（2015）佛城法民一初字第601号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-10-19
案件名称
广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与李艳玲,曾庆荣,何敏红,罗力进,陆伟华,王兆英等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司,曾庆荣,李艳玲,陆伟华,王兆英,邓国炜,张祖跃,杨博
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第601号原告（反诉被告）广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城岭南大道131号9座夹层、10座首层、夹层。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，住广东省汕头市濠江区，系该公司员工。委托代理人洪钰云，住海南省定安县，系公司员工。被告曾庆荣，男，汉族，1964年11月12日出生。被告李艳玲，女，汉族，1970年5月6日出生。委托代理人曾庆荣，系被告李艳玲丈夫，身份信息同上。被告陆伟华，男，汉族，1974年12月1日出生。被告（反诉原告）王兆英，女，汉族，1970年10月17日出生。委托代理人戴红亮。被告邓国炜，男，汉族，1987年4月16日出生。被告张祖跃，男，汉族，1960年7月3日出生。被告杨博，男，汉族，1984年5月18日出生。原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告曾庆荣、李艳玲、陆伟华、王兆英、邓国炜、张祖跃、杨博物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、洪钰云，被告曾庆荣，被告王兆英及其委托代理人戴红亮到庭参加诉讼。被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。各被告分别购买涉案小区的各涉案房屋，均属于原告管理的物业服务区域范围，并分别与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，各被告应于每月5日前向原告支付相应的物业服务费，逾期支付的逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但各被告均拖欠原告物业服务费。后原告分别向各被告发出《律师函》，要求各被告缴交物业服务费，但各被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告李艳玲、曾庆荣向原告支付2013年7月至2015年1月的物业服务费6061.95元及违约金（以被告李艳玲、曾庆荣当月所欠物业服务费为计算基数，从2013年8月1日起按照日5‰计至被告李艳玲、曾庆荣付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为2107.32元）；2、被告陆伟华向原告支付2013年8月至2015年1月的物业服务费6355.44元及违约金（以被告陆伟华当月所欠物业服务费为计算基数，从2013年9月1日起按照日5‰计至被告陆伟华付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为2332.09元）；3、被告王兆英向原告支付2012年11月、2013年2月、2014年1月-2015年1月的物业服务费3861.62元及违约金（以被告王兆英当月所欠物业服务费为计算基数，从2014年2月1日起按照日5‰计至被告王兆英付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为2909.80元）；4、被告邓国炜向原告支付2013年6月至2015年1月的物业服务费17258元及违约金（以被告邓国炜当月所欠物业服务费为计算基数，从2013年7月1日起按照日5‰计至被告邓国炜付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为5699.47元）；5、被告张祖跃向原告支付2013年11月至2015年1月的物业服务费3999.75元及违约金（以被告张祖跃当月所欠物业服务费为计算基数，从2013年12月1日起按照日5‰计至被告张祖跃付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为4086.40元）；6、被告杨博向原告支付2014年1月至2015年1月的物业服务费3456.44元及违约金（以被告杨博当月所欠物业服务费为计算基数，从2014年2月1日起按照日5‰计至被告杨博付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为3041.67元）；7、本案诉讼费由各被告负担。被告李艳玲、曾庆荣共同辩称：确认两被告在原告主张欠费的时间段没有缴纳物业管理费，但系因为原告服务不到位，2013年7月至今原告的基本服务不完善，例如保洁工作、安保工作、公共设施维护工作不到位，管理行为不当，原告上门张张贴催收通知的行为不当，防空车位不让业主停车，侵害业主权利。另，原告主张的违约金过高，其计收违约金标准违反法律规定。如果法院认定被告李艳玲、曾庆荣违约，被告李艳玲、曾庆荣仅同意按银行同期贷款利率支付违约金。被告王兆英辩称：一、原告在2014年夏天仍在施工建设公共设施，至今未全部完工，被告王兆英所有的涉案房屋内部装修亦未达到装修标准，存在质量问题，这也是被告王兆英未交纳物业服务费的原因之一。二、被告王兆英入住时间为2013年3月12日，并非原告主张的2012年11月，且有协议从2013年4月开始缴纳物业服务费，被告王兆英亦已依约从2013年4月开始缴费。后期被告王兆英拒绝缴费的原因是原告无理多扣取被告王兆英的物业服务费，被告王兆英与原告多次沟通无果，故应由原告承担相应责任，且原告亦未向被告开具物业服务费发票。综上，被告王兆英不同意承担本案诉讼费用，并要求原告尽快将公共设施及涉案房屋质量问题修复完毕，被告王兆英则会按期交纳物业服务费。另，因原告损害被告王兆英的名誉，造成被告王兆英利益受损，被告王兆英要求法院判决原告赔偿被告王兆英劳务费、车费、名誉损失费、精神损失费共计10000元。被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博均未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。被告王兆英反诉称：请求法院判令原告赔偿被告王兆英劳务费、车费、名誉损失费、精神损失费共计10000元；本案反诉费用由原告承担，事实理由与被告王兆英答辩意见一致。原告针对被告王兆英的反诉辩称：不同意被告王兆英的反诉请求，被告王兆英的反诉没有事实依据。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交付时间是2012年10月30日前，但被告王兆英直至2013年3月12日才办理入住手续，所以应当从2012年10月30日起计收物业服务费。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、各被告身份证复印件。证明原告及各被告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称。2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费许可备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向各被告收取物业服务费。3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主住户资料登记表、入住登记表（李艳玲、曾庆荣、邓国炜、张祖跃）、业主入住登记表（陆伟华、王兆英、杨博）、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明各被告是各涉案房产的房屋产权人，且均与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任。4、中国建设银行批量代收业务第三方个人客户签约申请表（王兆英、杨博）、中国建设银行卡复印件（王兆英、杨博）、建设银行代收汇总清单（王兆英、杨博）。证明被告王兆英、杨博未依约按时交纳相关费用。5、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明。证明各被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催缴后仍拒不缴纳，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告李艳玲、曾庆荣提交以下证据：照片19张。证明原告管理不到位，大部分业主不满意原告的服务并进行投诉。诉讼中，被告王兆英提交以下证据：1、南区一座1302房工程问题（记录）。证明涉案1302房存在质量问题，当时被告王兆英曾于2012年10月30日去收楼，但因房屋出现质量问题导致无法收楼，当时原告的物业管理经理廖先生出具该组证据证明房屋存在质量问题，并保证修复，但一直拖延至2013年3月12日被告王兆英才勉强收楼。2、收楼通知书。证明被告王兆英于2013年3月12日收楼，当时开发商销售部的一个工作人员在上述收楼通知上确认减免收楼之前的管理费。3、银行卡客户交易查询／打印清单、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明原告多扣取了被告王兆英的物业服务费，经被告王兆英向原告了解，原告陈述是从2012年11月起计收物业服务费，所以在2013年8月补扣之前的物业服务费，被告王兆英不同意，原告称与上级沟通，但至今无协商结果。4、光盘（照片及视频）。证明涉案房屋存在质量问题，涉案物业所处楼栋门口公共设施没有完善。5、录音。证明被告王兆英多次与原告进行沟通，但均无果。诉讼中，被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博均未提交证据。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案各房屋的房地产登记信息查询结果。本院认证：被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1，被告李艳玲、曾庆荣、王兆英均无异议，本院予以采信。原告提供的证据2-4，被告李艳玲、曾庆荣、王兆英对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。原告提供的证据5，律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明有原件核对，本院对真实性予以确认；物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。被告李艳玲、曾庆荣提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告王兆英提供的证据1、5，被告王兆英无其他有效证据佐证其真实性，原告亦均不予确认，本院不予采信。被告王兆英提供的证据2，打印内容及业主签名内容与原告提供的收楼通知书一致，本院对其真实性予以确认。其他手写内容无其他有效证据佐证其真实性，原告亦不予确认，本院不予采信。被告王兆英提供的证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告王兆英提供的证据4，原告对真实性不持异议，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。本院依职权调取的证据，原告及被告李艳玲、曾庆荣、王兆英均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。2012年9月26日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告李艳玲、曾庆荣签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告李艳玲、曾庆荣向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2003房，合同约定的物业交付期限为2013年6月30日前。同日，被告李艳玲、曾庆荣（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。后被告李艳玲、曾庆荣于2013年9月7日签订《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。2013年6月15日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告陆伟华签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告陆伟华向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2904房，合同约定的物业交付期限为2013年7月5日前。同日，被告陆伟华与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，基本条款与前述被告李艳玲、曾庆荣签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》一致。后被告陆伟华于2013年7月16日签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，于2013年7月18日签订《业主入住登记表》，确认办理收楼手续。2012年6月29日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告王兆英签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告王兆英向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号一座1302房，合同约定的物业交付期限为2012年10月30日前。同日，被告王兆英与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，基本条款与前述被告李艳玲、曾庆荣签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》一致。后被告王兆英于2013年3月12日签订《业主入住登记表》及《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。2013年1月11日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告邓国炜签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告邓国炜向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座2502房，合同约定的物业交付期限为2013年5月20日前。同日，被告邓国炜与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，基本条款与前述被告李艳玲、曾庆荣签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》一致。后被告邓国炜于2013年11月10日签订《入住登记表》及《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。2013年3月24日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告张祖跃签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告张祖跃向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号五座2503房，合同约定的物业交付期限为2013年8月20日前。同日，被告张祖跃与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，基本条款与前述被告李艳玲、曾庆荣签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》一致。后被告张祖跃于2014年1月18日签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，于2014年2月18日签订《入住登记表》，确认办理收楼手续。2011年5月20日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告杨博签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告杨博向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号六座2007房，合同约定的物业交付期限为2012年11月15日前。同日，被告杨博与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，基本条款与前述被告李艳玲、曾庆荣签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》一致。后被告杨博于2013年3月17日签订《业主入住登记表》及《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。后因各被告未依约按期支付物业服务费，原告分别向各被告发出《律师函》，要求各被告支付拖欠的物业服务费及违约金。诉讼中，原告陈述：原告是具有一级资质的物业服务公司，涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月5日前收取上月物业服务费。被告王兆英已支付2012年12月、2013年1月、2013年3月-2013年12月的物业管理费及2014年4月的部分物业管理费115.33元，其中2014年4月的部分物业管理费115.33元系原告自愿以被告王兆英分别于2013年6月21日被原告扣取的违约金23.86元、于2013年8月19日被原告扣取的违约金66.28元、25.19元合计115.33元进行冲抵，原告已在诉讼请求中予以扣除。被告王兆英亦确认其未缴纳过2014年4月的物业服务费。另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2003房，建筑面积127.62平方米，由被告李艳玲、曾庆荣按份共有。涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2904房，建筑面积141.23平方米，由被告陆伟华单独所有。涉案佛山市禅城区岭南大道北131号一座1302房，建筑面积106.05平方米，由被告王兆英单独所有。涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座2502房，建筑面积345.16平方米，由被告邓国炜单独所有。涉案佛山市禅城区岭南大道北129号五座2503房，建筑面积106.66平方米，由被告张祖跃单独所有。涉案佛山市禅城区岭南大道北131号六座2007房，建筑面积106.35平方米，合同权利人为被告杨博，尚未办理产权登记。再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与各被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与各被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张各被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，各被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博拖欠相应时间段的物业服务费，因上述被告均未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，上述被告应向原告支付的物业服务费如下：①被告陆伟华应支付：2013年8月至2015年1月的物业服务费共计6355.44元（2.50元／月／平方米×141.23平方米×18个月）；②被告邓国炜应支付：2013年6月至2015年1月的物业服务费共计17258元（2.50元／月／平方米×345.16平方米×20个月）；③被告张祖跃应支付：2013年11月至2015年1月的物业服务费共计3999.75元（2.50元／月／平方米×106.66平方米×15个月）；④被告杨博应支付：2014年1月至2015年1月的物业服务费共计3456.44元（2.50元／月／平方米×106.35平方米×13个月）。另，原告主张被告李艳玲、曾庆荣拖欠2013年7月至2015年1月的物业服务费，被告李艳玲、曾庆荣对上述欠费时间段予以确认，但抗辩认为原告未提供完善的物业管理服务，且管理行为不当。虽根据被告李艳玲、曾庆荣提供的《答复业主意见》，确可反映原告在提供物业服务过程中存在部分需要整改的问题，但原告已作出相关回应，且被告李艳玲、曾庆荣作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，故其不能据此抗辩其交纳物业服务费的合同义务，则被告李艳玲、曾庆荣应向原告支付2013年7月至2015年1月的物业服务费共计6061.95元（2.50元／月／平方米×127.62平方米×19个月）。至于原告主张被告王兆英支付2012年11月、2013年2月、2014年1月-2015年1月的物业服务费的诉请。据本院查明的事实，被告王兆英虽系2013年3月12日办理收楼手续，但依据《广东省商品房买卖合同》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告王兆英应自上述商品房买卖合同约定的物业交付之日即2012年10月30日起向原告交付物业服务费。被告王兆英虽抗辩认为涉案房屋存在质量问题致其不能按时收楼，原告应自其收楼之日起计收物业服务费，但根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，被告王兆英不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务，故被告王兆英应向原告支付2012年11月、2013年2月、2014年1月至2015年1月的物业服务费共计3861.62元（2.50元／月／平方米×106.05平方米×15个月-115.33元）。关于原告主张各被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但如上分析所述，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告李艳玲、曾庆荣、王兆英的相关抗辩意见有一定事实依据，其未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告李艳玲、曾庆荣、王兆英支付违约金的诉请，本院不予支持。另因原告确认曾于2013年6月21日扣取被告王兆英2013年4月物业服务费本金265.13元及违约金23.86元，于2013年8月19日扣取2013年5月物业服务费本金265.13元及违约金66.28元、2013月6月物业服务费本金265.13元及违约金25.19元，故上述被告王兆英已缴纳的违约金应冲抵物业服务费本金，因原告于诉讼中自愿表示已将上述违约金合计115.33元用于冲抵2014年4月部分物业服务费，系原告对其自身权利的自由处分，本院予以确认。另因其他被告未到庭对原告主张违约金的诉请及计收标准进行抗辩，亦未提供相反证据予以反驳，故依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条及第十六条的约定，因被告陆伟华、邓国炜、张祖跃、杨博未依约按期支付物业服务费，已构成违约，原告有权向上述被告主张违约金。因原告自述其系每月5日前收取上月物业服务费，故被告陆伟华应以每月物业服务费353.08元（2.50元／月／平方米×141.23平方米）为本金，自2013年9月6日起按日千分之五向原告分段累计计付违约金，被告邓国炜应以每月物业服务费862.90元（2.50元／月／平方米×345.16平方米）为本金，自2013年7月6日起按日千分之五向原告分段累计计付违约金，被告张祖跃应以每月物业服务费266.65元（2.50元／月／平方米×106.66平方米）为本金，自2013年12月6日起按日千分之五向原告分段累计计付违约金，被告杨博应以每月物业服务费265.88元（2.50元／月／平方米×106.35平方米）为本金，自2014年2月6日起按日千分之五向原告分段累计计付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告王兆英反诉主张原告赔偿劳务费、车费、名誉损失费、精神损失费共计10000元的诉请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”，因被告王兆英并未提供有效证据证明其因原告的物业服务行为遭受的具体损失，应承担举证不利后果，故本院对被告王兆英的反诉诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：1、被告李艳玲、曾庆荣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年7月至2015年1月的物业服务费共计6061.95元；2、被告陆伟华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年8月至2015年1月的物业服务费共计6355.44元及违约金（违约金以每月353.08元为本金，自2013年9月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；3、被告王兆英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2012年11月、2013年2月、2014年1月-2015年1月的物业服务费共计3861.62元；4、被告邓国炜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年6月至2015年1月的物业服务费共计17258元及违约金（违约金以每月862.90元为本金，自2013年7月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；5、被告张祖跃于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年11月至2015年1月的物业服务费共计3999.75元及违约金（违约金以每月266.65元为本金，自2013年12月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；6、被告杨博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2014年1月至2015年1月的物业服务费共计3456.44元及违约金（违约金以每月265.88元为本金，自2014年2月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；7、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求；8、驳回被告王兆英的反诉请求。各被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取312元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担26元，由被告李艳玲、曾庆荣负担31元，由被告陆伟华负担44元，由被告王兆英负担20元，由被告邓国炜负担117元，由被告张祖跃负担41元，由被告杨博负担33元。反诉受理费25元，由被告王兆英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年五月十五日书 记 员 江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”