燕华及其委托代理人王志春，被告的委托代理人应旭升和张朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱燕华起诉称：2013年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期限从2013年2月20日至2016年2月19日。年租金为60000元。合同签订后，原告以现金支付给被告租金。因原告的承租房屋已纳入婺城区二七区块旧城改造征收范围，2015年3月8日，被告四建工程公司下发通知，要求原告在2015年3月15日前腾空。2015年3月9日，被告召集经营户开会，将房屋腾空时间推迟到2015年4月3日，原告当即表示同意腾空。但腾空后，被告应将房屋装修补偿费、搬迁费、停产停业补偿费等政府规定的费用支付给原告，对原告的请求被告予以拒绝。原告多次要求与被告协商未果，为保证原告合法权益，现诉至本院，要求判令：1.解除原、被告于2013年1月签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋装修补偿费60000元，搬迁费1800元，可搬迁补偿费1196元，停产停业损失补偿费197107元，腾空费7438元，评估费2883元。合计：270424元。被告四建工程公司辩称：被告领取停产停业损失补偿费在内的拆迁补偿款依法有据，不应当向承租方支付任何补偿款。从合同法律关系上分析，政府与被告存在拆迁补偿方面法律关系，原、被告存在房屋租赁合同关系。被告有权获得停产停业损失补偿费在内的全部补偿款，其领取停产停业损失补偿费具有相应法律依据，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条，《浙江省国有土地房屋征收补偿条例》第1条均明确赔偿主体系房屋所有权人即本案被告。原、被告之间的权利义务应当以双方签订的《房屋出租合同》为准。至于政府有无给予被告补偿及具体金额均与原告无关。承租方已事先知悉拆迁风险，租金已考虑该因素做出了相应优惠。从房屋出租合同的约定内容看，被告并无义务向承租方支付停产停业损失补偿费。因合同已约定“如遇政府拆迁，承租方无条件退出房屋，房租费按实结算。”据此，承租方愿意按照本合同承担权利义务，即承租方无条件退出房屋，房租费按实结算。该约定并不违反法律法规的强制性规定，双方应遵守。原告没有在政府规定的时间内即2015年4月3日前腾空，且经被告多次口头、书面通知，以至于被告无法及时交付政府拆迁，造成被告重大损失，应当由原告负责全额赔偿。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提交的证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.《房屋租赁合同》复印件及原件各1份，证明双方订立租赁合同，租赁期限2013年2月20日至2016年2月19日，复印件中第11条的加注部分是在拆迁公告后被告工作人员杨惠珍到承租户中以拆迁补偿需要为由将合同收回，之后在合同上加注款项，不是双方合议的结果。在起诉之前对停产停业之外的补偿款被告是同意支付的；3.营业房腾空协议2份，证明关于拆迁补偿，原、被告双方进行协商，但双方没有达成一致意见；4.营业执照复印件1份，证明原告承租该房屋是用于经营的事实，需要说明的是执照上登记名是原告弟弟，但一直都是原告在经营；5.录音材料1份，证明在被告要求下原告同意腾房，但被告只在原告放弃停产停业损失补偿款才愿意接受房屋；6.装修施工合同1份，证明原告装修的施工总价60000元。被告提出质证意见：对证据1：无异议。本院对该份证据的证明力予以确认。对证据2：被告认为不具有真实性，我方提交的《房屋租赁合同》约定：“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：无偿归出租人。”且约定“如遇店面拆迁，承租人无条件退回，租金按实退回”。故被告无任何合同及法定义务支付补偿款。本院认为：对两份房屋租赁合同的真实性予以确认，虽原告提供的合同复印件未写明：“如遇政府拆迁，承租人无条件退回，租金按实退回。”但合同原件已添加的此条款，原告未提供证据证明该条款未经原、被告双方协议，而是由被告单方事后添加。但添加的该条款应理解为遇政府拆迁，双方可解除租赁合同，并非原告放弃其他一切权利。故对该份证据的证明力不予以确认。对证据3：被告对其真实性有异议。该腾空协议没有被告公司印章，对腾空协议内容无法认可。如果腾空协议属实，则该腾空协议系附条件赠与协议，在原告2015年4月3日前腾空的前提下给予补偿，原告未在规定的时间腾空房屋，无权依据本腾空协议向被告主张补偿款。本院认为：该营业房腾空协议仅有被告单方盖章，原告未在协议上签名，故对该份协议的效力不予确认。对证据4：被告对其真实性无异议，但对关联性有异议，与原告及本案无关。本院认为：营业执照的经营者虽为朱群策，但与被告签订的房屋租赁合同的主体及实际经营者为原告。对该份证据的证明力予以确认。对证据5：被告认为有异议，录音内容可以证明被告认为5%的停产停业损失补偿费应通过法院按租赁合同处理，承租户是不应享有的。本院认为：无法确认录音双方身份，对该份证据的证明力不予确认。对证据6：被告对其真实性有异议，仅只有合同，没有付款凭证。本院认为：因原告未提供其他证据相佐证，也未提供装修的具体明细，无法认定其装修装潢损失，故对其装修装潢损失补偿应主要参与房地产评估公司作出的评估报告，对该份证据的证明力不予确认。对被告提供的证据：1.营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，证明被告公司工商登记情况；2.房屋租赁合同复印件1份，证明该《房屋租赁合同》约定：“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：无价归出租人。”“如遇店面拆迁，应无条件终止合同，未到月租金予以退还”。故被告无义务支付补偿款；3.公示、通知各1份及其签收单复印件2份，证明被告于2015年2月15日通知各承租户，征收范围内的房屋必须在2015年3月15日前腾空；被告于2015年3月17日通知各承租户，要求承租户在4月3日前搬离店面，否则延期腾空补偿费不能到位，各承租户补偿费将被取消；4.照片1份，证明截止2015年4月10日，原告并未按要求及时腾空。原告提出质证意见：对证据1：无异议。本院对该份证据的证明力予以确认。对证据2：对证明内容有异议，合同第12条是被告事后添加，第11条并不是合同的权利义务。除停产停业损失之外的补偿款被告是同意支付的，“如遇店面拆迁，应无条件终止合同，未到月租金予以退还”该条款也不能说明原告放弃该补偿款，补偿款应给承租户，并非房屋所有人。本院认为：原告虽未提供证据证明“如遇店面拆迁，应无条件终止合同，未到月租金予以退还”为双方未经协商由被告单方事后添加，但此处的“无条件”应理解为遇政府拆迁，双方可解除租赁合同，并非原告放弃其他一切权利。对该份证据的证明力不予确认。对证据3：对其证明目的有异议，除了停产停业损失之外，双方对另外的补偿款没有分歧。原告当应先腾空由被告接收房屋，但被告只在原告放弃停产停业损失之后在愿意接收。本院认为：公示、通知及其签收单为被告单方制作并送达给原告，不能证明公示及通知内容已经原告同意，签收也只能证明原告收到通知的确认，不能证明原告已同意通知的内容。故对该份证据的证明力不予确认。对证据4：原告对没有腾空无异议，但2015年4月10日之前被告已经停水停电，未腾空是按照被告法定代表人的意思，并非原告方过错。本院对该份证据的证明力予以确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2013年1月，原告朱燕华与被告四建工程公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将其所有的位于金华市工人路2号房屋两间出租给原告开展经营活动；租赁期限从2013年2月20日起至2016年2月19日止；每年租金为60000元，每年支付一次，先付后用；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物无偿给出租人；如遇政府拆迁，承租人无条件退回，租金按实退回等等。原、被告双方在该合同上签字并捺印确认。合同签订后，原告将租金以现金方式支付给被告，并以“花站绿坊”为店名开展经营活动。后金华市婺城区政府公布《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，并对补偿方式、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准、奖励标准等作了规定，同时对被征收人进行了确认。其中对停产停业损失补偿费，规定按被征收房屋价值的5%计算；搬迁费按每户1800元补偿，超出100平方米的部分，每平方米增加4元；被征收人在房屋征收决定规定时间内腾空被征收房屋的给予奖励，超过规定期限腾空的，不予奖励。对被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作的，每户奖励5000元等。2015年1月30日，被告与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》，约定：被告同意将坐落在工人路2号、五彩巷1号6幢、工人路2号5幢房屋（所有权证号：金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号）征收，被征收房屋建筑面积3724.57平方米，其中住宅78.09平方米、非住宅3246.48平方米。被告应于2015年4月3日前腾空房屋，腾空奖励费100元／平方米计等等。并对房屋价值等的补偿及货币补偿奖励，其他补偿费，包括搬迁补偿费、设备搬迁和安装补偿费、非住宅房屋停产停业损失补偿费，奖励费等作了约定。《货币补偿协议》签订后，被告向原告提出解除双方签订的租赁合同并要求原告腾空房屋，因双方对补偿费用未达成一致意见，原告至今未将该房屋腾空。2015年1月20日，金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具评估报告一份，其中对该房屋内的装修价值评估为28831元，该评估总额包括了评估明细中的“地砖、水磨石、墙砖和涂料、塑扣板、木楼板、门窗类、卷帘门、广告牌及其他”的装修装潢损失。对可搬迁设备搬迁费评估为620元，包括明细表中的“冰箱柜、工作台、架子”等。本院认为：原告朱燕华租赁被告四建工程公司所有的营业用房从事经营活动，双方已签订《房屋租赁合同》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。故本案的争议焦点为终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。首先，关于房屋装修装潢补偿费问题。原告承租被告所有的房屋，约定租期从2013年2月20日起至2016年2月19日，所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人，但评估事务所将原、被告双方的装修装潢进行了混合评估，现双方对评估报告确定的补偿总数额无异议，拆迁装修补偿款中包含了原告的装修装潢部分，在已确定被告为总补偿款的申领主体的前提下，被告应将属原告享有的部分利益支付给原告。被告认可装修装潢评估明细中除“卷帘门”外均为原告自行装修，被告在租赁该房屋给原告前就已由被告安装了卷帘门，该部分损失补偿费应由被告享有。原告认为对被告安装的卷帘门早已更换，该损失应原告享有。本院认为，虽原告未提供对原卷帘门进行更换过的证据，但考虑到原告在2013年从他人处转让该店面时卷帘门就已存在，被告安装卷帘门至今已达多年，对原有的卷帘门进行更换具有合理性，认定卷帘门的装修损失也应归属原告享有。故被告应向原告支付房屋内装修装潢价值评估的28831元。其次，关于终止合同给原告造成损失补偿问题。双方当事人在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但综合原告的承租期限、承租租金、原告租赁剩余期限、同行业经营收入等情况，酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的损失补偿费30000元。再次，关于被告是否应向原告支付搬迁费、可搬迁补偿费、不可搬迁补偿费、房屋腾空奖、评估奖问题。关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告予以搬迁费。原告对需搬迁的物品未提供证据，结合被告可领取的搬迁费数额及原告装修装潢情况，由被告支付原告1800元搬迁费。关于可搬迁补偿费，评估明细中所列项目均为原告所有，该部分费用共计620元应属原告享有。关于房屋评估奖，系对被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作给予的奖励，该奖励的主体虽为被征收人即本案被告，但房屋评估工作也需承租人的配合工作，涉案房屋已在规定时间内完成评估，酌定由被告给付原告评估奖1000元。关于房屋腾空奖，该部分奖励的主体为被告，且依据《货币补偿协议》，被告仅在2015年4月3日前腾空房屋才享有该部分款项，但因原、被告双方对补偿未达成协议，原告至今未腾空，致使被告是否可领取该奖励无法确定，原告亦无权要求被告支付腾空奖励费。综上，对原告要求被告支付的腾空奖励费的主张于法无据，本院不予支持。对于原告主张房屋装修装潢补偿费、搬迁费、可搬迁补偿费、评估奖及因终止租赁合同而产生的损失补偿的合理部分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项等之规定，判决如下：一、解除原告朱燕华与被告金华市第四建筑工程公司于2013年1月签订的《房屋租赁合同》。二、判决金华市第四建筑工程公司于本判决生效之日起7日内，给付原告朱燕华因终止合同的损失补偿费30000元、房屋装修装潢款28831元、房屋搬迁费1800元、可搬迁补偿费620元、评估奖1000元，共计人民币62251元。三、驳回原告朱燕华其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元（原告已预交），由原告朱燕华负担2062元，由被告金华市第四建筑工程公司负担616元（被告在履行时加付上述款项给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在提交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费，可汇至金华市财政局帐户，非税资金财政专户开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日7日起仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员　王晓萍二〇一五年五月十五日代书记员　张　凯关注微信公众号“”