（2015）黄浦民四（民）初字第570号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-11-17
案件名称
张琳与张小虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第570号原告张琳。委托代理人范唯，上海君莅律师事务所律师。委托代理人李璇，上海君莅律师事务所律师。被告张小虹。委托代理人张小勇。原告张琳与被告张小虹公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴煜独任审判，公开开庭进行了审理。原告张琳及其委托代理人范唯、被告张小虹的委托代理人张小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳诉称，2014年11月3日，原告与被告签订居某合同以及上海市公有住房承租权转让合同，双方约定将被告位于黄浦区陕西南路XXX弄XXX号的公有住房承租权转让给原告，原告依约支付了首期款人民币30万元，同时约定在前述转让合同签订之日起的70日内，持该合同及规定的材料到该公有住房所在地房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续，但截止今日，被告仍未按照合同约定履行相应的义务。原告多次与被告协商未果。现向法院提起诉讼，请求判令终止原、被告于2014年11月3日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；判令被告返还预付款30万元；判令被告支付违约金6万元；判令被告承担预付款30万元的自2014年11月3日至判决生效之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计。原告张琳递交下列证据：1、居某合同；2、收据；3、上海市公有住房承租权转让合同；4、律师函及EMS复印件；5、短信内容；6、聘请律师服务费3万元的发票。被告张小虹辩称，第一、合同未能如期执行，完全是因为物业公司迟迟没有出具（准予公有住房差价交换通知书）所致，被告也一直在十分努力让物业公司尽快出具该份通知书；第二、按照《上海市公有住房承租权转让合同》第12条的约定，该合同尚未生效；第三、居某合同是依附于《上海市公有住房承租权转让合同》的，如果《上海市公有住房承租权转让合同》没有生效，则居某合同也没有法律效应；第四、被告曾与原告沟通，主动提出先把30万元退还原告，等待《准予公有住房差价交换通知书》出具后再履行《上海市公有住房承租权转让合同》，没有得到原告的正面响应；第五、违约金没有依据。基于前述理由，被告请求法院驳回原告的请求，被告要求原告履行前述转让合同。被告张小虹递交下列证据：1、装潢报价单；2、被告给原告的信。经质证，被告对原告递交的证据真实性均没有异议。原告对被告递交的证据1不认可，认为被告不可能不知道房屋被改建的情况，对证据2表示没有收到，但所述内容通过微信已知道。经审理查明，涉案的本市陕西南路XXX弄XXX号天井搭建（走破）、二层亭子间、底层前间、底层后间、底层后小间房屋系被告张小虹承租的公有居住房屋。2014年11月3日，原、被告经案外人居某签订《居某合同》，原告愿意以420万元的总价购买涉案房屋。同日，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，该合同约定，原告于签约当日支付房款30万元（含已付定金），于进房地产交易中心当日支付房款100万元，于房地产交易中心出具准予差价换房通知书和特种存款通知书当日支付房款290万元；自本合同签订之日起的70日内，双方持本合同及规定的材料到该公有住房所在地黄浦区房地产交易中心办理该公有房屋承租权的转让手续；合同第十二条约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价换房通知书》之日起生效。当日，原告支付被告30万元。后因被告至今没有得到《准予公有住房差价换房通知书》，致合同不能继续履行。2015年3月4日，原告诉至法院，请求判如所请。诉讼中，被告曾以微信方式告知原告：其本人被告知目前房屋不符合国家关于公房承租权更改的相关规定，之所以被认为不符合规定的主要原因是现有房屋的内部装修与房屋原有结构不一致，属于违章装修；为使合同能够生效并履行，目前已征得房屋管理部门的同意，需要对房屋进行整改，整改过程需要时间，希望原告谅解；被告愿意先将30万元归还原告，待房屋符合更改条件后再履行转让合同等。原告回复被告，案件已经起诉，并提出解决方案。但被告没有接受该方案。另，原告表示，如违约金不能支持的，则要求被告赔偿损失3万元。本院认为，涉案房屋系公有居住房屋。根据《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定，公有住房承租权有偿转让应当书面征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的意见。本案中，被告欲有偿转让涉案房屋承租权显然未获该公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的同意，因此，原、被告签订的《上海市公有住房承租权转让合同》至今未生效，被告要求原告等待《准予公有住房差价交换通知书》出具后再履行《上海市公有住房承租权转让合同》的意见属于对原约定的相关条款进行修改，该修改必须得到原告的同意，如原告不同意，被告要求原告继续履行合同的主张则有违自愿原则，不能得到本院认同。现原告要求终止该合同的继续履行，本院依法应予支持，被告应当返还已收取的房款并承担占有期间的利息；关于利息计算的标准，在双方约定期限内的占有可采纳被告主张的计息标准，超过约定期限的占有属于被告应当返还而未返还，应当采纳被告主张的计息标准。原告要求被告承担违约金的请求，因合同未生效，该主张不成立，原告提出的损失费用，于法无据，亦不成立。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条的规定，判决如下：一、终止原告张琳与被告张小虹签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的履行；二、被告张小虹应于判决生效后十日内返还原告张琳房款人民币30万元；三、被告张小虹应于判决生效后十日内支付原告张琳以人民币30万元为本金的自2014年11月3日起至2015年1月11日止的按中国人民银行同期存款活期利率计的利息；四、被告张小虹应于判决生效后十日内支付原告张琳以人民币30万元为本金的自2015年1月12日起至判决生效之日止的按中国人民银行同期贷款利率计的利息；五、原告张琳的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6700元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币3350元，由原告张琳负担人民币350元，由被告张小虹负担人民币3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴煜二〇一五年五月十五日书记员 蒋杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 来源：百度“”