（2015）平民初字第03339号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-09-28
案件名称
梁书芝等与申立春等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁书芝,申立红,申立春,朱春艳
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第03339号原告梁书芝，女，1958年6月7日出生。原告申立红，女，1978年7月15日出生。二原告共同委托代理人苏广民，北京稳正律师事务所律师。被告申立春，男，1981年5月7日出生。被告朱春艳，女，1982年2月24日出生。委托代理人黄炳艺，男，1980年3月1日出生。原告梁书芝、申立红与被告申立春、朱春艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郑飞飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申立红及委托代理人苏广民（兼原告梁书芝委托代理人），被告申立春，被告朱春艳及委托代理人黄炳艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁书芝、申立红诉称：原告梁书芝系被告申立春之母，原告申立红系被告申立春姐姐。原告梁书芝与申×夫妻二人共生育两名子女，长女申立红，长子申立春。2002年正月初六，申×因病去世，去世后在北京市平谷区×镇×村38号遗有房院一处，系原告梁书芝与申×的夫妻共同财产。申×去世后，遗产一直未分割。2002年原告梁书芝改嫁至顺义，原告申立红于2004年出嫁到湖南。现二原告准备回老家居住，但得知38号房院被申立春于2007年卖给被告朱春艳。由于被告申立春的卖房行为未征得共有人的同意，同时作为买房人的朱春艳并不是×镇×村村民，故二被告之间的房屋买卖合同因违反法律规定而无效，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、请求法院确认二被告于2007年3月27日签订的《契约》无效；2、请求法院判令被告朱春艳立即返还北京市平谷区×镇×村38号院；3、诉讼费用由二被告负担。被告申立春答辩称：同意原告诉讼请求。被告朱春艳答辩称：不同意原告诉讼请求。1、二原告与申立春恶意串通，侵犯朱春艳合法取得的房屋财产权利，属于恶意及虚假诉讼。朱春艳是善意取得该房产，有介绍人、中证人出庭作证，证明买房过程中二原告都知情并且同意出卖。二原告与申立春根本就没有矛盾，申立春在起诉前多次找我们协商将房子买回去我们不同意，其才以二原告的名义起诉到法院，我们对申立春的诉讼地位不认可，申立春不能作为本案的被告。二原告与申立春明显是恶意串通，属于虚假诉讼，我们请求根据相关法律规定追究对方责任。2、本案已经过了诉讼时效。二原告早就知道房屋出卖的事实，现在已经过了8年却说自己不知道，与常理不符，故法院应当驳回原告诉讼请求。3、买卖合同合法有效。朱春艳与申立春虽然不是一个村，但是属于同一个集体经济组织。集体经济组织在行政划分上一般是指城市国有土地以外的以镇为单位的集体经济组织，也就是说同一个镇就是同一集体经济组织。另外，相关法律规定中并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖。朱春艳与申立春都是农村村民，而且是同一镇的相邻村，所买卖的房屋处于两村交界，买卖时双方所在村的村民均参与并予以见证，朱春艳购买后亦确实用于自住，该行为并没有改变土地用途，不违反规定，应该认定有效。另外，朱春艳的行为属于善意取得，从这个角度来讲，二原告的诉讼请求也不应该得到支持。经审理查明：梁书芝与申×系夫妻，北京市平谷区×镇×村38号院系二人共同翻建。二人共育有一子一女，女儿申立红，儿子申立春。2002年申×因病去世，后梁书芝改嫁至顺义，女儿申立红于2004年结婚，申立春在38号院继续居住。2007年3月27日，朱春艳与申立春签订《契约》：今有东凡各庄申立春在大街38号有住房5间，东长19.10cm、西长19.20cm、宽15.58cm，四邻：东陈×、南申×1、西小街、北大街，连房基地，因无人居住，母子商量后，经众人说妥，卖给朱春艳居住，收贰万元整永远为业，款当时交清，各不干扰，特此证明，共计柒万元整。卖方：申立春，买方：朱春艳，中介：李×、张×、陈×，代笔：陈×1。朱春艳将房款7万元交付给申立春后，申立春依约向朱春艳交付房产。现二原告持起诉理由及请求诉至本院，被告申立春同意二原告诉讼请求，被告朱春艳不同意二原告诉讼请求。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求，要求法院确认二被告2007年3月27日所签订的《契约》无效，并要求二被告支付本案的诉讼费用。被告申立春同意二原告变更后的诉讼请求，被告朱春艳持答辩意见不同意二原告变更后的诉讼请求。另查，朱春艳系北京市平谷区×镇×1村村民，其陈述现户口所在地位于北京市平谷区×镇×1村西山街17号。上述事实，有原告提交的《契约》复印件、×村委会证明、申立春声明书，被告提交的（2015）平民初字第2770号案件开庭笔录复印件等在案佐证。本院认为：根据“地随房走”的原则，在农村私有房屋买卖过程中，买房人名义上是买房，实际上是买地。在房地一体格局下，处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得该村宅基地使用权。因朱春艳并非北京市平谷区×镇×村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故其与申立春所签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而属无效。被告朱春艳所持答辩意见无相关依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：确认申立春与朱春艳于二〇〇七年三月二十七日签订的《契约》无效。案件受理费三十五元，由被告申立春负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 郑飞飞二〇一五年五月十五日书 记 员 韩庆娜 来自