（2015）佛中法审监民提字第5号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-07-09
案件名称
孙朋与佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司租赁合同纠纷审判监督民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
孙朋,佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第九十四条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法审监民提字第5号再审申请人（一审被告）：孙朋，男，汉族，1973年10月9日出生，住浙江省乐清市。委托代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。委托代理人：张宏莹，广东东成律师事务所律师。被申请人（一审原告）：佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李杰洪，该公司经理。委托代理人：曾超莹，广东千度律师事务所律师。再审申请人孙朋因与被申请人佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司（以下简称江盈资产公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第15号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月13日作出（2014）佛中法立民申字第207号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案。再审申请人孙朋的委托代理人黄昊、被申请人江盈资产公司的委托代理人曾超莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年10月24日，江盈资产公司起诉至佛山市南海区人民法院，请求判令终止江盈资产公司与孙朋于2012年6月25日签署的《租赁合同书》，解除双方的租赁关系，孙朋按照合同约定将租赁物立即返还江盈资产公司，孙朋支付2013年5月至2013年10月的租金93000元，孙朋缴纳的保证金50000元归江盈资产公司所有。佛山市南海区人民法院一审认为：江盈资产公司与孙朋签订的《租赁合同书》，当事人意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方应依约定全面履行合同。孙朋从2013年5月起拖欠租金，已构成违约。江盈资产公司请求解除合同及孙朋返还租赁场地（包括添附）、没收保证金50000元，符合合同关于“乙方欠交租金累计天数超过45天的，甲方有权提前解除合同且不退回租赁保证金”的约定，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定对江盈资产公司该请求予以支持。合同予以解除后，孙朋应结清合同项下的租金款项。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法院对江盈资产公司请求孙朋支付2013年5月至2013年10月的租金共93000元（按15500元／月×6月计）亦予以支持。孙朋经法院合法传唤没有到庭参加诉讼，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除江盈资产公司与孙朋于2012年6月25日签订的《租赁合同书》。二、孙朋应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区九江镇沙头石江段某厂房（包括添附的地面、天花、照明系统、墙壁的装修、水电设施及固定附着设施）予江盈资产公司。三、孙朋应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年5月1日至2013年10月31日止的租金93000元予江盈资产公司。四、江盈资产公司没收孙朋已交付的保证金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3160元、财产保全费950元，合共4110元，由孙朋负担。再审申请人孙朋不服上述判决，向本院申请再审称：一、一审判决认为江盈资产公司与孙朋签订的《租赁合同书》是有效合同，但该《租赁合同书》实质无效。一审法院采取公告形式送达，缺席审理，孙朋未有机会提出意见，法院开庭后当庭判决，疏忽了对《租赁合同书》有效性的审查。《租赁合同书》约定，江盈资产公司出租的标的是土地及土地上的建筑物，用以出租的租赁物是工业用地及工业用地上所建的厂房，部分房屋系临时建筑、违章建筑，但江盈资产公司却以“商业用途”租给孙朋使用。根据土地管理法的规定，工业用地当作商业用地出租违反了国家法律的强制性规定，该租赁合同无效。另外，部分厂房存在未取得《建设工程规划许可证》的情况，且存在未经消防验收、未竣工验收的情形，违反了《消防法》、《建筑法》的强制规定，《租赁合同书》应当认定无效。原审判决认定《租赁合同书》有效明显缺乏证据支持。二、一审判决适用法律确有错误。由于一审判决错误定性，将无效合同认定为有效合同，那么以合同有效为基础作出的判决必然是错误的。合同无效，处理结果就不同。因此，请求再审撤销一审判决，确认《租赁合同书》无效。被申请人江盈资产公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。孙朋作为再审申请人向佛山市中级人民法院提出再审申请，佛山市中级人民法院立案庭作为再审申请的审查部门，对其进行了审查，最终做出了（2014）佛中法立民申字第207号民事裁定书，认为原判决认定的基本事实缺乏证据证明，但并没有详细说明理由，该裁定书明显缺乏说服力。一审判决已经发生法律效力，且案件已经进入了执行程序，为维护判决的稳定性，对于生效判决的再审申请审查应该基于严格的标准和理据。孙朋作为再审申请人，既没有提供新的证据来证明自己的观点，也没有法律规定的其他情形，所以原判决应该予以维持，不应该对其进行再审处理。二、关于孙朋的再审申请及原判决所涉及的实体处理问题。1、关于江盈资产公司和孙朋所签订的《租赁合同书》的效力问题。关于合同是否存在无效的情形，应该严格适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，且其外延不能够任意扩大。若基于该条法律规定认定合同无效，则必须指明具体事项，不能笼统地来认定合同无效，因为合同效力的认定应该是谨慎严谨的。本案中的《租赁合同书》是双方当事人自愿签订的，且是双方的真实意思表示，内容上并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在其他无效的情形，所以当然属于合法有效的合同，双方当事人应该按照合同的约定履行相关义务，法院也应根据该合同约定保护当事人的合法权益。关于孙朋所提到的土地使用用途的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地、未利用地。本案所涉租赁物的土地为建设用地，江盈资产公司已经取得了国有建设用地使用权证，已经取得了合法的使用权，且该土地的上盖也取得了房产证，当然有权对外出租。至于在相关土地证、房产证上所称的工业用途是属于行政管理机关便于管理土地进行的划分，并不属于依据法律规定所做的划分。我国的法律、行政法规中并不存在任何强制性规定禁止工业用途的土地用于商业，反而在现实操作中，存在大量这种情况，且均按照合同有效来处理。同时在本案的租赁关系中，是孙朋提出租赁标的物后用于开办酒店，其实际用途是孙朋自行决定的，所以孙朋所主张的工业用途作为商业之用违反了法律的强制性规定，没有任何依据，也没有说明违反了哪部法律哪一条的强制性规定，则本案所涉的《租赁合同书》是合法有效的。2、关于《租赁合同书》订立过程及相关合同内容的问题。首先孙朋作为一个成年人，是完全行为能力人，其签订《租赁合同书》作为一项投资必然是审慎的。双方在签订《租赁合同书》之前，江盈资产公司已将租赁物的基本情况、现状及相关的产权证件均告知并出示给了孙朋，且在合同的条款中加以注明具体情况，同时也作为合同的附件与合同成为一个整体。即孙朋从签订合同之前直至合同签订之后，其对租赁物是完全清楚明了的，其对于合同的内容也是非常清楚的。其次，关于《租赁合同书》的相关条款，其中已经约定了：江盈资产公司将租赁物按现状交付孙朋使用，孙朋同意按租赁物及设施的现状承租；孙朋在开业前必须负责办理消防及环保的报批手续，合格后方能开业，满足消防及环保要求的设施费用由孙朋负责。即孙朋作为承租方，在清楚明了租赁物现状的情况下，其签订了租赁合同，同时承诺其自行负责办理相关消防、环保等报批手续，则相关后续事宜及相应的法律后果当然应由孙朋自行负责。3、关于《租赁合同书》签订后，孙朋在合同履行过程中违约的问题。《租赁合同书》签订后，按照合同约定，孙朋应于每月的15日之前向江盈资产公司支付当月的租金。但是从2013年5月份开始，孙朋就没有向江盈资产公司支付过任何租金，这是非常严重的违约行为，构成了根本违约。同时孙朋承租租赁物后开办的星某大酒店，在2013年8月份被公安机关查到其卡拉ok房内有12人涉嫌吸毒，之后该酒店基本处于停业状态。以上事实可以说明，在整个合同的履行过程中，是孙朋违反了合同约定，没有按时履行合同义务，同时也是其自行经营的过程中的相关原因造成其无法经营，这与其主张的合同无效等方面没有任何关系。孙朋的行为已经违约，应该承担合同中所约定的违约责任。江盈资产公司作为权益受损方，当然可以主张相关权利，原判决依法处理，并无任何不当。江盈资产公司当时本着尽快处理相关法律事宜及节约相关成本的角度出发，只请求了2013年10月31日前的欠租，但江盈资产公司保留另案继续追究孙朋拖欠租金的违约金及后续租金、违约金的权利。综上，江盈资产公司认为孙朋作为再审申请人所提出的主张没有任何事实和法律依据，应该不予采纳。一审判决程序合法，判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予以维持。被申请人江盈资产公司在再审期间提供了2013年10月24日九江派出所出具的情况说明一份，证明孙朋于2013年8月利用租赁物进行违法犯罪活动。再审申请人孙朋对证据的真实性没有异议，但认为情况说明反映的情况不全，也不能证明酒店的涉毒事件与孙朋有关，且检察机关的不予批捕说明也可以证明有关涉毒事件与孙朋无关。经本院审核，该证据由公安部门出具，证明力强，本院对该证据予以采纳。本院再审查明：2012年6月25日，江盈资产公司与孙朋签订了一份《租赁合同书》，约定江盈资产公司将厂房出租给孙朋使用，租赁物具体如下：（1）佛字第02000688XX号A证钢混3层，建筑面积993.93平方米；（2）粤房字××号证：钢混3层半房产面积：882.1平方米，孙朋租用2层3层面积718.23平方米（其中首层面积：163.87平方米，2层3层面积718.23平方米）；（3）自建房屋钢混2层，面积480平方米（临建无房产证）。租赁物的功能为商业用途。租赁期限从2012年7月1日起至2017年12月30日止共五年半。租金递增，2012年7月1日至2015年6月30日每月租金为15500元，租金于当月15日之前支付。孙朋向江盈资产公司支付租赁保证金50000元。孙朋有下列行为的，江盈资产公司可以提前解除合同，并且不退还租赁保证金：A、孙朋欠租金累计天数超过45天；……C、孙朋利用租赁物进行违法活动的。租赁物届满或者提前终止时，孙朋在搬空杂物时不得损坏或影响租赁物内建筑结构完整的情况下方可进行，但地面、天花、照明系统、墙壁的装修、租赁屋内水电设施、后期孙朋所增容电量及其他固定附着物和固定附着设施不可拆除及迁移，并应全部无偿移交江盈资产公司接收。2012年6月26日，孙朋向江盈资产公司缴纳了租赁保证金50000元，孙朋从2013年5月1日起没有缴纳租金。另查明，孙朋使用租赁物经营星某大酒店，2013年8月10日，佛山市公安局南海分局九江派出所在检查星某大酒店时发现卡拉OK房内有12名嫌疑人涉嫌吸食毒品。广东省佛山市公安局南海分局向佛山市南海区人民检察院提请批准逮捕犯罪嫌疑人孙朋。佛山市南海区人民检察院作出编号为佛南检侦监不批捕说理（2013）530号不批准逮捕理由说明书，认为孙朋当晚由头到尾不在场，因此并不能就此推断其对当晚有人在KTV内吸毒的情况是知情的，认定其涉嫌犯罪的事实不清、证据不足，遂不予批准逮捕。本院再审认为：针对再审申请人孙朋提出的再审请求，本案争议焦点在于孙朋与江盈资产公司签订的《租赁合同书》是否为无效合同。《租赁合同书》所涉的房产可分为三个部分：第一，编号为02000688XX号A证项下面积为993.93平方米的房产；第二，编号为43167XX号证项下第二、三层、面积为718.23平方米的房产；第三，自建钢混结构2层，面积为480平方米的房产。对于第一、第二部分，对应房产领有房屋所有权证，证明该部分房产为合法建筑，江盈资产公司将该部分房产出租给孙朋合法有效，应受法律保护。至于房屋所有权证记载房产为工业用途，而双方在《租赁合同书》中约定租赁物作商业用途的问题，法律并无禁止工业用途的房产对外出租，双方约定变更租赁物用途也仅违反了有关管理性规定，并不属于效力性强制性法律禁止范围，孙朋据此主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。对于第三部分，即自建房屋两层部分，该部分房产属于未领有《建设工程规划许可证》的违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”《租赁合同书》中关于自建房屋钢混两层，面积共480平方米的房产租赁部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”虽然《租赁合同书》的第三部分无效，但不影响第一、第二部分的效力，双方当事人仍应按照第一、第二部分的约定履行各自的义务。《租赁合同书》约定孙朋如欠缴租金超过45天或者利用租赁物进行违法活动的，江盈资产公司均可以解除合同。孙朋从2013年5月1日开始欠缴租金，远远超过了45天，故江盈资产公司请求解除《租赁合同书》关于第一、第二部分的租赁关系符合法律关系，本院予以支持，租赁关系解除后，孙朋应向江盈资产公司返还第一、第二部分的租赁物。对于第三部分，由于该部分合同无效，无效合同对双方当事人均无约束力，故不涉及合同解除的问题，对于江盈资产公司请求解除第三部分租赁合同的请求应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”孙朋应向江盈资产公司返还第三部分的房产。江盈资产公司请求孙朋支付2013年5月至2013年10月租金93000元，虽然《租赁合同书》涉及的第三部分租赁被认定为无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故江盈资产公司请求按照合同约定的租金标准支付租金及房屋占有使用费93000元，本院予以支持。对于江盈资产公司请求没收孙朋缴纳的保证金50000元的问题，对于有效合同部分，由于孙朋存在迟延支付租金的违约行为，江盈资产公司可以没收有效部分对应的保证金。对于无效部分的保证金，由于不存在违约问题，故江盈资产公司应退还孙朋。无效部分对应的保证金可参照对应的面积计算，即480÷（993.93＋718.23＋480）×50000=10948.11元，该部分保证金江盈资产公司应向孙朋退还。为避免讼累，江盈资产公司应退还的保证金10948.11元可与孙朋应支付的租金互相折抵，则孙朋应向江盈资产公司支付租金及房屋占有使用费82051.89元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，导致判决结果部分有误，对有误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第15号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第15号民事判决第一项为：解除佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司与孙朋签订的《租赁合同书》中关于编号为粤房地权证佛02000688**号A证的房屋所有权证项下房产、编号为粤房字第××号房屋所有权证项下第二、三层房产的租赁合同关系；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第15号民事判决第三项为：孙朋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年5月1日至2013年10月31日的租金及占有使用费82051.89元予佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第15号民事判决第四项为：佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司没收孙朋已缴纳的保证金39051.89元。五、驳回佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3160元、财产保全费950元，合共4110元，由孙朋承担3500元、由佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司承担610元。再审案件受理费3160元，由孙朋承担2600元，由佛山市南海区九江镇江盈资产经营有限公司承担560元。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 李 衍 君代理审判员 庞 玮 明二〇一五年五月十五日书 记 员 潘 妙 婷 来源：百度搜索“”